文 / Max Wang

作为房产投资者可能都了解，投资房产有两部分回报，一是租金回报，也被称为现金流(cashflow)，二是资产增值(capital gain)。其中资产增值是能让你获取利润的最重要部分，但租金回报却可以让你减轻现金流负担，让你能保持持续增长，慢慢打造自己的多套房产的投资组合。涨房租是件开心的事，但却让不少人挠头，涨太多，租客走掉反而造成损失；涨太少，毕竟是在投资，投资回报率越高越好。

这其实也是租客每到租约到期时担心的问题。他们其实并不介意房东涨租，也理解这是正常的，但他们会希望房东可以公平些，尤其是租客平时很爱护房子并按时交租的情况下，涨租的多少会影响租客的去留。

投资回报

大家也许经常听到一个词：rental yield，指的是”租金回报率“，计算的方法是年租金除以购买房子的价格，比如如果一套公寓的周租是$400，这套公寓的售价是$50万，那么租金回报率就是$400（周租）x 52 周 /$50万=4.2%（该计算没有包含任何交易产生的费用）。

租金回报，是按照房产价格计算出来的百分比，所以当房产价格上升时，租金回报率会相应下降。还以上面的数字举例，假设我们在同一个区买了一套类似的房子，但是买贵了，本来$50万可以买，我们花了$55万，租金还是$400每周，那么租金回报率就变成：$400 x 52 / $55万 = 3.8%

今年大部分时间悉尼和墨尔本的地产市场都是“卖方市场”，意思是房源少、买家多，房价被抬高，这种情况下作为投资者就不能简单的把一个租金回报率放到一套房子上面，很可能造成的结果就是租金过高，难以租掉。请记得，我们看一套房子的投资回报率是看一个整体，而不要紧盯着一个预期的周租数字，如果因为租金定的过高而造成额外的空置期，整体算下来，还不如以一个合理的价格尽快租掉更实惠。

钱的价值

现在的经济环境下，通货膨胀率只有2%，各项围绕着房屋的开销每年的增长率通常是按照通胀率来调整的，如果你在房子上的花费没有上涨很多，那么用通胀来做理由涨房租就不是很站得住脚。再加上现在的贷款利率处于历史低位，还贷压力相对较小，那么如果涨租过多而造成损失的话就得不偿失。但这并不意味着你为了留下一个好的租客就不涨租，原因很简单，如果你两三年不涨租，当经济环境发生变化你突然开始涨的话，租客就会觉得不开心，人嘛，就是这样。所以这里有个很微妙的幅度需要控制好，既要按时涨，但要涨的合情合理，符合市场的价格范围。

贪婪是不好的

电影”华尔街“中男主人公Gordon Gekko的一句名言“贪婪是不好的”，充分诠释了房产投资者对待房租应有的态度。不合理的涨租有可能让房东损失好的租客，增加空置的时间，新的租客如果没有好好地维护房子还会带来其他的维修费用，这些隐形的损失也要充分考虑进去。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

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