我们不断地强调澳洲房产开发项目的复杂性，除了其流程，审批，融资方式等等的复杂性，还有一方面尤为突出的便是政府，投资者等等各类与项目有着利益相关的个人或群体 。加上中国及澳洲投资环境及房产项目多方面的差异，导致许多初来澳洲的投资者对项目中各种繁杂的干系人十分头疼。我们会在本期推送中简明扼要地介绍澳洲房产项目中的利益相关干系人，并在往后的推送中进行详细的介绍分析以及中澳差异的对比。

澳洲地产项目的干系人主要可以分为几类：相关政府部门，当地社区，投资及融资相关个人或机构，设计顾问，施工方，地产中介，项目管理顾问以及最终的购房者 。我们会着重介绍几个具有差异性与代表性的干系人。

当地政府的职能之一是对地产开发进行引导，规范以及审核，主要把控地产开发项目是否符合政府制定的区域发展方向以及其对社区居住环境的影响(DA审批)，而将许多其他方面的审批(CC, OC等审批)委托给具有资质的公司进行审批。

在新南威尔士州，当项目开发投资量大于两千万澳币时，项目需提交至JRPP进行审批。JRPP的审批主要考虑大型项目开发对地区的规划以及对周边社区的生活环境造成的影响。

Land environment court 主要负责调解与裁定关于环境，开发与规范的纠纷。当与当地议会的意见有冲突时，可以提出法庭诉讼。很多审批项目在新洲是由土地与环境法院批准的。

消防部门负责检查及审批大型项目中消防的安全性与可靠性，由州政府直接就管辖。

RMS负责审查大型项目中道路交通是否符合交通规划规范，以及其合理性。

航空管制部门针对在航路上，尤其是机场周边区域的大型项目进行建筑高度的管制。

项目在施工前需要进行“三通一平”的作业，将场地与城市用电，用水，天然气管道以及网络系统进行连通。同时，在进行挖掘作业之前，需向相关部门 (dial before you dig) 索要地下管线图纸，以防止破坏管线。水电煤网分别由以下几个公司进行管理：

澳洲电网 Ausgrid

天然气公司 Gemena

电话网络公司 Telstra

悉尼水利公司 Sydney Water

社区对项目的态度对项目进程有着非常大的影响。 在项目设计审批阶段，当地政府会告知周边潜在会受到影响的居民以获得反馈，并考虑周边居民的反馈。

项目管理顾问是从前期购地，设计，到后期施工，交付的统筹者。管理项目的整体与细节，沟通合作政府部门，各类顾问及施工方，能够有效地为项目降低风险并且提高收益。

造价估算顾问通常被称为QS (Quantity Surveyor)，主要负责项目的施工造价估算。造价的估算在施工竞标中尤为重要，直接关系到项目的主要成本。

法律顾问负责制定相关合同，其中有施工方合同，购地合同，通用合同等等。

Strata Surveyor 负责的是交付阶段对每一个单位房间进行具体的测量与评估，绘制图纸以交付业主及最后的购房者。

建筑师负责整体建筑方案的设计，扩初及全套施工图纸，是项目设计的灵魂和主导顾问。值得注意的是，澳洲顾问分类具体详细，绝大部分建筑师仅提供单纯的建筑设计服务，不包含结构，土木等其他方面的设计。

规划师负责在规划控制的方面与政府协调，沟通以及谈判。在很多情况下，好的规划师可以为客户争取最大的利益。

结构工程师负责项目结构系统的选择，（梁，柱，地基等）组件的结构尺寸计算。结构预算在成本比例中不小，好的结构工程师可以让设计更高效经济。

市政工程师负责项目中市政部分的相关建设。如人行道，排水管，项目包含的市区设施等。

室内设计师负责室内设计。包括厨房，卫浴的设计，室内材料，颜色的配搭。也提供软装设计的服务。

土地勘测主要负责勘测土地面积，地形等高线等作为建筑师设计的依据。

地质勘探顾问服务主要进行地质勘探分析，具体有土质，岩层，酸碱度等等的探测。对基础的设计提供依据。

环境顾问对场地现有建筑和土壤进行测试来确保场地达到环境要求标准。

水电暖通顾问包含几大块服务：消防设计，服务设施设计，供水系统设计以及供电系统设计。 服务设施主要是通风，空调等的设计。供水系统的设计中除了供水系统，还包含了消防喷淋系统，消防栓等等的设计。供电系统设计包括有电路管线系统，网络电视线路，照明，逃生指示灯，烟感系统，门禁系统等等的设计。

噪音控制工程师负责在项目建筑设计的基础上进行噪音的评估并提供有效降低噪音方案。

ESD 全称 Ecologically Sustainable Development。ESD Engineer主要负责评估项目对环境的影响及其可持续性发展的可能性。

交通工程师负责评估项目的交通系统，车流量计算，车库设计建议等。

在复杂的项目中，外立面工程师负责设计和选择外立面的系统，节点大样设计。

澳洲规范咨询顾问负责接受相关澳洲建筑规范的咨询并提出建议，以及对项目设计的检查。

通行顾问主要负责提供有关建筑通行，尤其是残疾人通行方面的咨询服务。

景观设计师负责景观设计。包括园艺，树林，水池，室外铺地等。

历史文化保护顾问主要针对政府规划的历史文化保护建筑进行顾问咨询服务。

园艺师负责对场地植物树木的勘测，评估及提供相关的保留，移植，去除等。

地方政府会将一些审批下放给具有资质的PCA进行审批，这样的机构我们称之为PCA PCA主要负责结构，规范，施工许可 (CC)，入住许可(OC)等审批。

策划公司负责对项目销售的策划及包装，包括效果图，楼书，样板间等。

地产中介主要从事地产相关的土地买卖，房屋买卖以及租赁管理等业务，是主要的购地渠道之一，同时也是地产项目中主要的销售窗口。

融资主要的渠道是银行贷款。澳洲的银行会非常全面深入地调查项目的风险性，酌情发放贷款。

除银行之外，亦可从某些金融机构获取贷款。金融机构对开发商和承建商的资质要求比银行略松，但相应的贷款利息也更高。

随着澳洲地产竞争日趋激烈，有更多灵活的地产融资方式可以选取和借鉴。

总包施工单位负责项目的造价，时间节点和质量总体把控，具体施工分包给相应的专业施工方施工。一般会配有总包项目经理，场地经理，合同经理等项目专员。

分包施工单位负责专业的具体施工，每个项目分项目大小会有20几个大小不等的分包施工，如混凝土，木做工，隔墙，卫浴，地板，水，电，暖通等等。此处不一一介绍。

供应商提供相应的建筑材料。在的合同采购方案中，可以采取甲供乙装等灵活方式降低成本取得价格优势。

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