政府的基础建设投入，对房地产的发展，有着巨大的影响。一方面，基础建设的过程产生了大量的就业机会，参与建设的工作人员需要住房；另一方面，项目建成后，它的长期运营为当地商业活动带来许多便利，降低商业活动成本，从而进一步创造就业机会。当地长住和外来人口得到增长，从而推升住宅的售价和租金水平。带着这个理念去投资，一个最大的误区，就是当这些基础项目遍布媒体，被大量开发商大肆炒作之后，甚至该项目已经完成之后，再投资入场，这时候其实已经太晚了。
有不少读者，拿着某个区的名字或这具体地址就来问我，是否值得他们去投资。
我问他们自己的想法是什么，他们说该地区的基础建设多么多么地完善，交通多么便利，生活设施多么齐全。我说，太晚了，如果你想要很好的自然增值，你一定要提前入场，而不是成为已经提前入场的那些高级投资者获利出局的接盘侠。那么，接下来几年，我们究竟应该在哪些自然增值前景明朗的地区提前布局入场呢？很多媒体和开发商都在炒作悉尼的机场和铁路，但是大家都没有太多关注墨尔本和布里斯本之间，究竟在默默地发生着什么事情。目前，如果你有货物要从墨尔本通过铁路网络运到布里斯本，那么你必须途经悉尼的中央火车站，全程长达32小时。也正因为这样，悉尼长期以来是一个重要的交通中枢。
如果你看墨尔本途经悉尼再到布里斯本的铁路，你会发现，这条铁路走的弯路太多了。
我们知道，两点距离，直线最短。有没有办法让墨尔本和布里斯本之间开通直达铁路而不经过悉尼呢？
请大家现在开始关注一个开工不久的价值高达100亿澳元的基础建设项目——内陆铁路（Inland Rail），这个铁路项目就是把墨尔本和布里斯本连通起来，途经多个二、三线城市，抛开悉尼，让路程从32小时减少到24小时。
内陆铁轨项目究竟会给整个经济体系带来什么好处呢？
内陆铁路项目预计给澳洲带来160亿澳元的GDP增长
内陆铁路项目建设期间将创造16000个新的就业岗位，建成后长期运营需要额外700个新的就业岗位
强化全国的货物运输网络，让昆士兰州更好地连通维多利亚州和西澳
让内陆农业和矿产业更好地把货物运到港口，连接国际市场，从而增加内陆的农业和矿产业就业岗位
大量的农作物可以从货车运输改为铁路运输，大大提高货运效率
墨尔本和布里斯本的铁路货运成本每吨货物可以减少10澳元
墨尔本和布里斯本之间的铁路运输时间将减少至少于24小时
墨尔本和布里斯本之间的铁路距离将减少200公里，而布里斯本和珀斯之间的距离、布里斯本和阿德莱德之间的距离则各自将减少500公里
这个铁路项目不是一个从无到有的项目，毕竟新南威尔士州内陆的不少二、三线城市之间已经有现成的铁路，只是这些铁路没有形成一条更长的线路。因此，这个项目主要做的事情，就是把墨尔本与布里斯本这条线路中，还没有连接起来的城市连接起来，铺设新的铁路；对于目前已有的铁路，则对其进行升级，增强它们的货运能力。
目前，内陆铁路项目才刚刚开始动工，预计在2025年完工，因此，你目前有时间提前布局。Melbourne, Victoria
Tottenham, Victoria
Seymour, Victoria
Albury, New South Wales
Wagga Wagga, New South Wales
Junee, New South Wales
Illabo, New South Wales
Stockinbingal, New South Wales
Parkes, New South Wales
Narromine, New South Wales
Gwabegar, New South Wales
Narrabri, New South Wales
Moree, New South Wales
North Star, New South Wales
Yelarbon, Queensland
Inglewood, Queensland
Gowrie, Queensland
Toowoomba, Queensland
Grandchester, Queensland
Calvert, Queensland
Bromelton, Queensland
Kagaru, Queensland
Brisbane, Queensland
以上城市都值得你的关注，但是我不主张盲目地去赌一个未来，我只喜欢在正在上升的扶手电梯上继续主动前行。因此，对于高级投资者来说，提前布局应该从以下几方面着手：二、三线城市的租金回报率本来就比一线城市高，但我们不应该满足于此，而应该进一步地增加租金回报率，目标租金回报率应该定至少8%以上，力争10%以上。对于住宅物业来说，可以考虑根据当地政府的规划要求，加建祖母房（granny flat）或者改造成寄宿公寓（boarding house、rooming house），从而增加同一地块上可单独出租的空间，最终提升租金收入。
二、三线城市由于没有太多投资者的关注，只有精明的高级投资者才看到普通投资者看不到的机会，因此有大量的人为增值的机会存在，特别是分割项目。把土地分割后，你可以新建房屋，然后部分出售，出售获利后，拿利润去降低继续持有的物业的债务，从而进一步提升现金流。或者，人为增值项目结束后，转贷或增贷，把先前投入的资本和利润以新的贷款的形式套现，然后继续持有正现金流物业。也就是说，布局内陆铁路沿线地区时，当你做人为增值策略时，最终一定要回归到现金流。只要完成人为增值项目后继续在这些地区持有物业，你就必须要确保它有正现金流，以对冲盼望该地区自然增值时所带来的风险，即万一将来房价没涨，你这些年来也能收获了大量的现金流。二、三线城市有大量的现成的高现金流物业，包括住宅物业和商业物业。对于不希望太操心的投资者来说，可以考虑直接购买并且持有高现金流物业。
一方面，购入价格对租金回报率有很大的影响。二、三线城市的许多物业有相对更高的议价空间，因此在购置物业时就应该争取最好的价格，大胆地去议价。另一方面，租约的质量很重要，特别是商业物业，这包括租期的长度是否够长、租客的经济实力是否足以持续支付租金、租金水平是否达到甚至高于周边同类物业的平均租金。在购置物业时，务必对目前的租约做尽职调查。如果你对内陆铁路项目沿线提前入场布局方面需要帮助的，请与我联系。我在2019年11月9、10日将于墨尔本举办第2期Richard He房产投资①阶课程，通过2天面授集训和课后90天践行辅导，让你成为高级投资者，做一般人无法想象的房产投资策略，在最更短的时间内创造更高的投资回报，详情请扫描下方二维码加入澳房大全“创富实战”专栏读者免费交流群内获取。
往期专栏文章：
让你亏钱的物业充斥市场，究竟什么物业值得海外投资者投资？丨创富实战
大量无知海外人士投资澳洲房产损失惨重，如何吸取教训？丨创富实战
没搞清这一点，房产会让你越来越贫困丨创富实战
点击文章最下方“阅读原文”，可查看往期精彩内容。
分析对你有帮助？帮忙点一下在看吧～
