【实操版】在悉尼，你需要买多少房产才能财富自由 ​

2019年12月05日 每日地产ozreal


上个月【澳洲房产大全】出了一篇文章
在华人界引起了很大的讨论度

“想要财富自由
你需要有多少房产？！”


我们将延伸探讨及分析

什么样的房产能让你买的更有价值

更早实现财富自由！


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一个家庭要在悉尼过上比较体面的生活，到底每年需要多少现金流？

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首先：住房
在悉尼想住的体面，房子价位须在$130万左右，可以在一个老牌中产区域：Mortdale, Oatly, Hornsby买到不需要装修，至少3卧室的别墅。


如果是公寓的话，可以在上东、下北或内西买个精装修的2房公寓。按照每年2.99%的利息计算，每月还款$4,375。


第二：教育
华人家庭普遍有个孩子，过的体面总得送私校吧！澳洲私校费用平均$15,000一年，两个人下来就是$30,000，每月费用$2,500。


第三：车子
想要开一个公里数不太多，品牌还不错的二手车大概要$60,000,如果夫妻二人各自一台，那就是$120,000。车贷按年利息5%计算，一个月要$645 (假设这个钱是通过房屋贷款Refinance出来的)。


第四：保险
中产家庭肯定要买医疗保险，平均保费一年一个家庭至少要$5,000,加上车险、房屋险，保守估计保费要$12,000一年左右， 平均每月$1,000。

第五：旅游
每年度假带全家出游两次，平均花费约$36,000，平均每月$3,000。


第六：生活固定开销
网费，手机费，水费，市政管理费等等，属于中产固定开销，平均每月$350。


第七：生活基本开销
如衣、食、行，买菜、餐馆、衣服、汽油、小孩兴趣班、其他兴趣爱好、孝敬父母，按照澳洲网上统计的平均花费是$1,500一周，每月花费$6,000。


把这些数字做个统计：$4,375+$2,250+$645+$1,000+
$350+$3,000+$6,000=$17,870


第八：房租要预留20%给管理费、水电市政杂费、房屋维护
$17,870 / 0.8=$22,337

第九：增加10%给税款
$22,337 / 0.9=$24,818


最后得到一年的花费：
$24,818 * 12=$297,816


每年花费约$30万！


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什么样的房子能支付你每年约30万的现金流？

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第一：11套 Burwood公寓，总价 $850万


第二：6套商铺，总价 $600万
  • 租金可达$30万一年
第三：1套大的工业物业，总价 $500多万


第四：5套 带Granny Flat的物业，总价$ 425万
  • 账面每年增加$30万收入
  • 每套：
    - 租金$736一周
    - 4.5%租金回报
    - 能用最便宜Interest Only贷款
    - 房屋每年升值7%
** 公寓几乎无法做到4.5%租金回报，尽管做Dual Key Apartment,也没有7%升值。

只能买别墅（House）
盖Granny Flat !!!
【实   操   版】
双钥匙别墅 Dual Key House 
THE HILLSESTATE


 5套  $103万的双钥匙别墅：
  • 总价 $515万
  • 全套长期出租 
  • 租金 $1,150 /周
  • 房贷 17年全部还清

双钥匙别墅优势：
  • 别墅建筑免印花税
  • 1份市政费
  • 1份水费
  • 2份收入 （独栋别墅 + 姻亲房）
  • 4+2 房  2.5+1卫  2车位
双钥匙别墅本加息还款表：
  • 每套租金/周  $1,150 
  • 扣除市政费/年  $1,400 
  • 扣除水费/年   $800 
  • 扣除租赁中介费/年（5.5%） $3,289
  • 净租金收入  $54,311
第一年开始即为正向现金流，租金以每年稳定成长来看, 您的房贷将在第17年全部还清！
由此示意图可以明显看出，双钥匙带来的双租金回报，让您的还款期限缩减一半！


上述的Granny Flat 是做长期出租
我们要告诉你
短期出租的Airbnb, 还能做得更好


第五：4套 带Granny Flat的别墅，总价 $412万
  • 全套做Airbnb 
  • 租金 $1580 /周
  • 以每年两周空置率来算，租金每年约30多万
底下是 Kellyville 5房作为长期出租及Airbnb的租金回报比较表。


Airbnb 10月份的租金净收入 $4,580.72，约长期出租的2倍高！


以上所有的回报，建立在物业全部付清，享受纯租金收入。


注意


所以普通人想致富需要：
  • 4.5%的租金回报----没这个回报房产玩不下去
  • 7.1%的年复增长----10年翻一倍即可
  • 108万自有资金投入（首付+印花税）---百万富翁只是人生的开始
  • 要有最高回报的Granny Flat 别墅

文案由商家提供



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