澳洲对比中国 系列之五

政府立场

在澳洲如果不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%,基本和房屋贷款利率(5.5%左右)持平。因此，在澳洲，租房住还不如自己买房。在澳大利亚各个州都制定了不同额度的政府补贴，对于首次置业者购买65万(房屋中位价)以下的新房或楼花，于2014年1月1日起将获得10000至15000澳元的政府补贴和资助。此外还将印花税的优惠比例提升至40%。（详细补贴制度以各个州的条款为准）同时，澳洲是唯一一个施行Negativegearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。

为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意!众所周知，会计有一个原则叫accrual accounting,中文叫"权责发生制"—— "是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务，即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。通俗地讲就是：算账的时候将折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么。　

假设去年，你买了套60万的新房子，第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上，你的其他有形支出还包括council rate, water rate, strata,interest……收入是rent。一切按最保守计算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52(一年的租金)-5.5%*$48,0000(贷款80%的年利息)-500(water rate)-1200(strata)-600(councilrate)≈ 0 那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000。接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资"亏损"的缘故，你今年的taxible income变成了$62000 (80000-18000)，实际应该向政府上交税额$11,697=(62000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%。可是已经交上去了$17547怎么办啊? 要回来不就是了，给ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850.

由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100，所以说在澳洲来说，但凡像医生律师之流的高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

另外，在澳洲，政府对于从事澳洲房产市场中介活动的专业人员有严格的监督。因此，如果海外投资者购买下物业交由当地房产中介管理，同时有严格的法律保护，十分有利的保护了海外的投资者。

总的来说，在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，澳洲房产可以随买随卖。在澳洲除了购房的物业印花税以外, 所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。海外投资者与澳洲公民的待遇相同，故敬请持有澳洲房产的海外投资者保留好相关费用的发票（投资物业相关的支出如到澳州看房的飞机票、出租车票、水费、律师费，地产经纪费、利息、维修费、物业费与管理费等等，都可以抵扣所得税）。由于律师费、地产经纪费、房产评估费等都能抵扣一定的所得税，因此凡是需要买卖、租赁或建造住房的澳洲当地人，几乎没有不请经纪机构和专业人员帮助的。