如果您在澳洲运作‘企事业’enterprise，并且您的年度GST运作营业额达到7万5千澳币，您就需要注册GST。如果您的年度GST运作营业额低于7万5千澳币，您可以主动选择注册GST。

何先生拥有一栋3层的楼房。底层是商铺，每年的租金是5万澳币，楼上2层公寓的年度租金收入是15万澳币。虽然他的年租金收入是20万澳币，超过了7万5千澳币，但是他的GST营业额只有5万澳币，因此他不需要注册GST。何先生准备为自己购买一辆四轮驱动车，为了退回GST, 他选择了注册GST。

回答是：不能。虽然何先生有商铺，他可以选择注册GST, 但是他可以退回的GST只能是和挣取商铺租金相关的费用。购买私家车和挣取商铺租金无关。

回答是：不能全部退回。虽然何先生注册了GST, 他需要收取商铺租金的GST, 但是楼上公寓的租金不能收取GST, 因此他必须按照合理的比例来分开油漆中商铺和公寓各自的费用，他可以抵扣商铺中的GST, 但是不能抵扣公寓部分的GST。

买卖房产时，合同上需要写清楚交易价格是否包括GST(including GST), 或者需要额外加GST(plus GST), 或者是豁免GST(GST free), 或者是‘豁免GST的持续经营’(going concern)。

维州一个热闹地区新建成了一栋50层的大厦。底层是商铺，2层至8层是办公室，9层至38层成功地租给了著名的酒店管理公司Quest。39层开始是允许自住或出租的居民公寓。大楼里有Quest酒店服务的大厅，也有对旅客及居民开放的游泳池，健身房和影院。

吕女士在两年前就以通过签楼花的合同购买了一家80万的商铺和50万的办公室。

物业马上就要交接了，开发商租下来整一层的办公室，其中就有吕女士的办公室，但是她的商铺还没有招到租客，她的律师就通知她，要求她注册GST，同时告诉她交接时需要额外准备8万的GST。

回答是：虽然她交出去的GST可以退回，但是她交接房产时的印花税会按88万来计算，而不是按80万来计算，多付的印花税无法退回。同时她还需要额外支付8万澳币的利息费用。

回答是：对于商业物业来说，如果买卖双方都注册了GST, 同时也有租约，那么可以按going concern（持续经营）的方式来交接，这样就不需要收取GST了。

回答是：作为商业物业的东主，只要吕女士注册了GST, 她就必须按照注册的时间段（季度，月度或年度）来申报GST。她房产出租后一定要收取租金的GST, 当然她可以退回和房产相关的费用中的GST，例如中介费，物业管理费，维修费等中的GST。

半年后，吕女士带着她的朋友施女士来到了我们的事务所。施女士也是签署了楼花合同，购买了一套酒店式公寓和一套允许平常居住的公寓。

交接时由于所有的酒店式公寓和Quest管理公司有租约合同，施女士也注册了GST, 通过going concern的模式来交接了酒店式公寓，免去了GST. 不过她的全新普通公寓没有租约，开发商就收取了GST。

施女士在交接后就自己申报了GST, 要求税局退回普通公寓里的GST。不曾想，税局不但没有给她退普通公寓里的GST, 反而倒回来把她酒店公寓也加上了GST, 让她交税。

回答是: 虽然您也注册了GST, 您的酒店式公寓也有租约合同，上面也写了going concern, 但是从税法的角度来说，您的酒店式公寓不是商业物业。

回答是：酒店式公寓整体是商业物业，因为他们提供了酒店式的服务，有大厅和各种设施，但是单个酒店式公寓本身属于民用物业性质，因为它本身的所有设施是为供人类居住而设计的，有厨房，有卫生间，有浴室，有卧室。由于施女士是购买了一间酒店式公寓，从她的层面讲就是购买了民用物业，虽然有租约合同，交接时以going concern免了GST, 但是交接后她还是提供民用物业，因此即使她注册了GST，也需要按照房产真正使用的性质，将原先就应该缴纳的GST补交上去。至于她的普通公寓，由于也是民用物业，交接时开发商已经收取了GST, 当然就不能退回了。

绝大多数的情况下我们是可以很容易分辨出哪些是商业物业，哪些是民用物业的。但是有时边界可能并不是那么清晰，例如上面我们讲到的施女士投资的酒店式公寓。关键点是需要根据物业具体的情况来进行分析，必要时需按比例来进行分摊。商业物业的部分有GST, 民用物业的部分就没有GST。

民用物业的定义是predominantly used for residential accommodation, 就是绝大多数的功能是用于供人类居住。相比之下，办公楼里可能也会配置一些非常简单的卫浴厨房设施，但是它的绝大多数功能是供人类办公而非居住，因此就只能算成是商业物业。

张医生购买了一套临街的别墅，将它改造成了GP诊所。张医生对别墅做了较大的布局改动和整修，他将大厅改成了专供病人等待的等待间，加了接待台，将卧室改成了诊断间，办公室和储藏室，也加建了供病人使用的卫生间，增加了特殊的灯光和卫生及安全设施。别墅后院也改建成了可以停多辆车的停车场供病人使用。

张医生的诊所就是集商业物业和民用物业性质于一身的物业。别墅的厨房，卫生间和卧室虽然进行了改造，但是还是具有绝大多数可以供人类居住的功能，同时别墅的大量改造也具有了商用的性质，因此张医生如果以后出租该物业或者出售该物业时，就需要按照合理的比例来分配GST。

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