前言：进入2018 年后，媒体上关于西澳经济开始复苏的新闻报道开始多了起来：新的矿业项目开工扩建、失业率下降、消费者信心回升等等。
珀斯的房地产市场，总体已经基本结束从2014年底开始3年多的下跌，开始稳定并有小幅度的回升。根据西澳房地产经纪人协会（REIWA）2017年第四季度的最新数据，珀斯都市圈房屋中位价从第三季度的51万澳元涨到52万澳元，比上一个季度涨了2%，而成交量则比第三季度上涨14%，有了显著的提升。
上篇 ——推动房地产市场的力量
经济回暖，房价回升，这是大家都欢欣鼓舞的事情。那么它为什么跌？为什么涨？将来如何变化？这需要梳理解读房地产市场背后的驱动因素：经济、人口、基础设施等三大变量来为我们的判断寻找依据。
1，经济
关于这次珀斯房地产市场变化，首先要了解最重要的原因是西澳经济结构的调整——从较单一的“矿业繁荣” 转型到更加多元的、可持续的产业发展。
需要明确的一点是： 西澳地大物博、矿产丰富，其中铁、镍、铝、黄金及天然气等储量和产量都在世界占有重要份额，短期内不存在资源枯竭的问题。矿产业将始终是西澳最重要的经济支柱，目前没有任何其它行业能够代替矿业的地位。尽管这几年有铁矿石和石油天然气等大宗商品价格的波动，但是西澳的出口额始终保持全澳出口额的40%。
真正造成2009年金融危机后到2014年期间西澳经济上涨的最大原因不是矿产本身的生产和出口变化，而是矿业项目的投资、新建或扩建，确切讲是‘Mining Construction Boom’。而2014年下半年后，这些投资几十到几百亿澳元的项目纷纷建设完工、进入投产期，工程投资断崖式下跌。同时赶上中国钢铁产能过剩、对铁矿石需求下降，就造成了很多矿业相关工程公司经营困难、人员失业和很多小型矿业公司倒闭的情况。从数据来看，就是西澳商业投资增速的2012年后的显著下降，2016年到达谷底，2017年末刚刚恢复到正值。
这里就引发出一系列值得思考的问题，如果说西澳经济增长要依靠商业投资来加速，那么接下来，除了矿业，西澳其它行业有哪些行业是增长点、能够吸引大量的投资？以及政府需要采用什么样的政策来引导投资？这恐怕会是未来一段时间内从政府到民间需要持续讨论思考的一个话题。
（经济分析数据来源：德勤西澳经济报告2017 Deloitte WA Economics 2017）
2，人口
人口的变化是房地产市场变化的另一个重要因素。西澳人口250万，其中200万居住在珀斯市区，占比80%。西澳人口年增长率在2012年矿业繁荣最高时达到3.6%，是其它州的两倍。人口增长由三部分构成：自然增长、海外移民和州际移民，其中流动性最大的是州际移民。当2015年西澳经济下滑开始后，人口开始由西部迁移东部，根据澳洲统计局2017年6月的统计，西澳的人口年度增长率只有0.8% ，是全国平均值的1.6%的一半。
当前的人口问题的困境在于，失业率刚刚有所下降，还处于较薄弱的阶段。如果这时候放宽州的移民政策，增加海外移民，一定会对本地失业人口造成冲击。以“WA JOB FIRST（西澳就业第一）”为竞选纲领的西澳工党政府短期内在移民政策方面一定是紧缩的原则。当然，随着经济回暖，有了更多就业机会时，移民政策会放宽、同时东部自然又有人流动到西澳寻求发展，人口增长就上去了。我认为短期3-4年内，西澳人口的增长将是一个相对平缓的过程。
（人口分析数据来源：澳大利亚统计局ABS）
3，基础设施
如果说经济增长和人口增长决定的一个城市房地产市场的基本需求，那么城市基础设施则决定了房地产市场供应的内部格局、不同区域和板块间的差异与平衡。
2017年西澳州大选，执政了8年之久的自由党政府让位于工党政府。珀斯的基础设施建设也从“自由党模式”过渡到了“工党模式”。
自由党执政初期间，财政充足，基础设施建设的特点是一系列“高大上“提升城市形象、优化城市功能的大型建筑——伊丽莎白码头、新体育馆、CITY LINK、FINONA STANLEY医院等等，现在这些项目已接近完工或已完工。这些”高大上“的项目对城市发展的提升是”以点带面“的方式。工党上台时，正赶上经济触底，政府财政困难。工党力推的MRETRONET（都市铁路网）则更加实用主义，注重弥补城市边缘地区的基础设施发展不足，体现出了一定”均贫富“的思想。
个人认为，这两种模式其实非常互补，各有优势，对于提升珀斯城市的整体发展都会有不同的作用。现在，珀斯需要对外宣传、推广旅游，新体育场和伊丽莎白码头这样的项目就派的上用场；而Metronet则会在将来实实在在为珀斯市民带来出行的便利、生活品质的提升、城市外围郊区的繁荣。
（基础设施分析资料来源：www.metronet.wa.gov.au）
下篇——房地产区域与类型综述
珀斯房地产市场总体来讲，已经结束2014年下半年开始3年左右的下跌，进入稳定与恢复过程。但是具体到不同区域、不同房地产类型之间，其实是冷热不均、千差万别的。
1，存量住宅
在市区西部临近海滨的中位价200万澳元以上、传统第一梯队豪宅区如Cottesloe 、Dalkeith等，由于拥有景观、交通、教育、购物等各种最优质资源，一直被购买力强的客户追捧。这几个区，在2017年就已经实现逆转，房价上涨了12-16% 。同样，在天鹅河以南的排名第一的豪宅区Applecross ，2017年也上涨了23.6% 。 春江水暖鸭先知，经济回暖有钱人先知。我想这是因为这些拥有经济能力、社会资源、信息等方面优势的客户对于市场的判断比普罗大众更敏锐一些。
今年1月底REIWA发布了一个“2017销售最快的十大区域”榜单，上榜的基本是位于西区房价100万左右第二梯队豪宅区，如Claremont、Floreat、Trigg这些区域。在2017年，这些区也已完成房价逆转，上涨幅度在3-8%之间。
在平均价位50-60万澳元的比较受欢迎的中等收入区域如Canning Vale 、 Innaloo等数量更多的地方，房价的表现是基本持平稳定的趋势，2017年成交量比起15、16年有所提升。预期将在2018年实现小幅价格上涨。
在平均房价和人均收入排名靠后的Armadale、Rockingham的这些区，房价在2017年依然呈现比较明显的下跌轨迹，成交量也尚未有显著回升，预期房价逆转的时间点要稍微晚一些。
（存量住宅数据来源：西澳房地产经纪人协会REIWA）
2，新增住宅
公寓新房是投资型客户和一些首次置业者喜爱的一个房产类型。过去3年间由于市场不景气、人口流失，租金下降，这一市场受到较大的冲击。经过这几年的行业调整，开发商正在恢复元气，并朝着新的方向发展。
一个潮流是在富人区进行的针对空巢老人群体（Downsizer）开发的豪华公寓项目，普遍取得不错的销售成绩。另一个潮流是在中档投资型公寓类型中，反应灵活、实力雄厚的开发商开始主动打响降价战，增强产品的性价比。相信随着市场信心的进一步恢复，这些产品又会重得客户青睐。
主要针对首次置业者、位于城市边缘的新土地加别墅也是在过去3年房间下跌中受影响较大的市场。从REIWA市场数据来看，2017年底新土地的价格已经恢复到2015年初下跌初期的价格，尽管成交量还只有当时的2/3 。个人认为，未来新区的发展除了经济人口因素外，受Metronet线路影响，会出现分化。因此，东南部紧邻Canning Vale 外围Piara Waters、Harrisdale等区 和北部Butler到Yanchep区域会领先于其它方位边缘新区。
过去几年，在悉尼、墨尔本推动住宅价格上涨的海外购房团并没有出现在珀斯，市场海外购房者比例始终低于10%。 个人认为，随着未来珀斯旅游的发展，知名度的提高，有眼光的海外客户会发现珀斯的吸引力，海外客户比例会逐渐提高。
（新增住宅数据来源：西澳房地产经纪人协会REIWA）
3，商业地产
在办公楼方面，CBD办公楼空置率从2016年底最高的25%空置率已经降到2018年初的19%。现在的趋势是各个郊区非CBD的客户利用现在的市场时机搬进靠近CBD位置更好、硬件条件更好的办公楼里。而被抛弃的位置和硬件条件都不佳的办公楼物业可能是这一轮经济结构调整中最大的受伤者。
零售商业地产方面，由资金实力雄厚的机构基金持有的大型购物中心纷纷利用经济谷底、建设成本相对便宜的时机进行扩建和翻新升级。市中心小型零售店铺空置率2017年下半年达到10%，据零售商业地产专家分析也已接近顶峰，会随着经济回暖而逐步降低。
（商业地产数据来源：JLL，Colliers International, Y Research）
4，酒店与旅游地产
最后我想谈一下的是酒店及旅游地产。现在从政府到民间有普遍共识的是，旅游是未来西澳经济多元化发展的重要产业。目前据估计，市场中有4600套左右新的酒店客房即将完工或在建。但是，我认为，这些大部分位于市中心CBD（约3400套）的酒店，基本上是4-5年前矿业顶峰时根据当时市场情况立项设计的，适合商务出行客人的都市酒店。与未来旅游的发展所针对的度假型客户的需求存在着供需错位的问题。
“靠海吃海”，珀斯或者说西澳真正缺失的是具有一定规模的，拥有海滩、码头、高尔夫球场等元素的滨海度假型酒店。这也是西澳房地产未来最有潜力的一个产品类型。而且度假酒店定位一定要与东边黄金海岸的酒店模式寻求差异化、提供更高端的产品。
（酒店数据来源：西澳旅游局 Tourism WA）
结语：
中国民间有一句话，“病来如山倒，病去如抽丝”。我觉得可以用这句话形容西澳经济和房地产市场这几年的历程。矿业繁荣到经济谷底，犹如生了一场富贵病，现在病魔已除，处于恢复元气的过程中，这必然是一个相对平缓的过程。但是我们知道，通过大家共同的努力，我们将迎来的，是一个更加健康、充满活力、可持续发展的未来。
END
关于作者
张屹磊 （ Eli Zhang）, 清华大学毕业，18年房地产行业经验，曾服务于知名开发商SOHO中国、BLACKBURNE和国际领先的多专业工程咨询公司ATKINS。现为信石澳洲地产董事，从事西澳房地产项目营销和融资业务。
