广大的房产投资者应该都知道，贷款越来越难，银行限制越来越多，直接造成买房越来越难了。当然这无法浇灭我们买房的热情，不过很多时候房产投资者都在“赌一把”，希望两三年后贷款政策放松。在这里，我们不预测政策走向，现在的世界瞬息万变，今天一个“黑天鹅”、明天一个“灰犀牛”，没人说得准。
所以，我们只论当下；当下贷款收紧，房产市场未来不明朗的情况下，我们到底还买不买房子？这里讨论的前提，就是我们首先必须承认贷款直接影响房价，不论刚需如何，没资金买就是没得买。
对于某些人，买房可以是一种兴趣、甚至是一种习惯，亦或是一种危机感的体现。而对于我来说，我笼统的归类了三个买房的理由：
1. 为了负扣税而买
澳大利亚个人所得税让我头疼，反正也得把钱交出去，倒不如让自己把钱间接用来还贷，起码还有投资房抓在手里；当然为了负扣税而买有点感觉像是为了不交税而宁愿亏钱，不过五到十年后的货币保值功能还是值得我这么去做的，这个取决于每个人自己的财务状况，不好以一概全。底线就是能保持健康的现金流水平。
2. 为了对抗通货膨胀而买
这就有点类似之前提到的“危机感体现”。大把现金压在床底或者交给银行赚取那么丁点的利息其实就是亏钱，通货膨胀的速度高于存款利息，等于你的现金在贬值。把现金转换成资产才是对抗通货膨胀的最佳方法。每年通货膨胀2%～3%的话，房子只要每年升值超过这个速度那就能保护我的财富价值了。
3. 为了自己住而买
这个除了第一次置业者（First home buyer)之外还包括了“升级者”（upgrader),也就是把自己住的旧房子卖掉来买个更好、更新或者更大的房子给自己住，这就是我们通常说的自住房。值得一提这种类型的购房者相对容易获得银行贷款。
所以，我只要已经定义好以上我的买房理由，那决定买不买房就容易多了。符合以上其中之一就买，不符合就不买。说到之前买房其中一个理由就是对抗通货膨胀，我们可以探讨一下到底买房是为了“致富”还是为了“保富”？积累财富还是保护财富？
这个问题很难定论，不过我们可以按照一个方程式去给自己的状况定位：
升值+租金-利息成本-通膨-机会成本-每年维护费-交易成本+税务好处=保护财富/积累财富？
如果计算结果是远大于通货膨胀那就是积累财富，如果堪堪超越通货膨胀那就是保值/保护财富，或者说是保护未来的购买力。
以上皆是理论，那么在限贷的情况下还需买房的话，我们应该怎么实际操作呢？限制贷款怎么样才能买房子？可以有两种选择：
1. 不杠杆不贷款买房
2. 根据自己的贷款能力买
先说不杠杆买房，大部分人的想法就是全现金买断房子，这个可以说是挺常见的现象，据说当年海外置业的人有半数是不贷款的，现在估计更多，毕竟海外收入贷款受限，不过资金离开中国本土已经越来越难。
其实，不杠杆买房还有一种新玩法，时下刚刚兴起的所谓“区块化买房”（fractional investment), 直白点说就是“买砖”，类似于买个基金。比如你手里有五万现金，可以通过某个平台购入五万价值的“砖块”，这个平台就类似于一个拥有数套房子的基金。这也是银行开始进入的市场，尤其是区块链技术的发展大大的促进了这个新兴投资法的进步。澳洲某个这种“买砖”平台已经拥有大银行持股，可见澳洲银行已经开始布局进入这种经营模式。不过警惕这种方式还在发展早期，我个人觉得还未完善，尤其是流动性和价值评估。如果不流动而且有最低持有年限那无异于投资REITs。
限制贷款怎么样才能买房子？第二种方法其实听起来理所当然：那就是根据自己贷款能力买房。不过其实还有一个小窍门。关键词就在：场外交易 off market properties。
1. 什么是off market properties 场外交易
这个也可以说是一个买房新途径，其实存在已久，不过市场好的时候似乎没多少人重视，最近这种方式的好处开始凸显，对于买卖双方可以达到双赢效果。
简单的说，场外交易的房子其实就是没有广告形式出现在市场上的“待售”房子，这些待售的房子并不在常见的网站上 比如realestate.com.au。通常都是通过有网络的中介私底下介绍给自己的客户，偶尔也会出现在一些相对低调的网站。
2. 买家的好处
对于买家来说，场外交易的房子不是通过拍卖渠道，也就是价格的谈判是相对理性的。而且许多购买条件也可以有更多的调整空间，比如什么时候交房、如何交房、交房前的安排等等。甚至有少数例子是vendor finance成交的。
3. 卖家的好处
对于卖家来说，只要把握好自己想要的卖价这种方式其实可以很有效和保障的。比如没有市场的压力，不需要担心拍卖结果（尤其是时下房产周期），也不需要担心待售期太久会影响价格谈判。用时间还能省下一笔广告费，更重要的是房子待售期间比较隐秘，可以更好的保护隐私。
4. 场外交易的陷阱
每种方法都有其利弊。场外交易的房子也不例外。对于买家来说，场外交易的卖家可能并不着急，所以不要有捡漏期望，急卖的话通常都是各种渠道推广。
对于卖家来说，就如上所述，难免会遇到想要碰运气捡漏的买家，出价落差大。
无论利弊，其实都可以通过一种方式弥补买卖双方的期望差距。那就是尽量选择finance-ready buyers, 也就是确保潜在买家已经拿到贷款预批，在限贷的环境下可以减少很多麻烦和节省不少的时间。作为卖家，你愿意卖给能贷款成交房子的买家；作为买家，你必须保障自己的定金不被没收，看房之前先得到贷款预批，这样才能能确立自己的买房预算。所以，房产投资者们不妨考虑场外交易的形式。
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关于作者
王腾泽，澳洲上市公司N1 Holdings Ltd 董事会主席兼CEO
