今天笔者想跟大家分享一下在澳洲贷款需要掌握的一些基本知识。解析澳洲主要的三大贷款类型，包括买房贷款，转贷或加贷以及债务转名。此外，本文也会剖析在澳洲贷款所要满足的基本要求即银行审核指标，从借贷人个人情况、收入、抵押物以及资产和负债等各方面解析，旨在让借贷人对澳洲贷款可以有一个全面基本的了解。
买房贷款
首先来看一看买房贷款。买房贷款通常是在购买物业的时候，以购买的物业作为抵押，向银行贷款。一般贷款额需要在银行估价的80%以下，如果有需要可以贷款80%以上最多不超过银行估价的95%，但在这种情况下，借贷人必须要向银行支付贷款保险金，金额一般为贷款额的1-3.5%，而且必须通过保险公司的贷款评估。
借贷人所支付的首期可以是现金或是用其他物业作为额外抵押。若借贷人有一个已经还清，或是还有少量贷款的物业，可以用这个物业作为抵押物，而不需要准备新买物业的首期及费用。
案例解析
李先生想购买一个100万的新房作为自住用途，现有的自住房市值70万，还欠银行25万的房贷，在购买这个新房的时候，李先生并没有20万的首期，于是他将现有自住房和新买物业合并抵押给银行。
在收入符合要求的情况下，李先生成功从银行获得105万额外贷款用来购买新房及支付所需费用，不用付首付。之后，李先生可以选择将原来的自住房作为投资房，而同时拥有两套物业，亦可随时出售。
加贷或转贷
加贷（Top Up）或转贷（Refinance），是除了将物业直接出售以外，能将物业的增值部分套现拿出来的方法。Top up, 指的是将物业增值部分从现有贷款银行中拿出的方法。因为现有银行已经有了借贷人的详细资料，所以加贷在审批进度等方面就会更加快捷。若不是过于考虑贷款利率和额度，加贷不失为一种比较好的套现方法。
相对加贷来说，转贷更具有优势。这也是为什麽大多数业主在持有物业2年或2年以上，就开始考虑转贷了。转贷是指借贷人把贷款从现有银行转移到另一个银行。通常有几种原因：所在银行利率太高；费用太贵；服务差；再买房或是增加贷款时在现有银行申请借贷有困难。
转贷申请批准之后，新的银行会拨款给旧的银行将贷款还清，中间可能会产生一些银行和政府的费用，但是现在很多银行都愿意帮借贷人支付所产生的费用。在转贷过程中，如果有需要，可以增加贷款额，调整贷款产品，还可以调整贷款期限。整体来说，通过转贷的方式套现，比加贷更加具有优势，也是我们通常会推荐客人使用的方式，许多客户也通过转贷拿到了满意的贷款产品。
案例解析
Alice在3年前获得了自住房贷款80万，利率为4.59%，每周还款946澳元。考虑到现在的贷款利率很低，她决定转贷，选择的是目前Suncorp最优惠的利率产品：本息同还，目前利率为3.68%。经过转贷，目前她得到了更好的贷款产品，利率比之前降低了0.91%，每周利息节省约$140，每年节省七千多。但需注意，由于借贷人的还款是连本带息，利率节省将每年递减。
债务转名
物业及债务转名常用于离婚财产分配，亲人去世财产继承或者是结婚加名等。相关贷款可以在原银行办理，也可以转去其他银行。由于业主变更，贷款也需重新办理。
案例解析
Thomas和Mary共同拥有一套价值150万的自住房，还欠银行45万贷款，由于夫妻不和准备离婚。经协商，Thomas同意将物业转到Mary个人名下，前提是Mary要支付30万现金给Thomas。这时Mary需要以个人名义申请贷款，她将物业抵押给另一家银行，共贷款75万，还清原有贷款45万之后，套现30万给Thomas。Mary的个人状况、收入及各方面情况都满足银行放贷要求，最终成功获得贷款，并完成债务转名。
贷款审核指标
澳洲房屋贷款机构不同，金融产品千差万别，但申请贷款时所需材料不外乎是四方面的信息，那就是：个人状况，收入，支出和抵押物。
个人状况
借贷人的个人状况包括婚姻状况，年龄，在澳签证类别，信用记录及资产和负债等。关于年龄，借贷人需满18周岁才可以贷款。未满18岁的可以买房，但是不能借贷。通常借贷人的年龄如果超过55岁，贷款的年限会相对减少。比如说，从30年减短到20年，但若借贷人已经拥有自住房，在投资房的贷款申请上，则不受年龄限制。
持澳洲护照或永居签证的借贷人只要提供海内外收入证明都可申请贷款，若是海外收入，利率会相对高一些，贷款比例相对低一些；对于持有澳洲工作许可签证的借贷人，只要在澳有固定收入也可以贷款，但是会因签证类别而受限。而对于纯海外身份的投资者，绝大多数银行已经封闭海外人士的借贷申请，但仍有个别基金公司可以放贷，只是利率和费用都偏高。
借贷人如有破产记录或不良信用记录，如电话欠费、信用卡及贷款逾期或是税务方面的债务拖欠，都会影响其贷款申请。另外，若在短时间内，多次申请信用放贷（如信用卡、个人贷款和房屋贷款等），都将对你的贷款申请有负面影响。因此了解自己的信用历史非常重要，每个借贷人都可以免费索取个人信用报告。
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银行对借贷人的资产和负债没有具体要求，但若财务状况良好，可支配的净资产越多，借贷人在申请贷款时就更有说服力，申请到的贷款可能性也更大。
收入
对于购房者的借贷能力，银行通常是通过收入来鉴定。目前在银行贷款可以接受的收入主要有打工收入、自雇收入、租金收入、投资收入和政府福利收入。
打工收入一般要求借贷人提供过去三年的收入情况，文件方面需要提供两张工资单，大多数银行还需最近借贷人三个月的工资进账银行流水。
自雇收入通常需要借贷人提供过去两年的报税记录，来衡量可承受的贷款金额。若贷款额低于80%，有些银行可以接受过去一年的报税记录。
租金收入如果是长期租约的民用住宅，只需物业管理中介提供上个月的对账单。若是分租，商用物业或是Service apartment，则需提供去年的税单。
投资收入包括股票及公司分红、信托收入等，需要提供最近的财政年度报税记录。若是利息及资本增值收入，银行则不予接受。
政府福利收入如退休金、伤残退休金及牛奶金等，可以算作贷款可接受收入的一部分。而失业金、助学金等则不予接受。
抵押物
接下来银行会对抵押物进行审核，一般可以分为住宅物业、商业物业和可发展型物业。
一般银行通过对房产价值的评估，也就是估价，从而判断抵押物借贷的风险。有些物业可以借贷90%，正常借贷80%，也有许多物业因为面积、区域限制或是物业自身的原因只能借贷70%或者更低，甚至不接受该物业作为抵押。
如果不是住宅物业，则归类于商业贷款。商业贷款年限、利率、费用等条件相对苛刻，比如年限一般为15-20年，利率高出0.5%-1.5%，申请和估价等费用也将由借贷人承担，借贷比例也相对较低。如果抵押物出现问题或者价值被低估，可能会使您的贷款不被批准或者低于预期的贷款比例。因此我们建议您在找房子时，先与贷款经理做一些简单的沟通。
支出
生活支出方面，银行一般会让你自己给个估算值，然后比较相似家庭的常规支出，选择两者中比较高的那个数据。如果你的配偶不工作，银行也会将你的配偶和子女的生活支出计算在内，保证你在还款的同时还能养家。随后收入去掉贷款额和生活支出之外，一般还会减去个缓冲额，确保万无一失。剩下的就是你的财务盈余，盈余越大，说明还款压力越小，贷款也越容易被批准。
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关于作者
Mark Luo安信金融CEO，拥有15年贷款（包括民用住宅及商业地产）、房地产经纪、投资及管理的从业经验。
