文 / Angelbaby

2015年10月27日夜，关于“分契业权”改革法案于新州议会上议院立法会通过。

刚刚通过的《分契业权管理法》和《分契业权发展法》包括了90余项改革，涵盖了物业销售、翻新改建、代理投票权、建筑缺陷和停车等等多个方面。

新州创新与优化规制部长Victor Dominello宣布，新法将于2016年7月正式执行。

Dominello部长在官方声明中再次重申：“新州目前有两百多万人居住和工作在分契业权的物业中，新的法律将满足21世纪的生活需求。”“新法将使业主集体决策流程更加现代化，改善对有缺陷楼体的维护工作，避免过时的法规对装修的影响。”

深夜收到法案通过的信息时，我们顺便专访了Victor Dominello部长。

－－－

Angelbaby: 是什么驱使你改革分契业权法？之前有相关的公众投诉吗？从什么时候开始下定决心做这项改革？

Victor Dominello: 上一次的分契业权改革还是20多年前，其中条例早已陈旧过时，需要进化。新法案能满足当下的需求，也符合未来的需要。我在2015年大选后，4月初改任为新州创新与优化规制部长，从那时起，我就把分契业权改革作为首要任务。

Angelbaby: 在下议院立法会的辩论中，对此项改革有质疑的议员们之所以不同意，原因是什么？最大的分歧是什么？

Victor Dominello: 我对旧法案有90多项修改，各方面都受到质疑。争辩主要是围绕在将整栋公寓楼出售的情况下，政府怎样最大可能保障业主利益，使其获得应有赔偿。

Angelbaby: 自上周二（10月20日）新法案在下议院通过，到这周二(10月27日)在上议院通过，这中间对法案有没有进行过修改？为了使法案顺利通过您有在特定条款上做出让步吗？

Victor Dominello: 有。在这期间，我和上议院立法会的上议员们共同商议做出了部分调整，形成了最终的修正案。但想要的共识都达成了，主要的目标都达到了。

Angelbaby: 为什么新法案到2016年7月才实行？那么从现在起的8个月时间还需要做什么？

Victor Dominello: 这段时间用于起草新法案的具体条例。同时2016年初即将开始新条例草案的公众咨询。这样能保证新法将于2016年7月顺利生效。

//

当下，在悉尼，最普遍的开发就是盖公寓，最火热的投资就是买楼花。因此，分契业权改革在《澳房汇》读者群里一直在是话题热点，在持续跟进这项改革的几个月里，我们也看到了各种各样的反馈和问询。那么就借此喜大普奔的机会，在这里跟大家普及关于澳大利亚分契业权管理的方方面面。

什么是Strata?

Strata在英文里的字面意思是“楼层”，也可以引申指“社会阶层”。在房屋物业管理中，Strata特指从一整块地上分割出来多块的分契业权，比如一整栋公寓楼里，每一户都有各自的Strata。

在有Strata之前，以及独栋住宅的业权是什么？

在澳大利亚最普遍的业权是独立产权(Torrens Title)。简单说就是一整块分割好、独立的地皮，目前市面上大部分的独栋住宅(house)都属于Torrens Title。它的特点是独立地皮，业主需自行管理维修物业，也可申请改建或者重建物业。

Strata有什么特点？

分契业权（Strata Title）是一块Torrens Title的地皮上分割出来多块的地契，现在市面上大部分公寓(apartment)和部分联排别墅(townhouse)都属于Strata Title。这种地种的物业最大的特点是建筑物交给负责Strata的物业公司打理，业主每季度交相应的管理费，物业公司就会帮业主负责物业保安、清洁、上保险、除虫除草等物业保养服务。在Strata Title中，还包括了社区业权(Community Title), 是指所在房屋位于综合大型小区里面，小区里面的道路、花园及自然景观均归业主所有，当地市议会不再负责公共道路、花园的管理。因此在Strata Title的基础上，Community Title的业主每年需要多交一个社区管理费(Community Fee)来保证公共空间的清洁和维护。当然Community Title物业的特点是楼盘大公共空间多，配套的生活设施比较多。

Strata包括哪些建筑和业权形式？

Strata分契业权的改变本身就是澳大利亚的一项创新，它将一整块土地的所有权根据建筑形式的分割，而分给不同的业主，因此包括了多种形式。

在141期的《新州分契物业管理法改革新进展》一文中，我们提到了，Strata分契物业管理包括了城市高层住宅、联排别墅、办公写字楼、双拼房、退休村、商住混用楼和旅游业服务公寓。

Strata在中国对应的名称是什么？是否就是中国所说的“小产权”吗？

（读者提问）

完全不是。看来是“分契业权”这个专业用语把广大读者搞糊涂了。

中国的小产权是农民在集体所有的土地上建房拿不到产权的状况。 跟Strata完全不是一回事。

Strata在中国大陆的叫法就是“物业管理”，也就是我们说的“小区物业管理”。

举个例子，如果“小区物业管理”相当于我们俗称的“老年痴呆症”，那么“分契业权管理”这一说法就相当于“阿尔兹海默症”这一正式用语。

Strata管理费用的缴纳跟国内的物业费也是类似的，基本就是为业主公摊面积部分的公共设施提供维修和管理费用。Damien Tudehope议员在10月9日（《澳房汇140期》）的专栏文章《写在黄金周》中提到，公寓楼里配备的公共游泳池和健身设施，是需要费用去维护的。

Strata这一概念和相关立法什么时候开始的？

Strata分契业权这一概念，最早是在澳大利亚提出的，而澳大利亚的分契业权管理法也是全世界各国立法的范本。同样141期的《新州分契物业管理法改革新进展》一文里我们就提到，1961年，新州就为适应小单位自行管理的无电梯老式单元房出台了分契业权管理法案。谁能想到，在悉尼内西Burwood区的那栋只有18套单元房的居民楼Lindsay Garden，引起了这样一场物业法律的革命，由此出台的分契业权法成了全世界分契业权法律的鼻祖，并成为加拿大、新加坡、南非、印尼、斐济、菲律宾、印度、新西兰以及阿联酋的阿布扎比和迪拜等国家和地区相关法律的范例。

为什么最近在新州的分契业权改革动静这么大？

澳大利亚地广人稀，按照传统的居住方式，澳大利亚大多数的居民还是住在独门独院的House里面，各家自己负责管理和维修物业。这样的居住结构，邻里间的利益关系基本靠当地政府和社区管理来维系。当地政府和社区对房屋的层高、车库的改造、前庭后院的界线等等都有着特定的规定，作为统一管理的标准。

所以长期以来，因为住公寓并不是澳大利亚主流的居住方式，那么分契业权的相关法律改革就相对滞后。当大多数公民居住在独栋屋里，当然就鲜有官员为住公寓的少数群体发声。

当全球化的春风渐渐吹到南半球这个“骑在羊背上的国家”，澳大利亚主要城市在现代化的进程中，人民的居住方式已然发生改变。越来越多的年轻一代愿意住在服务便捷的公寓里，尤其是亚裔和欧美的新移民和临时居民也都愿意租住公寓、购买预售公寓楼花。

当城市现代化进程和全球化都市生活正在悄然改变着澳大利亚的城市居住方式，当越来越多的人居住在“Strata”里，就需要有相应的规章制度来适应新的生活模式。

比如当一栋楼需要修缮，按照旧法，如果不是100％的业主赞成，这栋楼就不能整体装修，这其实影响了居民的生活质量。

住House的人各自负责各家物业管理，是不是就不用参与群体决策？

在澳大利亚这样一个民主社会，民众意见很重要，社区和谐很重要。所以在澳大利亚即使做到了“各家自扫门前雪”，也会“管定别家瓦上霜”的。

比如各家想要盖新房、加层、改车库？都得当地市议会开会同意，也要邻居支持才行。要不然怎么总有新闻说华人移民要推倒重建新买的房子却遭邻居强烈谴责这类新闻呢？

新州新建公寓数量有多少？

我们在140期《新州持续迎来建设热潮》里一文已经讲过，仅从2014年8月到2015年8月，新州批准了62865座新住宅准建许可。比去年同期增加了19%。

在141期的《新州分契物业管理法改革新进展》中，我们提到，目前新州有200多万人居住和工作在75000栋楼的Strata里，拥有分契业权。这其中有40万来自大悉尼地区。

在141期《对话新州规划部长Rob Stokes，聊聊麦克阿瑟农区转型》一文中，我们也提到了，仅在西南区新解禁的7700公顷农业用地上，就将再建35000套新式住宅。

小伙伴们，按照这样的速度和改革态势，未来一年新州会批准多少新建公寓？又有多少人会住在Strata里呢？自行脑补吧。

铃声响起，尘埃落定

几个月来，在每一期《澳房汇》上，记录改革、传递进展的历程，也是我们收获感动的历程。

上周二(10月20日)，《澳房汇》应邀出席州议会的主题酒会，那晚宾客云集，议员们也纷纷从会场溜出来跟大家打招呼。在旅游部长演讲时，议会里响起了催促议员回去投票的铃声。我知道那一刻要投票的就是我们持续报道数月的Strata Law Reform的法案。一时间，那铃声于我，竟有几分“战地钟声”的意味，让我不得不想起美国作家海明威的著作《To Whom the Bell Tolls?》。

酒会结束的时候，我没有离开，而是走进了下议院的会堂，亲身见证了这条法案的通过。筋疲力尽的Victor Dominello部长初战告捷。按照澳大利亚的两院制，此法在下议院通过后，还要移交至上议院立法会再辩，直至上议院通过。

散场已是深夜，和Damien Tudehope议员告别时，他决定将之前写好的专栏文章临时换成上周发表的那篇《分契物业管理改革法案在新州下议院通过》，从立法程序开始，真实呈现此法案改革的背景和细节，向《澳房汇》和华语读者传递最新鲜最真实的信息，并在百忙之中赶在周三印刷前将他的稿件发给我，保证周五见报面世。

写在后面

《澳房汇》是周三截稿送印，周五全城出刊。而新州议会通常是周二到周四开会。这些法案的改革和决策都要周三才能有确认的信息发布。收到消息后就立刻将这些严肃的官方信息整理翻译尽快成文发给美编再进行排版。在渠道为王的社交媒体时代，为做一份精良优质的刊物还在内容上精益求精，我们整个团队也是拼了。

前日去ANZ(澳新银行)办事，碰巧为我办理业务的经理正在看我们的文章。还跟我讨论我们之前的文章中对Victor Dominello部长打击“落日条款”的行动的报道。这样和读者的偶然相遇，让我倍感意外和欣慰 。

而将这一系列改革的消息编撰成文的过程里，我们一直是心怀感动的。有人说职场的黄金法则就是“不做即不错”， 政坛尤甚。在公司里，总有循规蹈矩例行公事20年不犯错的Super Junior，而那些愿意尝试新鲜事物、突破现有局限、打破职场天花板的群体，却在艰难甚至失败的风险中，推动着行业的发展，也实现着自我的价值。同样，其实在西方国家做政客，最重要的是和群众打成一片，在本地社区打好群众基础，见选民就握手，见孩童就亲吻，在议会开大会的时候，说些无关痛痒的和谐宣言，一团和气，谁也不得罪。所以，如Victor Dominello这样心存梦想，为了改善现状，不惜得罪既得利益者，不断突破桎梏、改革进取的人，才显得珍贵与可爱，值得公众认可，值得历史铭刻。作为媒体，我们不参与政治，不代表立场。而作为投资和消费人群的一份子，我们需要知道政府和社会是否能给我们带来切实的利益和保障，也不妨去了解在这背后的不那么简单的舌战群儒，以及来之不易的阵阵钟声。

此刻，在回顾分契业权这项改革的历程，看看《澳房汇》怎样与大家在这样一个变革时期同呼吸共命运的。

• 8月13日，在新州议会的问答时间，回答Parramatta议员Geoff Lee的问题，Victor Dominello部长舌战群儒，正式回应分契业权法案改革怎样改善200万人的生活质量。

• 8月19日，Victor Dominello表示出台新政，以限制并有效监管悉尼物业市场（《澳房汇》134期）

• 8月25日，行业各界在媒体上公开发表关于公寓物业管理法改革的讨论和质疑（《澳房汇》138期《物业管理法改革，没那么简单》）

• 9月25日，澳房汇138期Damien Tudehope议员专栏《谈谈公寓物业管理法的改革》

• 10 月14日下午，Victor Dominello正式将90多项改革的分契业权改革法案在议会提出。 （《澳房汇》141期《新州分契物业管理法改革新进展》）

• 10月20日晚21:00，分契物业改革法案在新州下议院通过。（《澳房汇》142期Damien Tudehope议员专栏）

• 2016年1月，政府将出台新法案草案的公众咨询包括模型章程 （《澳房汇》将持续关注）

• 2016年7月，分契物业管理新法案正式起效。

  
  

－－ Victor Dominello －－

Victor Dominello部长改革的核心思想是，过时的法律必须全部淘汰，目前的法律必须符合新时代的新悉尼。

Damien Tudehope议员也在上期专栏文章中强调，分契业权改革关乎整个城市的复兴。

一言以蔽之，就是《澳房汇》出版人James Tong在上周的《编者的话》里为创刊三周年时说的那句“还看明天！”我相信，每一个努力的现在，都是为了更加温暖的未来。

点击这里查看更多内容