文 / Max Wang

如果现在提起在澳洲投资公寓你会想到哪些关键词？“楼盘多”，“价格贵”， “供过于求”，“不知道如何选择”，“增值慢”… … 

这些“印象”和事实相符吗？

公寓这种居住方式在澳洲的历史上不是很普遍，因为澳洲地广人稀，就算是在10年前，公寓在市中心以外的地区也不是很常见，在那时，Box Hill盖公寓这种事情是很难想象的。

自从“墨尔本2030“计划推出后，维州政府的规划从向新区进行大规模基础设施开发逐步转向在已建成的交通枢纽地区，包括主要的火车站和购物中心附近增加民宅密度，比如在South Yarra和Box Hill附近大批公寓拔地而起，就是在该政策影响之下的产物。接下来会有明显变化的地区是Glen Waverley等区。

上周三一早我参加了Urban Development Institute of Australia的早餐会，针对中国投资者、海外开发商和墨尔本未来几年的公寓市场走势进行了分析和阐述，我心里带着不少问题去认真听了下，还是有不少有用的信息和大家分享的。

公寓市场的成熟度

墨尔本公寓潮起始于2010年，除了传统的公寓密集区CBD以外，Docklands, Southbank, South Melbourne, Richmond都出现了许多新的公寓项目，甚至距离CBD 15公里以外的地区也开始建造高层公寓楼，数据显示，自2010年到2015年，墨尔本的公寓数量共增加了49,000套，占全澳洲各首府城市新建公寓总数的47%，数量超过悉尼。在未来三年，也就是到2018年的时候，还会增加48,000套新建公寓。目前的公寓供给基本保持在平均每年15,000套交工的水平。

公寓供给分布

如此多的公寓上市，都在哪里呢？从地域分布上来看，只有38%的新建公寓在CBD地区，31%分布在City Fringe，也就是CBD方圆2-5公里的区域，19%分布在CBD 5-10公里的范围内。未来5年的发展趋势从目前批文的情况来看，会向中等地带(10-20公里)的范围扩展。而且墨尔本将继续引领新建公寓最多的城市，超过悉尼，在未来3年中占全澳洲新建公寓总数的44%。

墨尔本和悉尼的公寓分布有着非常明显的反差，悉尼的CBD地区以办公楼为主导，公寓比例非常低，而墨尔本的最主要公寓聚集区还是在CBD及其周边。

公寓的角色

也许你会问，为什么要投资公寓而不投资独立屋或者别墅呢？这个问题最主要的答案是可负担性，既包含了买房总价的可负担性和现金流方面的可负担性。同等位置同个区域公寓绝大多数都比独立屋要便宜不少，购买时的定金等压力相对较小，而且公寓的租金回报率(rental yield)相比较独立屋高，收取的租金能支付大部分的贷款和相关费用，而独立屋的租金回报率则相对低的多。

墨尔本的人口一直在迅速增长（下面会详细介绍），公寓解决了相当的供给平衡问题，也是吸引投资者的一个主要原因，因为目前墨尔本的出租空置率很低，保持在3%左右的水平，整体来说比较好出租。

目前墨尔本公寓的中间价，一房公寓在$40万左右，大多数范围在$34万到$43万之间;

两房的公寓中间价为$57万（和昆士兰别墅的中间价相当），大多数的区间范围$41万到$61万之间。

在很多基础设施完备的成熟地区，比如好的学校、医院、交通枢纽、购物中心等内部城区，独立屋的中间价可以高达$100万以上，这时公寓就为人们提供了一个非常好的选择。

请注意，在调节房屋供给平衡关系上，如果你是只喜欢独立屋的购房者，从某种程度上也要多谢购买公寓的海外和本地投资者，如果不是他们帮忙消化掉需求压力，独立屋会更贵。

在之前的《小麦谈地产》里我们有一篇文章专门介绍澳洲本地人的生活方式也在发生着改变，有相当一部分比例的人口更愿意选择公寓居住而不是带有院子需要打理的独立屋。

本地和海外的开发商

也许不少读者会有种误解，觉得好多海外，尤其是中国的开发商到墨尔本来高价圈地盖楼，抬高房价，其实不然。

用数据说话，在过去的5年当中，海外开发商只占8%，92%为本地开发商。而且海外开发商主要集中在CBD地区，这里52%的公寓是由海外开发商建造的，本地开发商更热衷于内城周边和环带地区。

海外开发商主要来自马拉西亚、新加坡和中国，在接下来的3-5年中会起到越来越重要的角色，开发比例会从8%上升到30%左右，其中CBD地区的楼盘将有52%由海外开放商建造。

开发商也越来越聪明，会很认真的分析楼盘所在区域的人口组成和发展趋势，有针对性的设计楼盘和进行市场宣传，这对投资者和租客都是有好处的。

供给过剩与人口

很多读者告诉我，他们觉得目前澳洲，包括墨尔本在内，公寓数量太多，供给过剩。

事实怎样呢？

先说说人口，在2015年度，墨尔本的人口净增长了99,371人，其中来自其他州的居民有10,190人，来自海外的新移民有54,052人，预计到2050年，墨尔本将会成为澳洲人口最多的城市，数字将达到780万人。“世界最宜居城市“的头衔只会让这一数字提早实现。

我们说过，人口的增长是房价上涨的根本驱动力。

更何况目前墨尔本整体房屋供给数量还远跟不上人口增长速度。

也许在某一个地区，比如South Yarra，会在6个月内同时有几个新的楼盘上市，一下子市场上涌现出上千套新公寓出租，在短期内租客数量一时跟不上，造成供给过剩的假象，但我可以用很多数据告诉你，短期的供给过剩是存在的，但很快会被市场消化，长期来看，公寓的供给还是不足。

到底墨尔本的公寓值不值得投资呢？

这个问题一句话很难回答。就好比不是所有的车都是保时捷，不是所有的牛奶都是特仑苏一样，不是所有的公寓都是好的投资房。选择合适的公寓获得资产增值和健康的现金流是一门学问，很多时候要借助数据来帮忙做决定，我会在未来的文章里和大家分享这些信息。

先给你们一组数据过过瘾吧，在2015年度，就公寓的资产增值而言，墨尔本的东南西北应该买在哪里呢？请看：

同样是在墨尔本买公寓做投资，你会买在哪里呢？

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983、E: [email protected]

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