不少华人朋友来到澳洲生活，都更喜欢选择有房有地的house或者townhouse居住，这与在中国时高密度的居住方式有较大的不同，也可能是很多人移民的原因之一，可以拥有属于自己的一块土地。但澳洲本地居民的居住方式在发生着怎样的变化？背后的原因又是什么？我们接下来就聊一聊这个话题。

根据澳洲统计局的数据来看，独居的澳洲人越来越多，预计在未来25年内上涨65%，换句话说，目前有210万个家庭是独居的，到2036年，这一数字会上涨到330万户家庭。与此同时，没有孩子的夫妇家庭数量会增长至380万户，上涨幅度64%。

两者相加，到2036年，澳洲会有将近600户家庭的生活方式适合居住公寓。

这两个测算的主要依据，一方面是人口的老龄化，另一方面是‘空巢’现象的大趋势。

战后婴儿潮时期出生的人

这个人群是‘空巢‘的主要群体，他们的子女开始成年、独立并开始和他们分开居住。‘空巢老人’对公寓居住的趋势呈上升态势，无论是简单的房屋维护，还是随时锁上门就可以安心的出门旅行，都是影响该群体居住方式的主要因素。

公寓居住和独立屋(house)居住比起来也更加的容易负担。这也就吸引了离开‘空巢老人’的孩子们，他们并不愿意搬到遥远的郊区，远离工作或者多姿多彩的生活中心区域。和空间及花园相比，这个人群更需要便利、容易负担和安全的生活方式，靠近city尤其重要。更低廉简单的房屋维护费用也是鼓励年轻人选择公寓居住的积极因素之一。

高密度住宅开发

由于这些人口的变化，目前澳洲的各主要城市，包括悉尼、墨尔本和布里斯班，都有越来越多的高密度一卧房和两卧房的公寓上市，以满足人口增长的需求。其实公寓居住并不是新鲜概念，新鲜的是，虽然越来越多的人选择公寓居住，他们开始意识到他们失去的空间，也开始想念有花园的日子。并不是选择住公寓的人都愿意牺牲空间，但较大面积的公寓需求并没有得到满足。并不意外的，市场上三卧房和四卧房的公寓数量凤毛麒角，尤其是靠近CBD区域的新开发公寓项目。根据地产数据公司CoreLogic RP Data的报告显示，在墨尔本CBD，每100套公寓里只有1套有四个卧室。如果加上墨尔本市中心边上的Southbank和Docklands，近4,000套公寓中只有43套有四个或以上卧房，比例低于2%。

如果选择投资公寓，个人认为在预算允许的情况下尽量选择卧房数量多的公寓，三卧房和四卧房的公寓增值潜力其实非常可观，因为一房难求。

而海边的区情况则不同，以维州的Brighton为例，三卧房公寓占公寓总数量的34%，二卧房占53%。

新建公寓热门区域

以下是澳洲三大人口密集州：新南威尔士、维多利亚和昆士兰新建公寓的热门区域：

1. Collingwood (Vic)

2. Hampton (Vic)

3. Lane Cove (NSW)

4. Mosman (NSW)

5. Melbourne CBD (Vic)

6. Brisbane City (Qld)

7. Rhodes (NSW)

8. Wollongong (NSW)

9. Carlton (Vic)

10. Richmond (Vic)

根据互联网大数据分析，搜索布里斯本公寓楼花的人数最多，需求最大，可以预见在未来几年包括黄金海岸在内的昆士兰城市将吸引大量本地和海外房产投资者的到来。

在这里多和大家分享一组数据，从投资角度看，根据LITTLE Projects开发的高层公寓情况来看，其中一卧房的出租最快，空置期最短，租金回报率也比较高，但长期资产增值潜力较小；二卧房二卫生间的公寓紧随其后，空置期较短，市场需求大，可以覆盖的目标租客也最为广泛，虽然购买价格比较高，但资产增值潜力相对较好；而二卧房一卫生间的公寓相对而言空置期较长，为投资者带来潜在的租金收入损失。另外值得注意的是，在市中心及其附近的区域，停车位成为越来越炙手可热的选择，带有停车位的公寓增值潜力和租金回报率都好过没有停车位的公寓。

如果大家对投资公寓项目感兴趣的话，可以发电子邮件或者微信给我，我可以在接下来的文章里和大家分享更多这方面的信息和数据。

Max Wang

Max Wang, 墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

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