低门槛、高现金流的投资物业在哪里？丨创富实战

2021年05月19日 澳洲房产大全



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第 68 篇 创富实战 专栏



许多读者一直都很想知道，当前所居住的城市猛涨，房产价格越来越负担不起，哪怕尚且能勉强买到，但是一看租金回报收益差得一塌涂地，因此望而却步，究竟下一步投资该如何操作。

曾经有一位高龄读者问我，拿着多年来的积蓄，应该买什么样的房子作为人生中最后的投资，以便买入之后就坐享租金收入，度过余生。

这位读者举了个例子，问全款在悉尼买一套300万澳元的独立房，每周拿1000澳元租金收入，好不好？

我的第一反应有两个：

1

早干嘛去了呢？打造房产投资组合和被动收入是一个过程，而不是一件事情。

2

现金流太低了吧？其实每周1000澳元的租金收入，投资50万澳元以下就可以达到。



系统地投资房产，越年轻开始越好，循序渐进，打造属于自己的高现金流房产投资组合，到了退休年龄，坐享租金收入，悠闲度过余生，这才是房产投资创富的正道。

当然，每个人的情况不一样，也许这位读者年轻时需要时间和精力去耕耘其他创造财富更快的赛道。

不过，现金流对于许多处在不同人生阶段和处境的人来说，实在太重要了。

这包括：

当你天天劳累工作，做着你不喜欢的工作，对着你不喜欢的老板、同事和客户强颜欢笑，你不得不继续下去，因为家里等着你糊口，甚至你的负现金流投资房等着你去供养……


当你自己或者你的配偶怀孕了，生孩子了，你或者你配偶别无选择，还得老老实实地工作，直到进产房前。


生了孩子后，短暂的产假结束后又得老老实实地继续工作，没有时间陪伴孩子和家人……


当你的高薪职位受到威胁，你有可能会丢掉工作；当你的生意受到冲击，收入下降还得继续支付运营开支……


当你年龄大了，要退休了，工作收入没了……



当你的房产投资组合给你带来足够的被动收入，你就有底气放弃你的其他主动收入，自由地决定不做你不喜欢做的事情。

千万不要等到老的时候才开始获得现金流，不要等到存了300万澳元再开始，而是30万澳元起步就应该开始逐渐积累高现金流资产，你的人生一定会更悠游自在。

那么，低门槛，高现金流的投资物业在哪里呢？

它们往往不在一线大城市，而是在二、三线小城市。

它们往往不是你买了就给你高现金流，而需要你做一些基本装修和家具添置。

澳大利亚二、三线小城市人口比一线大城市少很多，但不意味着当地人就没有住房需求，不意味着他们的工资收入水平低，不意味着他们的支付能力低。

因为新冠疫情的原因，许多来自二、三线小城市的在一线大城市工作的中产阶级陆续搬回到他们的老家，开始远程工作，进一步增加当地的住房需求。

由于大量的专业和技术人士都集中生活在一线大城市，二、三线小城市发展的过程中，无论是公共还是私人领域，免不了的就是需要支付相对更高的薪酬和住房补贴从一线大城市那里把人才挖过去。

这些人进入到二、三线小城市短期居住和工作，增加了租赁的需求。


澳大利亚是一个高福利国家，对低收入人士发放的福利金标准也一视同仁，不会因为你在房价低的二、三线城市生活就给你少一点福利金。

这个收入保障最后一道防线的“垫底”，意味着不管二、三线小城市的房价低到哪里去，租赁市场不会差到哪里去。

那么，供应方面又怎么样呢？显然，房产投资人士也大量集中在一线大城市，大多数房产投资者也选择了就近原则，因此，供应到市场上的可以出租的房源也偏少。

正因为二、三线小城市的房产买卖交易没有一线大城市活跃，因此你要是作为一名高级投资者进入那些区域，就有可能可以很顺利到捡到便宜货，以低价买到有巨大潜力的物业，而不至于有太多人跟你抢。


我在澳房俱乐部里亲手一对一辅导的高级会员，他们大多数是典型的来自大城市的投资者，从来没有去过二、三线小城市，来澳大利亚以前在中国也是大城市出身。

我让他们深入研究和投资到澳大利亚的二、三线小城市后，他们都对我说，他们的“三观”都被我毁了，深深地被二、三线小城市给他们带来的现金流回报所折服，惊叹中有莫大的喜悦和幸福感。

我们下面一起来看看，二、三线小城市都有哪些低门槛、高现金流投资物业。

01 多户单元物业买入，调租，持有


这是一栋位于二线城市的多户单元物业，一共有8户，每户有2卧室、1浴室、1车位。


买入价55万澳元，物业本身带租约和房客，每周1120澳元，毛租金回报率约11%。

经过研究，新业主发现该物业长期以来租金水平相对较低，当地租赁需求旺盛，供应量不大，因此做了个决定，指令物业出租中介把每个单元的租金调高每周20澳元。

结果，调了租金后，房客依然继续租用该物业，因为他们到了市场上一看，发现即使他们每周多付20澳元，也是一个不错的选择。

新业主整体的收入达到了每周1280澳元，毛租金回报率约12%。

02 三拼别墅买入，装修，出租，持有


这是一栋位于三线城市的老旧三拼别墅，经过一番议价，最终只需要9.5万澳元的超低价就成交买入了。

 
买入后，新业主花了大约2万澳元给物业进行了简单的装修和翻新。


最后，重新招房客，出租三个单元，新的租金收入达到每周450澳元。

03 独栋别墅买入，装修，添置家具，出租，持有


这是一栋位于二线城市的老旧独栋别墅，有5卧室、1浴室、2车位，买入价格为22万澳元。


新业主花了大约4万澳元，更换了厨房，添加了新的浴室，还给整个房子添置了家具和电器，还提供了床单、浴巾、锅碗瓢盆等。


最终，新业主把物业整租给了一个劳务机构，劳务机构把物业安排给他们找来的工人居住，每周租金达到1050澳元。

04 独栋别墅买入，装修，加建，添置家具，出租，持有


这是一栋位于二线城市的带有大后院的老房子，经过一番议价，最终以15.3万澳元成交买入。

        

新业主装修老房子，在后院加建可以独立出租的房子，前后两房子都带家具出租。
      
购房、装修、加建、家具，总成本为31万澳元（含贷款），新的租金收入每周950澳元。


回到文章最开始提及的那位高龄读者，300万澳元的预算，是不是应该购买5到10套高现金流物业，而不是1套低现金流物业呢？

尽早开始打造属于你自己的高现金流房产投资组合吧，你一定会变得更幸福，更悠闲的。

我将于下星期六晚上举办一场新的直播，欢迎读者们预约观看。

直播主题：
如何跑赢澳洲房产投资市场

主播内容：
• 你误解的澳洲房产市场特征有哪些
• 适合平民百姓的房产创富路径是什么
• 跑赢房产市场的实操秘诀有哪些
• 真正的房产投资成功该如何定义

日期：2021年5月29日
时间：晚上8点（悉尼、墨尔本、布里斯本时间）

Zoom会议ID：87282240247

预约注册二维码：



我期待在直播间里与你交流！


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Richard He

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