你要短期大块利润，还是长期现金流？丨创富实战

2021年05月05日 澳洲房产大全



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房产投资者群体中，不知者无畏，容易做出选择和被成交。

对房产投资一知半解的投资者往往不知道外面的世界有多精彩，顺着房产投资顾问和销售中介的引导，接受了一个设计好的评判标准，进入一个有利于成交的固定思维模式后，顺理成章地买到符合自己认可的评判标准的物业。

购买者开心，因为轻而易举地完成交易，获得了承载着保值增值梦想的房产；房产销售中介开心，因为获得了高额佣金；高级投资者开发商开心，因为顺利地把他们精心打造的物业成品变现了。


然而，随着房产投资者的知识不断提升，在多个方面获取房产投资信息后，他们变得更精明，不甘心做普通的投资者获得连蒙带猜的普通收益（或者亏损）。

他们希望找到一个投资入口，期望获得更确切的更高的收益的，附有更明细的盈利规划和模式。

他们十分担心自己一个不小心，就浪费了手头上的启动资本和贷款额度。

因为，房产投资者知道的越多，他们的机会成本就越大。


通过我以往的文章，我相信大家都知道，房产投资界里，大部分投资者是普通投资者。有的盈利，有的亏损，有的表面上盈利但实际上亏损仍不知道真相。

从普通投资者晋升为高级投资者的道路是艰难和痛苦的，所以才会产生焦虑感，但这种焦虑感我认为是有利于你的成长的。

那么，当你明确知道自己真的不甘心做普通投资者，真的希望在更短时间内创造更高收益和回报的话，那么，下一步你要做的事情，就是给自己的房产投资做一个定位。

你要回答的问题是——

“

你要短期大块利润，还是长期现金流？

”

也许你希望两者兼得。诚然，这是可以实现的。但是，你每做一项投资，都应该有重点。

只要你搞懂了你的投资重点，那么面对市场上这么多的机会，你就可以从容地做出取舍。凡是不符合你的投资模式的机会，统统拒之于门外。


短期大块利润投资模式




如果你的启动资金不大，例如是少于20万澳元，如果你年龄还不算太高，例如50岁以下；如果你在房产投资以外有其他稳定的工作或者生意收入，并且你不讨厌你目前从事的工作或者生意……



那么，你完全可以考虑选择短期大块利润的投资模式。

所谓短期大块利润投资模式，如下图所示。


你的原始资本进入房产投资项目，低价收购房地产原材料，通过一番人为增值的操作，让资产在自然增值的基础上，获得进一步的人为增值。

然后通过高价出售的方式，让资本和利润回流，滚动投资到下一个投资项目那里去。

当然，你也不一定出售，你可以选择对物业重新估值，增加贷款，从而实现套现，再继续滚动投资。

举个例子，位于阿德莱德的这套老房子，2019年买入价为97.25万澳元：



经过里里外外的翻新后，2020年以138万澳元出售：



再举个例子，位于悉尼的这块仅仅有455.2平米的有开发潜力的空地，两边是商铺，2017年买入价为52万澳元：


申请并且成功获得高密度开发批文后，使用效果图做营销，顺利以187万澳元出售。地块仍然是那块地块，但是价值已经不一样了。


你会经常看到新闻媒体报道某某豪宅一年前买入才多少多少，什么都不用做，一两年后出售就涨了多少多少。

不劳而获的故事、爆炸性的信息、促动观众情绪的新闻，才能成为热点新闻。

诚然，新闻故事里的业主确实赚了很多钱。但是，这种利润是否可以复制？利润是否可以在入市时预见？这是有计划的投资行为，还是一件偶然事件？

不要沉浸在新闻故事里，好好地规划你的投资。

投资前能预见大概率发生的人为增值，才是你选择投资大块利润项目的前提。

长期现金流投资模式




如果你有一定的启动资金，例如20万澳元或以上，如果你正步入中、晚年，如果你在房产投资以外没有稳定收入，或者你讨厌你目前从事的工作或者生意而希望撤出，那么，你应该考虑选择长期现金流的投资模式。



所谓长期现金流投资模式，如下图所示。


你的原始资本进入房产投资项目，低价收购房地产原材料，通过一番人为增加现金流的操作，大幅提高资产的租金收入，获得高现金流，产生源源不断的实实在在每月到账的被动收入。

这些被动收入大于你的日常开销，你继续把盈余存起来，慢慢积累起来后它就自然可以转化为用于滚动投资到下一个项目那里去的新资本。

当然，创造现金流的过程中，也是有可能顺带获得增值的。如果增值幅度够高，可以重新估值，增贷套现，做进一步的投资。

举个例子，位于新南威尔士州二线城市的老房子，买入价15.3万澳元。



装修老房子，在后院加建可以独立出租的房子，前后两房子都带家具出租。


  

购房、装修、加建、家具，总成本为31万澳元（含贷款）。租金收入每周950澳元。物业租金回报率高达15.9%。

再举个例子，位于新南威尔士州二线城市的独立房，买入价32万。


花大约8000澳元配设家具，通过短租的方式出租，每年收入大约10万澳元，扣除各种跟短租运营相关的费用后，剩余收入每年大约6万澳元。

按照总成本大约34万澳元（含贷款）来算，租金回报率大约在17%。

当然，也有很多物业不需要做太多的改动，直接购入就可以有8%到12%的租金回报。直接购入后，租金稍作调整可以继续提升现金流。

例如，位于南澳的这处物业，两栋房子共11个卧室，整体出售。



买入价格68.5万澳元，买入后马上可以从现有房客那里拿到获得每周1540澳元的租金，租金回报率12%左右。

综上所述，如果你真的希望从普通投资者晋升为高级投资者，那么你就要有清晰的投资方向和重点，不要让市场牵着你走，不要让满天飞的广告和讲座引导你去购买具体的物业。

你要先有自己的投资规划，知道自己要什么，不要什么，然后再到市场上去寻找符合你自己定的要求的投资机会。

让中介们知道你的需求，让他们按照你的具体要求把房产投资原材料供应给你，而不是把另一位高级投资者做好了的成品供应给你。

这个过程容易吗？不容易，不适合没什么志向的投资者，不适合不愿意花时间和精力创造价值的投资者。

但是，跨过那个坎之后，后面的路就变得很容易。因此，你走出去的第一步，非常关键。

加入我们为广大读者们创立的澳房俱乐部，获得培训和持续的支持辅导，你一定在房产投资上事半功倍，少走弯路，早日成功！





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Richard He

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