这是澳洲房产大全
第 531 篇原创文章
您自己和家人个人名下的房产投资，有没有算过这样一笔账？出租所产生的租金是收入，要交税；卖房子所得的增值部分也是收入，也要交税，无论您退休与否。更请注意，上升通道出手的房产要交税的金额很可能是几万澳币，甚至更多。
有人说，负扣税，不就没交税这档子事了嘛。别忘了，所谓的负扣税，其实大部分是因为您已经掏腰包先行花出去了真金白银，没人会替您交钱！如果到了退休阶段您的物业还在负扣税，您有没有仔细想想，还哪来额外的可支配的现金去享受诗和远方呢？我们本想以房养老，好过上神仙般的退休生活，看来根本不是这么回事。到底该怎么办？
一定有理可循。
本着支持纳税人积极在退休前创造养老基金的想法，澳洲政府给了个菜谱：自营养老金。可惜，很多人连菜名都没听过，更甭提怎么做好这道菜。
已经试过菜品的客户朋友们跃跃欲试的要告诉朋友们这道菜怎么好吃。
第一， 自营养老金内的投资收益，包括租金收益和买卖增值部分的收益，可以在退休阶段享受最低可以是0%税率的优惠税收政策。
第二， 很多人在个人名下已经用满了贷款额度，很难再从银行贷款。但换个投资主体，比如自营养老金名义，反而增加贷款可能性。
第三， 自营养老金购买的商用物业，可以出租，也可以自用，真是两全其美。
第四， 自营养老金可以有最多四个成员，合力投资，分摊费用，何乐而不为。
第五， 自营养老金投资灵活，受限制相对较小，掌控自如。
第六， 自营养老金在遗产继承方面，也更能灵活处理。
只要您能懂得如何真正运用好自营养老金，肯定会步步为赢！心动不如行动，在这里我们先来教您怎么备菜。
首先，请您关注一下自己和家人的养老金账户余额。如果您是上班族，您的雇主需要将您税前工资的9.5%存入您养老金账户里。积少成多，数年累积一家人的养老金也是不少呢。况且近期有个特大利好，从2018年财年开始，您自己往养老金所投放的超出9.5%的concessional部分，还可以做个税申报抵扣。完全不必和雇主商量，只要在每年财年结束前之前存入养老金账户，就可以做个税申报抵扣。这个新政策对于中高收入的人群真是奔走相告的特大喜讯，可谓是一箭双雕，既能合理避税，又能加速提高养老金账户余额。
其次，请您认真分析以下有关自己和家人财务税务状况的问题。一定要做到心中有数，才能有更好的规划。
已有多少资产？
已有多少负债？
每月现金流是正常健康的吗？
近期和中远期会有什么大的家庭变化吗？
自己家人的年龄和收入都是怎样的？
打算在几年内在自营养老金内购买房产或其他资产？
打算贷款多少？（是的，养老金也可以贷款，只是要做到更细致全面的计划和分析）
第三，分析以后您决定要建立自营养老金时，就需要开始和工商局、税局等政府部门打交道，申请相关的执照许可，商业税务代码等。同时要准备一系列必要的相关文件。这个过程，还是有些复杂，一般来说，大部分人会考虑选择自营养老金税务理财师来帮助完成。
第四，建立了自营养老金后，根据自身情况，您可以选择把已经有的养老金金额全部或者部分转到自营养老金中。考虑在养老金中购买人身保险，选择各种投资产品包括房产、股票、基金、金银、甚至古董等等。如果您还想贷款购买房产或其他资产，那更要提早准备，细致分析，确保不会错失投资良机。
第五，如果您确定选择贷款买房，那么务必要申请代持信托等结构，以便用于贷款。银行大部分情况下可以贷七成，有良好资产保障甚者可以贷出八成。前提是您必须要从头到尾认真做好各项准备工作，才可以保障贷款最后得以顺利出笼。
第六，恭喜您，房产终于在自营养老金名下顺利交割。
当然，自营养老金里面还有更多值得细细品味和值得注意的地方。由于篇幅有限，我们不能再此一一详细解释。也许是时候考虑下一个房产在自营养老金里面投资了!
并再次提醒，您决定建立自营养老金之前，一定要做详细的规划，一定要做详细的规划，一定要做详细的规划！强烈建议您做决策前咨询相关专业人士的意见（只有少部分会计税务师同时具备养老金理财师执照和实战经验的双保险资质），以免走不必要的弯路。
祝大家周末愉快！
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