买地建投资房,不得不说的税务奥秘 | 税务专栏 18(原创)

原创 2017年08月04日 澳洲房产大全



主编寄语

如果把澳房投资喻成一场足球比赛,那么澳洲税法在我看来就代表着后防,是体系中非常重要的一部分。


本文作者以唐是个北京大妞,以全优成绩获取澳洲注会执照,曾供职于澳TOP5事务所任高级财务顾问,其无论文字还是本人,都透着北京人特有的“邪性”,不过我喜欢懂得调侃,还有专业功底的人。因为既有趣,又有料。


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这是澳洲房产大全

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House&land package 也就是买地建房,将来可以自住,也可以出租,后者情形是很有澳洲特色的一种投资形式。现在已经逐渐成为越来越多房产投资客的宠儿。想象一下,买一块自己心仪的土地,再按照自己的意愿盖房子,感觉好像比苦等几年楼花交割直接接受开发商呈现的公寓更有意思。



但是,这其中有很多常人不了解的奥妙之处。买地盖房可和买楼花大有不同,首先要先进行土地交割,然后寻找您中意的建造商,把您心中的理想房子变成现实。那银子从哪里来呢? 我们都知道如果买的是楼花,那您需要先付个首付,其他的等交割前贷好款就可以了。可买地盖房不是这样,建造商不会白白先给您盖好房子,您必须按照合同要求,按阶段逐步付款,所以贷款也自然要在开始盖房子前就要做好。

不久前,老客户Mary碰到了类似的情境,因为她的房子还没盖好,没有任何租金收入,可银行的利息已经开始支付。建造期间银行一般只提供只还利息类贷款,成本很高。她想知道这个利息在税法上怎么处理?


一般而言,税法规定可以用来税前抵扣的费用,必须是和收入相配比的关联支出,不然是只能放在购买成本中等将来处理资产时才考虑抵减。不论是楼花,或者买的二手房,都是如此。只有等房子处于能够出租的状态,或者是房东已经打出招租广告,或者是找好租赁代理签约时,这时候哪怕还没真正收到租金收入,仍然可以从刚才提及的时点开始抵扣各种相关费用。很明显,贷款利息也可以开始起算。


现在客户碰到这样棘手的问题,到底这部分土地贷款利息可不可以抵税呢?



别急,澳洲税法在这里助您一臂之力,只要您所建造的房子建造后是用于投资用途,而且您积极参与督促建造商按时完工,那么您的盖房时间产生的贷款利息是允许税前抵扣的!


更好的消息是,您的持有成本比如市政费用,水费,割草费用等等,也都是可以做抵扣的!那建造成本本身呢?不好意思,这个属于您的购买成本,不可以抵扣,但等您盖好后,由专业人士做一份折旧报告,根据折旧报告做把建造成本逐年折旧,助您实现非现金流负扣税的最佳状态。


实际业务中,买地盖房还会发生很多有趣的情形,比如在土地上先放放牛,种种菜再盖房子,又比如初衷打算投资却最终变成改变意愿成为自住房等等,上述情况都要具体情况,具体分析,量身定做适合您的方案出来。让您最大化的享有现金流,不交冤枉税。

 

好了,这期就讲到这里,祝大家周末愉快!


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*本文并不旨在提供专业意见(包括但不局限于税务、法律、财务或会计意见)或投资推荐,也不应被当作专业意见或投资推荐加以依赖。请您视个人需要征求适当的专业意见。本文内容及/或所表达之意见仅为刊发时作者的意见,作者有权修改该等意见而无须另行通知。


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