「至暗时刻」会来临吗？ - 房市疫情观察,澳房汇微信公众号文章

文 / James Tong

保持专业，避免拿疫情来追求流量，是我写文章坚持的态度。大家有缘相遇，觉得好看就帮点个“在看”，或分享到朋友圈就行。所以，第一篇疫情观察写得很克制。没看到的朋友可点阅《无论疫情还是房市，需要的都是执行力》。

然而，世卫今天还是宣布了新冠病毒为“国际大流行病”，它对人类的威胁“已经变得非常真实”。

那么，如果再要分析的话，就不能太讲究政治正确。大家都是房地产中的华人，现在已经不是拐弯绕道的时候了，直接一些会更好。

初现危机

对于房市中人来说，最近心情肯定是比旅游业、餐饮业的朋友好一些。除了上篇我说过的豪宅、建材、租赁、房地产逻辑等几个问题之外，澳洲房市总体上受贷款和利率放松的鼓励，呈现出一派繁荣的景象。

最新的月度房价数据显示，整个澳大利亚房价上涨了1.1%，悉尼和墨尔本上周末的拍卖清仓率超过了80%。房地产媒体们还在忙着唱好，但类似以下美国房地产网站therealdeal.coms上出现的一些内容，其实已经在澳洲陆续浮现：

WeWork 因为疫情关闭了纽约的一个办公大楼
专家说咖啡厅里的病毒会比厕所高
纽约对受疫情影响的小生意给与资助
疫情之下，房地产不再“握手成交“
中介因疫情不再上门见客
房地产股因疫情大跌
由于对病毒的担忧，开放参观人数正下降

这些毕竟还是表面现象，有业内专家表示，澳大利亚出现近30年来首次经济衰退的可能性越来越大，可能会“打击房地产市场的发展”。接下来可能不是房价升降的问题，而是许多人的生计问题了。

前几天，微信朋友圈有人问我，情况最坏会到什么程度？什么时候来临？好的，这篇我们就来分析一下最坏的可能性。对的，这里再强调一下，只是“可能”。

迎接至暗时刻

在海外的华人由于对中国抗疫的过程比较了解，很多人就不明白，为何美、澳、加、英、法等政府都那么“佛系”，为何都傲骄地不肯“抄作业”（这个比喻就属于政治不正确）。原因其实很简单：他们根本做不到。

无论总统、总理、州长，都没有被赋予统合资源、强制执行的权力。对于西方领导人来说，选票才是核心利益，他们不会认为有必要Proactive地做事，做了也会立马被喷下台。对于中国答卷，他们左看右看，只能选其中“死亡率低”这一条来抄，于是冠状病毒就被演绎成“冠状流感”。

西方现行制度的游戏规则就是这样，一切必须讲证据，最好等事情发生后，才采取对策。在这样的游戏规则下，人们享受着“制衡权力”的优越感，已经过了很多年好日子。问题是，分散了的权力到有必要集中时，却异常艰难。

而偏偏，Convic-19就是能潜伏14天以上、同时有超级传播能力的敌人。

这好比说，眼看病毒要来“偷袭珍珠港”也只能让它炸，否则，没办法宣战。意大利刚刚完成了第一阶段的示范，其他国家目前采取的策略都是“诱敌深入”，而不是“零容忍”。

在澳洲，要推动政策去落实一件事，必须费很大的劲，而且要花很多时间。所以，无论是要求学校尽快停课，还是想停止一级方程式大赛，可选的方法只有联署请愿。

我们个人虽然有表达恐慌、表达不信任的自由，但同时也只能放下“政府会带领大家强势抗疫”的幻想，做好自己能做的一切。

明白这一点就够了，派钱，并非有效的抗病毒方法，我们的「至暗时刻」或许还没到来。

防疫策略

与2008年金融风暴不同，这一次「病毒风暴」对经济的打击不仅仅在需求端，它会有两次强大的冲击波。

第一回合是重创供应端和股市，使大规模的生产和服务都停顿，股市恐慌抛售。当生产不能延续，就会有大量的失业，没有人敢投资，资金不能流动，消费严重萎缩，那么需求端就会再遭第二波的打击，那时股市才会见底。

房市很幸运，属于最后一环。

目前来看，资本市场已经损失惨重，财富正在以史诗般的规模遭到破坏。美国股市仅仅在上月才创下历史记录，转眼就损失了5万亿美元。澳洲股市从最高7,289.7，下挫到5,300点，市值缩水了4,500亿，跌回到2016年的水平。

可是，无论从感染人数和范围来看，第一波冲击还远没有结束。

Christopher Joye (他的故事在《2020：澳洲房市走势预测你信谁？》) 前天接受采访说，他的公司上月曾完成一份调研，目前比较有前途的新药，还是Gilead公司的Remdesivir，临床实验要到4月底才能完成，然后需要几个月生产，才会大规模应用。以色列的疫苗4个月后能好，中国也在加紧研发，可能要6-9个月。保守估计，人类要结束抗疫之战，可能在12个月之后。

写到这儿加插一句：这两天股灾里，Gilead的股票也大跌8.35%，显示投资者对它还没有信心。

最好与最坏结果

Chris曾有机会与澳洲央行行长和总理ScoMo当面探讨，央行和政府正全力做的事情是：补缺口：一个是医疗时间上的缺口，另一个是经济流动性的缺口。所以总理说要拨款24亿建100个呼吸诊所，3000万抗毒宣传专款，100亿商业纾困资助等。另外还有个必须划重点的消息：央行大概率下月会再来一次减息。

如果你问我澳洲的房市会不会好，那么，我可以告诉你，房市就相当于一支得到源源不断弹药和武器补给，而且是被安排最后迎战的兵团。短期内，士气必定很好。Chris之前说本轮周期房价将会上涨20%，现在也要把预测再次提高：上涨30%。

如果，在一年时间内，药物出来了，疫苗出来了，而牺牲的人数能通过医疗手段控制住，经济也被舒缓措施养活，那么到时乘着大战胜利的气氛，股市必会大涨，房价也会更上一层楼。

但如果出现另一个结果：人类死伤惨重，迟迟等不到药物疫苗，生产不能复原，那么就会出现一场大规模的裁员衰退，买家减少，业主扛不住贷款，纷纷被迫出售物业，房市就会崩溃。就如SQM Research的Louis Christopher所说：“如果我们面对的只是一场短暂而剧烈的衰退，其破坏性就不会太大。但如果是u型衰退，企业不得不裁员，那么市场就会......”

很多末日博士，一直等着见证他们预言正确的那一刻，不过，这不是因为他们的推导正确，而是人类需要有更好的领导体制。在停笔之前，刚得悉日本的法律界正开始讨论赋予首相更大权力的法案：启动国家紧急法state of emergency。我看这个姿势就对了。

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