文 / James Tong
小伙伴：“40年前第一套1.8万元的房子，变成了180万 … 这个回报看似有点误导，隐藏了建成两套联排房子的费用…成本除了给母亲25万，起码也要100万建筑费吧？”
答：完全正确，大师这儿并没有透露建筑费的来源和方法。以Yardney一贯的做法，除了买房款25万，建筑费用也会借钱做杠杆才对。他总结投资心得时就说了：“不是靠买卖交易赚钱，而是用时间和杠杆来帮你赚钱“。大师这个案例，房子已经在有电车的主干道地段，他不需要把房子卖掉，两套联排房子租出就能实现正现金流。
我在《2043年，你会有多少套房子？》说过，买房的本质，是想办法以房子的名义，把一笔未来资产划定在你的名下。大师的经验，是引领大家进入一个更高的境界，当然，这里面牵涉很多财技。
常有人问我买独立屋好还是买公寓好？我可以告诉大家最大的分别是：买独立屋可以让你有很多空间去施展财技，如果你只是跟随大市，没有打算对物业作任何翻修、重建、改用途或改容积的改变，那么升值的速度未必能比公寓快。好了，回到这周话题：时间已经到年底，又是回顾与展望的季节，有小伙伴希望我总结大神们对2020年房价的预测。我很快就把一些数据收集到了，列表如下：
1
| 到明年中上升10% | CCI - Christopher Joye |
2
| 7-11% | SQM – Louis Christopher |
| 3 | 7-10% | Dr. Andrew Wilson |
4
| 5-10% | Starr Partners |
5
| 5-9% | HSBC |
6
| 6% | CBA |
7
| 5.4% | CoreLogic & Moody |
8
| 5% 左右 | Michael Yardney |
9
| 2-4% | Domain |
10
| -50% | Harry Dent & Martin North |
要留意这里都说的是全国范围的房价，除了最后一个说大跌50%，大咖们都认为悉尼和墨尔本会领涨，在此基础上，这两城市可能还会多3-5%。我一向不相信只拿一两个逻辑指标来说事的空头理论家，而更尊重对房地产业有长期系统观察、有深度参与、并且有过往预测记录可验证的人。所以这里就给大家介绍列表中排在第一位，战斗力爆灯的：Christopher Joye。
Chris Joye的父母是Judy 和Ian Joye, 这个家族非常有钱，大家可以感受一下他家悉尼东区标价6千万大宅Barford（由Chris打理出售)：
父母是社交名人，10年前离异了，母亲又嫁了Macquarie Bank的最大股东Robin Crawford，父亲现在与第三任太太生活在Palm Beach…不过，这些八卦不是我们关注的重点，Chris从小对他家的富豪圈也不感兴趣，他是一枚学霸，志愿是用财技来改良世界。
1999年12月，Chris在悉尼大学获得了经济学和金融学双学位。拿了该学科历史最高分数95%，同时获颁悉尼大学经济学与金融学奖章、奖学金、以及1999年瑞信第一波士顿金融奖学金、亚太证券业研究中心最佳荣誉论文奖。他的毕业论文长达800页的，是一般论文长度的10倍，得到历史上最高的个人评价(97%)。2000年1月，Chris前往美国哈佛大学、肯尼迪政府经济学院、耶鲁大学、纽约大学，作学术交流。毕业后，他曾在高盛短暂工作，年薪20万，负责伦敦、纽约和悉尼以及澳洲央行的并购项目。他也为澳洲几乎所有媒体写过经济文章。
2002年Chris获得剑桥奖学金，于是放弃高薪工作去英国攻读博士学位。这一读，让他认识了更多经济学高手，搞出了一个超级项目：一个世界级的房市模式改革方案。
房价高，而且越来越高，是一个世界性难题，而每个国家的经济又离不开房市。在市场经济下，政府很难强势介入推动“房住不炒”，对于房市放也不对，收也不对。大家都在争论房地产把实体经济挤垮了。怎么办呢？Joye认为，目前银行的贷款制度非常粗糙，只对有钱人有利，而不富裕的人独力去购买一笔巨大资产则困难重重。他想出了一个推动“资产融资equity finance”的方案，可以打破房屋所有权“要么全拥有，要么一无所有”的限制，让一般家庭可以把部分产权拿出来让商业机构投资。
比如一对年轻夫妇，想买房但买不起，他们可以让投资机构先出钱买下一套房子30%的产权，作为回报，投资机构得到物业未来升值的60%，以及房子折旧份额的30%。这样房价就可以低一大截。（有看上篇的朋友可回想一下Yardney与父母合作买第一套房)很多人很快就可以买到房子，脱离租房一族，每月供款也很轻松，生活愉快有劲，有温暖的家，生娃的意愿也会增大，就解除了“出生率下降人口老化”这个定时炸弹。有房的人即使未来退休也可以很方便地套现，有钱提高生活质量，同时释放出可以流通的资产。
投资机构不但可以赚取利润，这一类绝对是优质资产，因为住户不但长期居住，而且有责任和意愿去维护，比一般租户更靠谱。政府该收的税费还继续收，只需对法律、财政和监管结构进行一些较小的调整。如果从澳洲开始，其他国家跟进，这个世界的经济就可大大改观。
Chris认为，他找到了人类破解房市困局的最好方法，并动员来自英国、澳洲一大批的顶级经济学家来帮忙完善细节。2003年，他说服了当时的总理霍华德，总理安排谭保(后来又当上总理)把这个项目放入自由党的孟席斯智库来推广。有人说甚至说，Joye有成为未来澳洲总理之才。
可是，这个计划没有获得当时联邦财长柯斯特罗的支持，当时的媒体记者认为这样做会把房价炒上天，基本都反对，然后就没有然后了。Joye曾经有点不平地说，这些人可能根本没好好看过报告。关于房价是否会飞升，其实他已经研究过，由于这个计划也必然同时让供应增多，供求容易取得平衡，对房价的推动完全有方法可控。
我翻看300多页的报告，应该说，它比现在流行的理论Build to Rent好太多。但这报告写得太天才，不像我总结出来那么好懂，相信看明白的人真不多，更不用说拿去试用，而且，给这报告支持的都是非银行贷款机构，大银行一个没有，要知道，这可是改变银行存活的生态呀…
谭保跟Joye家是世交，后来当了总理，Joye也曾回来要辅助他，但是，就如谭保领导下的宽频网络计划、气候计划、能源计划、大企业减税计划等等，都一事无成一样，Joye的“资产融资“计划也注定了搞不起来。
打那以后，Joye把他的天份放到管理基金去了，现在管理的基金有30亿，是澳洲最顶级的基金经理之一。刚刚还获FE Analytics选为Australia’s Top Alpha Managers。
（Joye还预测这一轮大升将有30%）
房市，虽然成了Joye的“业余爱好”，但遇到崩坏派的危言耸听，他也会火力全开。因为他做过“资产融资”计划，对澳洲房市的历史、痛点和各个关键机构(比如央行)的政策有非常深入的了解，自己也打理着大笔房产。在2017年中，他曾准确预测澳洲房市跌10%就可见底(真实数据是10.7%）。所以，即使这位天才少侠的预测在所有机构和专家中是最乐观，我仍然认为他是最可信。
对Chris Joye的研究感兴趣的朋友可联络我，同时也请大家顺手点一下“在看”。谢谢！
作者：James Tong
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