文 / 梁杰夫

编者按：澳房汇上一次写家明(Dominic Ong)和他的团队，是一年前的7月3日，题目是《莱坊亚洲团队10亿销售业绩》。说的是他们不到一个季度，售出和在售的物业就高达10亿澳元。当时的拍卖清出率是82%。这一周，悉尼的二手房拍卖淸出率更高达84%。不同的是，旧房子上市的数量大幅减少，而公寓楼花已经明显遇上寒潮，连发展商龙头Meriton的掌门人Harry Triguboff也叹说The unthinkable has started to happen最意想不到的事情开始发生了。一些触角灵敏的投资者想到了办公楼、零售物业甚至农场、农庄。这时我们又想到了家明，想听听他的商业卖楼经。从一幢购物大楼说起，发现其中的理论，可以越说越深......

“怎么卖掉对面的购物中心？”这就是家明（Dominic）在想的问题。他刚从新西兰过来澳洲的时候，就住在Darling Point的Ranelagh公寓里，而在这栋30层高的楼对面，就是Edgecliff购物中心。现在，他是莱坊（Knight Frank）的亚洲董事。他称她为“未打磨的钻石（Unpolished Diamond）”。

这个曾经和他住所一路之隔的购物中心 － Edgecliff Centre，坐落在东区最繁忙的要道New South Head Road上，离悉尼CBD3.5公里，土地面积4,902平方米，永久产权，包括Edgecliff购物中心及六层办公大楼，出租面积（包含零售及办公室）共11,217.8平方米。Edgecliff 火车站及公交总站就在边上。

离开CBD3.5公里除了用寸土寸金来形容之外，还可以更直观地表达，站在该物业楼上，可以看到悉尼天际线和海港大桥。虽然我不知道什么人会站在购物广场的顶上远眺，但是我觉得他是对未来有想法的人，如果在土地上起了高楼，这就是悉尼人梦寐以求的城市海景。不需要站得很高，也可以看到，那都是因为 - 接近。

Edgecliff Centre顶楼眺望悉尼城市天际线

这个物业更独特的一点，就是她有华人情缘。我们很容易把它和Eastwood购物中心相比，都是很大的一块地，不高的建筑，靠着火车站，拥有者都是华人。Eastwood中心1991年由著名华商陈秉达买下，22年后即2013年以5500万澳元转手到玉湖集团，之后进行了翻新，后续还有更多的开发规划。

而Edgecliff中心目前的拥有者是香港七十年代的藤业大王，利泰集团的李氏家族，制造业的成功人士，老人家有钱就买房子，在香港，中国大陆，澳洲，美国置业无数。这个物业是1992年购入，二十五年来第一次推向市场。华人富豪已经默默在东区买了不少豪宅，这个在东区非常罕见的大面积物业推出来，华人把她拿下的几率还是非常大的。如果华人再次拿下了这个东区高地，也会是一个非常重大的新闻。我们可以拭目以待。

当然，不管是Eastwood还是Edgecliff，他们都有一个共同的发展目标，就是Chatswood。Chatswood火车站上盖高楼，已经成为其他区域中心的学习榜样。

我们再回过头来看Edgecliff中心最基本的数据，目前出租率为94.9%，主要租客包括ALDI超市，Australia Post，Westpac 银行，St George银行，Subway快餐，Flight Centre旅行社及Ultimate Office Solutions等，在100%出租的情况下，年净收入为564.1万澳币（以2016年9月30日这个时间点来计算）。其中，办公室出租占总收入的55%，零售店占36%，购物中心拥有的254个车位带来8%的收入（剩余1%为其他收入）。目前该购物中心的租金回报率大概在4.5%左右（Eastwood中心当年是3%），赶上利息创下历史新低，借贷成本的下降使得净收入会相应增加。另外该中心最近一次翻新是在五年前，按照Eastwood中心翻新再加租的办法，租金回报可以再上一层楼。

Edgecliff中心另外一个重要的指标－商圈（Trade Area）也是会让投资者心动的。商圈指的是一个中心能够吸引到多远范围内的居民来购物。商圈的核心区是Primary Trade Area（PTA） ，包含了购物中心55-70%的顾客，这部分顾客是最忠实的。再扩大一点，Main Trade Area（MTA）,包含了购物中心70-85%的顾客。在此案例中，这个购物中心的MTA顾客数量为67930，其中PTA顾客数量为25060。

除了顾客数量众多之外，一个更显眼的数字就是顾客的收入，PTA顾客的人均收入是悉尼标准的1.93倍，家庭收入是1.43倍。按照2016年的数据，MTA圈内人口总消费额为14亿澳币，并且以3.3%的年增长率增长，到2026年，预测将达到19.4亿澳币。

简而言之，该购物中心地处澳洲最有钱的区域之一，顾客的消费能力非常强，而且，因为土地成本的高昂（或者说几十年内基本没有大面积土地出让），竞争者想在该区域及附近复制出另外一个购物中心来，基本是不可能的。

所以，就最基本的投资功能来讲，她在东区入口的地位是独一无二的。

然后，我们再发挥点想象力，看看未来可能的开发潜力。

著名的建筑设计公司Hames Sharley为该物业设计过推倒重建方案，在这块4902平米的土地上进行高密度开发。目前该物业的建筑容积率（Floor Space Ratio）为2.5:1，即是建筑面积为土地面积的2.5倍。Hames Sharley的方案是把建筑容积率提高到 6.05:1，届时，将是双倍的楼层高度，建筑面积达到28998平米。

这个方案已经是非常保守的，在Parramatta等区目前容积率已经去到8:1,10:1，甚至24:1，与Edgecliff开发方案的50米高度相比，Chatswood目前已经可以盖到300米。政府的思路一直也很明确，交通枢纽周边盖高楼。该中心作为东区入口，以后开发高密度混合用途的高层建筑，也是理所当然的。况且，中心的对面，已经建起30层的地标建筑，Ranelagh公寓。所以从逻辑上来看，未来更高的高度和容积率，都是可以预期的。

房地产业者都知道，商业地产的租金回报通常会比住宅高，为什么呢？我们也把这个问题拿来问家明。于是他找来了一份刚刚上月推出的悉尼市中心商业物业的研究报告。里面统计出悉尼商业零售物业的空置率已由一年前的3.3%下降到1.8%。每年有三百六十万游客到访新州，而游客的年消费增长20%、达到260亿澳元（其中贡献最大的是中国游客）。于是大批的奢华高档品牌纷纷在悉尼入驻开店，又或者把已有的店装修升级。过去一年，光在悉尼市，就有8.73亿的商业物业成交。

因为旅游业的发展带动，悉尼就如被世界知名品牌发现的新大陆，近年成为了兵家必争之地。有产业的支持，自然销售也会旺。最新的售价，由King Street Wharf的每平方米$15,922，可以高达Mid City Centre的每平方米$47,942。这数字比起最豪的住宅也要高。那么在豪宅售价动辙3、5千万一座的东区，Edgecliff Centre的售价又如何呢？家明说，估计每平方米也就一万多一点。

我们正在慢慢了解悉尼东区，价格不菲的房子，不一样的生活方式，有名校，有海滩，更澳洲一些。她不再只是我们眼里传统的西人富人区，她也会对日益成功的华人张开怀抱。而最特别的是，在这一物业成交之后，在东区，市场上可能再也不会出现近五千平方米的大地块出售了。如果华人投资者拿下这个处于东区咽喉的商业中心，那也将在澳洲地产历史上留下浓墨重彩的一笔。

所以我们现在的问题变成了：面对这个三十年一次的机会，投资者应该怎么把握住，买下这个购物中心呢? 家明说因为他和这个购物中心的因缘，他为投资者展示的时候会感到很荣幸，而我们作为事件见证人，何尝又不是幸运的。

听家明讲卖楼，是有趣的事情。因为地产的美，除了财富，还有故事和梦想。

Edgecliff Centre is jointly marketed by Knight Frank and JLL

梁杰夫

房产信贷专栏作者，信贷经理

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