文 / 子木
莱坊（Knight Frank）是一家历史悠久信誉卓著的跨国物业咨询经纪公司，在全球拥有370家办事处、12,000专业人士、管理着超过8,000亿美元资产的各类物业。其信条就是竭诚为高端客户的需求服务。
王家明（Dominic Ong）先生是莱坊（澳洲）亚洲市场的高级董事。
一张表上密密麻麻的列出近期莱坊推到市场上已售和待售的商业物业，保守估计一下，该些物业的市值已然超过10亿澳元！去年9月26日第92期《Domain中文版》的专题曾介绍了王家明及其团队在短短的年余就销售了5亿澳元价值的商业物业，而眼前这张表上的销售日期是从5月至7月，三个月时间，业绩翻一番！
莱坊（澳洲）亚洲市场高级董事王家明（Dominic Ong）
笔者：家明好！你们真厉害啊！去年刚报道过5亿的销售业绩，现在不到一个季度就有10亿的销量啦！
王：是团队努力的结果。我们这个团队很棒，每个人都充满热情和非常的投入。像负责销售的胡思安（Andy Hu）和祝琳（Linda Zhu），负责后勤支援的Betty Li和Kelly Li，还有新加入的Lydia Zhang和Sophia Yang，都付出了极大的努力。这是一个非常团结、互相支持和快乐的团队。
笔者：那和您这位领导者也分不开啊！“火车跑的快，全靠车头带！”嘛。
王：这也和广大媒体朋友的支持分不开，有效的推广宣传为广大客户带来一手 物业信息。
笔者：应该的。我们的共同宗旨都是为广大客户提供最优质的服务。言归正传，您怎么看目前市场的火热？
王：澳洲物业市场的火热与其稳定的经济形势和可靠的增长趋势及东西方地缘政治衔接点等因素所促成的。从小一点的范围来看，市场的供不应求情况是最直接的推力。
笔者：能从商业物业的角度来谈谈当下的市场吗？
王：从上市量来讲，商业物业这两年完全可以媲美住宅市场。虽然两者性质有所不同，但还是有很多共同之处。拿悉尼市场来讲，住宅物业市场冷淡时，商业物业也同样疲软。
实际上，这两大类不同的物业是互相补充和转换的。当下商业物业市场最突出的一个特点就是旧的商业楼盘改建或重建成新的住宅大厦或建成商住综合大厦。以弥补住宅市场之不足。
笔者：非常同意你您的这个“互补”和“转型”的看法。能再多谈谈目前商业物业上市的情况吗？
王：从销售角度衡量，目前市场上挂牌的商业物业可以分成两大类：投资和开发。
所谓“开发”，是指某商业物业可以改建或重建成其它类型的物业，如住宅、商住两用、或目前急缺的A类办公楼等。当然，这还要看具体楼盘的位置及市政制定的规划等级。
所谓“投资”，通常是指那些不具备开发可能，但是租客稳定、现金流稳定、收入回报高的商业物业。现在上市的几个商业物业的回报率都相当不错，超过7%。这类物业适合长期拥有。
还有就是具备“投资”和“开发”两种可能的物业，也就是说，进，可以攻；退，可以守。
笔者：难怪莱坊的每个广告使用的是很明确的“投资物业”或“开发地盘”等很清楚的指导性用词。
王：那是作为一个房产经纪公司起码的标准，而且莱坊不仅仅是“卖”物业的经纪，我们还做市场调研、项目分析、并应客户的要求对物业（主要是商业物业）进行售后的管理。
同时，莱坊对接什么样的物业去销售是有着严格标准的。换句话说，我们要对卖家和买家都尽到责任。
笔者：从目前市场的形势看，是否买“开发”地盘会获利更多？
王：买什么样的商业盘，主要还是看买家自身的实力和特长。这一点我们在上次的访谈中已经谈过了。
买家一定要量力而行，即根据自己的资金量限度。如果，手上只有千万的使用量，那最好不要去看那些过亿的盘。
是否买了开发地盘就可以盖楼了？这个情况比较复杂，特别是开发这一块，并非完全取决于资金量的大小。
笔者：对不起，打断一下。刚才谈的问题让我突然想到今年莱坊《2015财富报告》发布会上，您是被请到台上的嘉宾，现场就有人问您大陆过来的开发商在澳洲是否赚钱的问题。
王：是。我当时的回答是，大陆过来的开发商，特别是大牌开发商当下最重要的目标是开拓海外市场和创建品牌，起步的项目赚不赚钱放在相对次要地位。实际上，应该有相当数量的初期开发项目是树立好的品牌形象而并非完全以牟利为目的。
另外一个很重要的原因是大陆过来的开发商，尽管资金雄厚，但在海外缺乏销售、建筑、和管理等关键环节的掌控，这些也制约着他们能获得较高盈利。
笔者：在那次发布会上，您还被问及财长勒令90天内出售Point Piper那套$3,900万豪宅的问题。没想还不到60天，就私下悄悄的转手了。您怎么看这个事件？
王：首先，不了解具体运作的过程，所以无法评论问题出在哪里。但是，有一点是可以肯定的：就是买家可能有些冤。
笔者：哦？能不能多说几句？
王：许先生身家百亿，不可能什么事情都亲力亲为，该桩买卖，猜测一下，他最多的介入大概就是去看了看房，然后给个指示：go ahead。其他的就交由他人处理了。
问题很可能出在具体操作的过程……
笔者：看来，中国买家在澳洲进行房产买卖还是要寻找本地专业地产经纪咨询为上策。
王：完全同意。
笔者：看过很多份莱坊销售楼盘的介绍资料，发现非常的详尽，除了关键的产权属性、土地面积、目前建筑的状况，还有租客租赁情况的说明等内容。
王：莱坊作为一家有悠久历史和良好信誉的物业咨询和经纪公司，把服务客户放在首位。莱坊经手的都是上千万、上亿、甚至数亿价值的物业，必须向客户提供全面可靠的信息。客户通过这些信息不仅能够判断该物业的价值，更重要的是可以估算出其回报、潜质及买下后经营的预测。
笔者：莱坊的介绍甚至给出新楼盘的“概念图”。
王：是。这也是为客户提供更直观和简洁的服务。最终新楼盘“长”什么样，必须要经过当地市政的审批。但莱坊根据该地盘所属的开发规划限定（Zoning），包括非常重要的容积率，勾画出一幅“概念图”，一个“参照系”吧，这样使买家立刻就有了个非常清晰的可视蓝图。
笔者：也就是说，莱坊已经为客户提前做好了功课。
王：准确点儿说，应该是“启发性”的功课吧。最终的答案还是要买家自己去回答。但莱坊肯定是竭诚为客户服务的。
王家明（Dominic Ong）率领的莱坊澳洲精英团队屡创佳绩。
莱坊近期成交商业物业一览
Sydney CBD，309 George Street
14层优质零售／写字楼（Sold $112,000,000）
North Sydney, 140 Arthur Street
16层优质写字楼（Sold $58,000,000）
Artarmon，407 Pacific Highway
现代写字楼（Sold $18,500,000）
St Leonards，28 Chandos Street
独栋写字楼（Sold $5,600,000）
Surry Hills，65-67 Foveaux Street
商业物业（Sold $10,750,000）
Sydney，Shop 181， 569-581 George Street
商业店铺（Sold $5,640,000）
待售商业物业
1. Chatswood，660 Pacific Highway 商业物业
产权性质：永久产权；
地盘面积：2,608平方米；
出租状况：全部租出，短期租约，租金年毛收入约$395,980+GST；
规划等级：B5 Business Development（商业性开发）Stage 1 DA已获容积率3:1，可建一栋8层及一栋11层两幢大楼。新项目可建面积GFA为7,824平方米（需经市政审批）；
距Chatswood火车站和购物中心仅300米。距悉尼CBD10公里；
交通便利、购物便利、公共服务设施齐备。
2. Sydney， 182 Elizabeth Street 独幢Vibe酒店
悉尼市中心大型住宅项目开发良机；
现为4.5星级Vibe酒店，191个房间；
卓越地理位置，近世界广场、中国城、海德公园和中央火车站；
有潜力改建成20层高，210套公寓及底层商铺综合性大厦；
罕有机会，打造地标性住宅大厦的良机。
3. Sydney， 309 & 319 Sussex St
罕见CBD两栋永久产权物业分别出售；
黄金位置，步行至中国城、情人港、市政厅；
双面临街，位悉尼市中心重点开发区域；
土地面积分别为135.6及132.2平方米；
具改建和升级潜力（需经市议会批准）。
4. Potts Point，50 Macleay St
8间零售投资物业首次公开整体出售；
位于澳洲著名富人区之一的Potts Point；
转角醒目地段，罕有优质零售物业出售；
蓝筹客户：包括西太平洋银行、澳大利亚邮局、Priceline药店、City Convenience Store 长租约，稳定收入；
租满后年净收入约为$1,590,000+GST；
当地消费实力强劲，收入高出悉尼平均水平88%。
5. Chatswood，814 Pacific Hwy 公寓楼
整幢公寓楼出售！
三层公寓楼，整幢出售；
步行至火车站、购物中心、Chatswood High School；
8套宽敞2居室公寓+储藏室，顶层3居室拥景观露台，12个停车位；
开发可能：前院及储藏室位置可改建成3套独立公寓，及在顶层扩建（需经市议会批准）。
6. Haymarket，Shop 9, 8 Quay St
中国城、正中心、黄金铺、好投资；
位于Chinatown心脏位置，2分钟步行至悉尼科技大学（UTS）/Paddy’s Market；
宽敞店面：948平方米+4个车位+储藏室；
信誉租客：最受欢迎的亚洲超市之一“新人人亚洲超市”（现有5家连锁）；
长期租约：10年租约至2020，另有10年续约优先；
可观现金收入：现年净收益$791,884+GST。
7. Homebush， 139-145 Parramatta Rd
内西区热门物业地区，繁华地段，步行至火车站、商场，近一切公共设施；
占地2,330平方米；
DA已批，可建高密度综合楼宇；
并已申请S96用于升级改造80套公寓及6套底层商铺。
8. Marrickville，110 Addison Rd
热门内西区，近年物业价格飙升，高需求住宅开发区；
DA已批，可建36套公寓；
街角位，三面临街；
近公共交通，购物中心。
9. North Sydney，20 Berry St
优质写字楼出售，未来的住宅开发旺地；
15层高独栋商业大楼，永久独立产权，眺望悉尼港湾美景；
卓越转角位置，三面临街，距火车站和购物中心600米；
1,391平方米地盘，写字楼面积9,723平方米+110车位；
100%出租，年净收入约$450万，3.5星NABERS评级；
具有先投资，再开发的巨大潜能。
10. Sydney， Shop 1 & 2 ，57-59 York St Wynyard 商铺
Wynyard火车站口亮眼店铺，无可挑剔的CBD小投资物业；
坐落于大酒店底层的唯一两个沿街店铺；
距离Wynyard火车站仅100米；
优质品牌租客、生意红火、稳定长租；
连锁店租客更是承担所有物业杂费、保险费和物业管理费；
面对正在开发建筑中价值10亿元的Wynyard Station；
写字楼项目，升值在即；
可买一间或是两间，选择权在您！
11. Cabramatta，195 Railway Pde 西区地标级商业店铺
整排零售两层商业物业；
区域中心转角位，三面临街，面对火车站及邻市政停车场；
占地504平方米；
98.9%的高出租率，现年纯收入为$287,654+GST；
业主持有85年首次挂牌出售，该区罕见独立永久产权商业物业
未来升级开发潜力巨大。
12. Chatswood，425 Vicroria Ave 步行街银行客户
显赫步行街位置，Chatswood最繁忙街角；
正对Westfielf和The Concourse；
独立两层商铺，永久独立产权；
蓝筹租户Westpac银行，稳定租约至2021年；
年净租金$983,454+每年3%递增。
13. Mt. Colah，2 Cowan Rd
市政规划方案调整后的首批开发项目；
平整朝北转角地盘，面积2,089平方米；
距Hornsby仅4公里，500米至火车站；
附近名校林立；
已递交兴建45套公寓的开发申请。
对以上项目感兴趣的开发商和商业物业投资者请联系莱坊
Dominic Ong 王家明
0468 969 298
Andy Hu 胡思安
0410 868 066
Linda Zhu 祝琳
0488 082 909
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