近日，APRA宣布将于2018年7月1日起取消银行投资房贷款年增幅10%的限额。这距离该政策首次出台的2014年底已经过去了3年多，距离其宣布30%只还利息贷款限制过去了一年出头，距离澳洲房地产市场的风向标--悉尼2017年9月首次录得房价下跌过去了8个月。
政策出台后的两次房价下行
从市场反应来看，以笔者对悉尼的观察为例，最近这几年有两次较为明显的“房价冷淡时期”。第一次发生在2015年3季度到2016年初，当时APRA关于银行投资房贷款年增幅10%的限额政策已经实行了近1年，而另外一个重磅政策就是逐步停止海外收入贷款。因此笔者认为，后者才是促使该时段房价冷却的主要原因。
这个冷却期很短，随着海外投资者退却，澳洲本土的投资者快速进入市场，取而代之。悉尼房价在2016-2017年度再次获得了不错的增长。这时APRA把矛头指向了只还利息类贷款，在2017年3月为其设置了新增只还利息贷款不能超过总贷款30%的限额，这个政策使得悉尼进入了到目前为止长达8个月的房价下跌期。
从下面来源于澳洲统计局的图表可以看到，澳洲房价的整体表现情况和上述悉尼的表现情况基本一致。在2016年1季度和2017年3季度，分别录得负增长。
怎么样的调控更加有效？
我们再来看银行新增贷款中只还利息贷款的比例，从2010年开始到2014年底，逐步走高，随着APRA 10%的投资房贷款年增幅限制政策的推出，开始下行，但在2016年下半年，又有一波上扬，这正是对应了当时的房价上涨。随后2017年3月开始，APRA只还利息贷款30%限制的出台，使得该类贷款的比例直线下滑到历史新低15%左右，而对应的正是最近悉尼这次漫长的房价下跌时期。由此可见，控制只还利息贷款的比率，更有效地掌控了房价的波动。
在过去的10年间，其实投资房贷款年增幅超过10%的时候并不多。由下图的数据可以看出，仅仅在2014到2015年间有超过该数值。结合上文的内容，这样是否可以说APRA 10%的限额是否意义不大呢？答案是否定的，这个政策其实是有类似风向标的意义，它只是一个先行的政策，出台后，银行马上会闻风而动，制定相应的贷款政策，比如借款人实际支出的考核，借款人要修改贷款性质必须提供相应的证据等等，所以以前疏于考察的漏洞，都被一一填补，使得借款的条件变得更为严苛，同时，对物业的估价也趋于保守，压缩了贷款的额度，再加上对各类贷款产品的利率有目的性的调整，使得它们在总贷款中的比例能灵活变化，以符合APRA的要求。这样一套组合拳下来，监管机构自然能在一定程度上有效地调控房价。
另外从图表可以看出，投资房贷款增速和澳洲整体房价增速的正相关趋势非常明显，而在近两年,基本已经到了近十年来的新低。按照10%投资房增幅限制政策是风向标的话，那么，取消这个限制也使得不少业内人士猜测在不久的将来，只还利息贷款30%的限制也会被取消。
澳洲需要一个稳健的地产市场
当然，这不是回到过去。因为在银行政策查漏补缺后，整个信贷系统已经有了很大的改观，澳洲房地产未来的上涨会变得更加稳健。
对于一个普通的家庭来说，物业毫无疑问是最大的一笔投资，很多情况下甚至是唯一的一笔投资。即使是首次置业者，房价下跌和政府的扶助能够使得他们买上房子，这是好事。但是当他们拥有物业之后，房价再下跌对他们来说，就是煎熬了。所以，稳定上行的房地产市场，是符合绝大多数人的意愿的。
如果你不这样认为，那么看看2018年初的时候数字货币（比特币）热潮的情景就知道了，当时每天要在澳洲各交易所开户转账的投资者不计其数，很快澳洲各大银行就限制甚至关闭了这些转账的接口。当然后来数字货币价格一泻千里，不管银行的初衷是怎样，至少在一定程度上保护了很多投资者的财产安全。那情景就像是，银行在劝大家说：外面很危险，你们还是回到低风险的房产投资上面来吧。
本文首发于《澳大利亚人报The Australian》中文网
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作者：梁杰夫
每日地产联合创始人，房产专栏作者
