文 / Max Wang

前两期我们回顾了澳洲2016年第三季度各项经济指标，本篇是这个系列的最后一篇，我们着重通过各种数据看一下澳洲四大主要城市过去几个月的情况，和接下来的发展趋势。

整体来说澳洲四大主要城市悉尼、墨尔本、佩斯和布里斯班上个季度继续保持稳定增长，虽然有减缓趋势，但各个城市表现不同。在2015年第三季度的三个月里，墨尔本增长势头超过最强劲的城市悉尼，悉尼增势减缓，西澳和昆士兰中心城镇意外的出现增长势头。

2015年第3季度澳洲房产数据

先说悉尼

悉尼作为澳洲房价最贵的城市，第三季度涨幅紧随墨尔本，房屋拍卖清空率在第二季度达到了84.6%（非常牛），8月份开始拍卖清空率开始略有下降，但上季度都维持在75%左右。非常值得一提的是，第三季度悉尼整体房价上涨7.4%，与12个月前的房价相比，houses增长了19.8%，units增长了11.9%，各类房屋中间价$77.3万，其中house的中间价高达$92.1万澳币，房市除了“火爆”我还真想不出其它词来形容，正式点说叫“极端卖方市场”(extreme sellers’ market)，不正式点说就是“你能买到房子就不错了就别惦记讨价还价了成吗”。

再看看墨尔本

墨尔本的房产目前虽然不是澳洲最贵的城市，但增速却是最快的，房屋拍卖清空率在第三季度放缓的情况下依然维持在75%+，拍卖清空率是一项重要的房产数据，当这个数值维持在70%以上，市场就是卖方市场(sellers’ market)，也就是说房子少，买家多，价格会上涨。墨尔本各类型房屋均价$56.3万，比悉尼低大概30%左右，增长空间其实很大。第三季度墨尔本整体房价上涨8%，与12个月前的房价相比，houses增长了12.3%，units增长了4.8%，而且由于墨尔本目前的人口增长速度超过悉尼，墨尔本的房产中间价低于悉尼30%，所以虽然悉尼开始冷却，墨尔本还在稳步上升中。

布里斯班比较丢人

第三季涨幅是：2.2%，各类房屋均价$45.1万。第三季度的数据主要是被units给拉下来的，大量新建公寓上市，大过人口增长和市场需要，所以公寓在第三季度下跌了2.3%，布里斯班过去12个月houses增值4.6%，units下跌2.5%，因为房价比较低，出租回报率反而高过悉尼和墨尔本，平均在5%左右。目前昆士兰州虽然布里斯班数据不尽人意，但黄金海岸地区地产市场非常活跃，中国开发商动作频频，接下来几年黄金海岸地区会迎来一个新的发展期。

最后看看佩斯

佩斯因为是以矿业开始发展的地区，人口数量和矿业直接挂钩，近年来随着矿业下滑，佩斯人口也随之减少，地产市场遭到不少的打击，目前佩斯各房产类型的中间价是$50万，第三季度houses下跌（没错是House下跌）1.3%，units下跌0.9%；与去年同期相比，houses上涨0.1%，units下跌5.7%。

不过有一点，佩斯和布里斯班有一个共同的趋势，就是随着房价下跌，大量首次置业者开始进入市场，部分中心城区反而出现上涨势头。

整个澳洲房屋出租空缺率2.2%，买投资房的绝大多数都不愁找不到租客。不过因为墨尔本和悉尼的高房价，出租回报率rental yield相对较低，houses在3.2%左右，units略高，4.3%。

下面说一个很激动人心的数据

在今年第三季度里，全澳二手房市场的销售，共产生了$161亿澳币的利润，平均每套出售的房子净赚$25.9万，这其中三分之一的房子售价是原来购买价格的一倍或以上，有些更是翻了几倍都不止。

那二手房有没有赔钱卖的呢？嗯哼当然有，9.1%的房子在这一个季度是赔钱卖出去的，平均每套亏损$6.5万，但几乎都集中在昆士兰和西澳的矿业小镇和南澳偏远地区，矿工都走了，就没人住了。像悉尼墨尔本这些人口密集城市还是非常乐观的，在这两个地方投资房产只要别着急买了就卖，基本上可以闭着眼睛买一套然后等着赚钱吧，不要觉得你买贵了，你看，假如一套房子值$100万，5年后能涨到$170万，有人跟你竞争，结果你花了$120万才买到，千万别为了多花的那$20万闹心，要知道，你争取到了一个能为你在5年后赚取$50万的机会。哇塞。

整体看一下各个城市二手房市场亏损交易的比例：悉尼：2.0%，墨尔本5.7%， 佩斯8.6%，布里斯本11.9%。如果你没看懂，以悉尼为例，上个季度交易的所有二手房中，有98%是赚钱卖出去的，2%赔钱了。

最后我们看看接下来地产市场的趋势如何

相信不少人都看到前几天朋友圈里转发的“澳洲明年房产下跌7.5%”的消息了吧，准确的说，是10月13日澳洲各大主要报纸报道的一则“多家投行预测2016年3月开始澳洲地产市场开始下跌，跌幅有可能高达7.5%，对澳洲经济造成巨大影响，甚至会将澳洲拖进经济衰退。”

大家怎么看？你担心吗？你会开始准备卖房还是打算进入市场？

澳洲地产市场从涨跌的角度可以分为三个人群：已经有房的人、想买但还没买房的人、从来就没想买房的人。第一类人群当然是希望房价一直涨，第二类人群当然希望房价跌，否则离买房的梦想就越来越遥不可及，第三类人群其实受影响最少，反而房价跌的时候会受益，因为租房时可以玩命和房东讨价还价，房东出于经济压力，会开始妥协。澳洲人口中越来越大的比例的人群开始租房住，这里面原因很多，可以参考之前我写的一篇文章《住公寓，大势所趋》里面有解释。

好像有点跑题了，说回这个下跌7.5%，我们是否应该担心。答案是：完全不必。

首先这个7.5%是一个全澳洲平均数，下面这个图中可以看出来澳洲虽然城市不多，但各个城市的表现是非常不同的，像悉尼和墨尔本这样的城市，即使是不同的区，表现也很不一样，只要人口持续增长，也许房价上涨势头会减缓，但绝不会下跌，就好比说你觉得目前的市场来看，墨尔本的Glen Waverley明年会下跌吗？会吗？不会吧？肯定不会啊，此其一。

澳洲首府城市年度房产价值变化

其二，地产市场周期性下跌其实也有好的一面。你可能听过澳洲地产平均每7-10年翻一倍的这个说法，没错，这是统计局出来的数字，真实可信。还有另外一个数字也许你没听过，那就是“18年轮回模式“，和“18年后俺又是一条好汉”那个很相似的其实，也就是地产市场因为供需关系和人们的心理变化，遵循每18年一个循环，其中14年上涨，4年下跌或调整的一个cycle，周期性的地产市场调整会让价格更合理，让租金回报率不会过低，即使有投资者离场，但会有首次置业者开始进入市场，整体来说跌跌更健康；

其三，澳洲整体房价在过去12个月已经涨了9.4%，是全澳洲哦，如果明年3月开始下跌7.5%，其实还是在上涨，只不过涨幅减弱了，就好像中国GDP原来每年涨8%，现在变成6.5%，大家就开始好担心，其实和澳洲每年涨2.5%相比，还是棒棒的你说是吗；

其四，澳洲会因此进入经济危机吗？这个很难说，有这个可能。澳洲之前的支柱经济是矿业，矿业冷却后地产变成支柱中的支柱，如果地产市场开始下跌的话，其产生的后续影响非常深远，和银行借贷、失业率、利率都有很大关系。就好比现在，澳洲信贷成本历史最低，澳储行基准利率2%，大家都借钱买房子，如果利息开始上涨了，很多人就会开始有还款的问题，然后就有可能进入一个恶性循环。另外一个必须考虑的是油价，目前原油价格是20年来最低水平，如果油价也开始回升上涨，不但你每周给车加油要多花钱，整体物价也会上涨，why? 因为澳洲的运输主要靠大卡车，油价贵了，超市的东西就会变贵，生活成本上升了，银行还款增加了，收入如果没上升，那怎么办？的确需要未雨绸缪，不要让自己负债过重，必须留有余地，尤其是接下来这两年。不过话说回来，每次危机都有大把人抓住机会赚钱，如果明年真的房价下跌，其实，是机会来了。

总的来说投资澳洲房产还是比较幸福的，短线进出市场的话不好说，但长线来看稳赚不赔，人口增长摆在这，当然你也别真的闭着眼睛买。

毕竟投资房产也好，把人生过好也好，3分靠运气，7分靠努力… …还有其他90分靠长相。哦，好像又跑题了。

－－ Max Wang －－

墨尔本大学MBS在读MBA，澳洲最大的独立地产公司LITTLE Real Estate亚太区客户关系经理，负责澳洲本地和海外的亚洲商业及个人客户的房产销售、出租业务。P: 03 9514 8983 / [email protected]

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