规则改变：“废印花税“对房市有什么深远影响？,澳房汇微信公众号文章

文/James Tong

一。算法

在大数据时代，最重要的不是如何收集数据，而是采用什么“算法”。

11月17日，新州财长多米尼克·佩罗特（Dominic Perrottet）在新一年财政预算案中，宣布了一个对房市非常重要的改革方案，就是这么一组“算法”：

翻译过来就是：

自住房买家可选择不交印花税，改为：每年交$500+土地价值的0.3%
投资房买家可选择不交印花税及每年地税，改为：每年交1500+土地价值的1%
农业用地买家可选择不交印花税，改为：每年交土地价值0.3%
商业地产买可选择不交印花税及每年地税，改为：交土地价值的2.6%

比起现行的印花税、土地税、以及各种计算和豁免规则，这套新算法确实简短而又清晰，它是给未来买家的选择题，很明显将对未来房市产生巨大影响。这种底层逻辑的改变，正是我写澳房2.0关注的重点，所以我耐着性子看“子弹“飞了两个星期，然后把各方的反应综合成这篇分析：

二。好评

这个计划一经推出，可用“期待已久、好评如潮”八个字来形容。

最近几年，已经很少见到政策推广能够得到朝野政党、左右媒体、以及业界和专家如此一致的好评。SMH甚至给财长套上领袖的光环，说他应该获得一个政治家最罕有的赞誉：有远见卓识。

“扩大税基、简化税法”可不是财长一时兴起的念头，而是几乎所有的经济学精英都赞同、并经过十多年深思熟虑，一直想实施的计划。澳房汇老读者会知道，在2016年3月，我就写过一篇《新州能取消房产印花税吗？》，说的是有工党背景的澳洲智库Mckell Institute创办人Peter Bently倡议废印花税。除了他，这些年澳洲出现过大大小小许多报告，比较重要的有：

2008年，联邦财长关于各州税收的评估报告“Review of State Taxation Report to the Treasurer”.
2009年，Ken Henry给联邦财长的未来税改报告“Australia’s Future Tax System: Report to the Treasurer”，这里特别插一句，这位就是被皇家委员会重点批评的“大爷”，他这份报告是澳洲税制全面改革的蓝图.
2012年，坎培拉财政部的税务评议“ACT Taxation Review”.
2014年，联邦生产力委员会关于劳动力地域流动报告“Geographic Labour Mobility – Research Report”
2017年，联邦储备银行的房市周转报告：“Housing Market Turnover”
2020年，David Thodey的新州与联邦政府关系报告 “NSW Review of Federal Financial Relations”。这是佩罗特财长主要依据的报告

三。时机

现行印花税开始于1865年7月，当时的最高税率只有0.5%。到今天，已经被改得非常复杂，部分最高税率甚至达到7%(海外人士还要多加8%)。

在房价增幅大大超过收入增速的时候，印花税也变成“惩罚交易的税收”。确实到了非改不可的关头。

财长的本意，当然也是顺应以上专家的观点，趁着房贷利率降到历史低点、并且起码要保持三年(央行行长的话)，市场有最佳接受能力的时机，一举达到改进税制，长远平衡财政，带领新州走出百年一遇的灾难影响(火灾与新冠)。

新计划对政府财政有许多好处，那些分析我就不重复了。对一般消费者而言，有一个简单的判别标准：能够促进交易发生、并且持久(Sustainable)的制度就是好制度。

四。支持

这次税改最大的特点，是它只提供一个“选择”，能否顺利被采用实施，就要看对谁更有好处：

首先，对房市炒家是利好。目前炒房的成本很高，最大一笔费用是印花税，且不能抵税，房价上升若少于6%，换房大概都亏钱。但未来炒房成本会大降。
第二是房屋的Flipper，就是买来装修翻新，迅速转手获利的人。
转换工作，需要离工作岗位更近而搬家的人。
“孟母三迁“，为孩子读书转换学校而搬家的父母。
退休想买一套小房，把大房套现享受晚年的老人。
积蓄不够，但又明白财富之道，想尽快上车的年轻人。
准备不断换房，把自住房子越换越大的人。年轻人开始时经济实力可能只能买一房，但未来随着财力的增加，很可能会把房子从一房逐步换成水景豪宅，“费印花税”是给他们一条“上升通道”。
对开发商也是利好，因为税改终究是降低了买房的门槛，让更多人买得起房，而不愿意采用的买家还可用旧法，并不会减少。那么市场就需要建更多房子。

以上这些人加起来是不少的，他们的行动会带出一波房市热潮。

五。反对

一般来说，政府的立法，必须有足够的理由才推出。走一般程序，是先拟定一套规则，收集公众意见，调整方案，然后立法会辩论、表决，并定出日期统一执行。

可这次是提出一套备选方案(Option），不但需要民众提供修改意见，即使最后通过，大家还是可用旧法。那么问题来了，为何好处这么多的税改，政府要用一个执行力度这么“软”方法来推进？阻力来自何方？

目前来看，反对意见很可能来自以下买家：

农业用地买家。因为投资农地从来不用交地税，农场主买下整片地后，通常不会100%用于生产，另外还要自己掏钱改良土壤、投资生产，政府对区域资源的改善也远落后于大都市。如果像住宅一样，买一块地回来，不管有否旱涝虫害(最近出口中国还遇大麻烦)，每年都为整块地交0.3%，这笔账很可能算不过来。
对于商业地产买家或房地产基金的投资者来说，资产的估值主要看净现金流收入，2.6%的物业税会比他们目前所交的土地税高许多。疫情之后，更不能随意把这损失转嫁到租客身上，所以澳洲最大的商业地产公司Charter Hall的CEO大卫.哈里森(David Harrison)表示，以当前收益率计算，选交物业税可能会使物业价值减去5%。

此外，也会有一些人经过“理智思考”，不选用物业税：

“精明”买家，他们会认为给下一手买家保留多一种选择，就是让房产更有价值。
“长久持有”买家，他们对未来有信心，相信自己或家族会持有房子超过20年。

要知道，一个方案若被农民和商业大亨同时反对，政治风险就不是一般的大。两个月前，我写过《“树熊之战”：一场对房市影响深远的政争大戏》，那个“考拉栖息地议案”由于被代表农民的国家党反对，闹出轩然大波。得罪了农民伯伯，就没有好果子吃。

所以，此议案虽有“天时+地利+口碑”，政府还是小心翼翼推进，怕伤到了“人和”。民主到这一步，确实让人为政府的执行力担忧。

不过，如果财长想要尽快推行，再给农民和商业买家让点利，上车再说也是可能的。

六。误解

除了支持和反对，还有另一情况是“误解”：不少人误以为是用“土地税”代替“印花税“。其实，政府是以物业税(Propery Tax)同时取代“土地税”和“房产交易印花税“。

用一句话来概括：就是从“买家付费”，改为“用家付费”。准确地说，这是对你所占用资源的收费。

占用什么？就是你所买那个区域的交通、购物、校区、景致和各种市政资源。因此它不是一次性收费，而是年年都要付、并且还会被上下调整(当然大多是调升)。

未来很可能出现的一种情形：即使你所买的房子没有变化，你名下的土地大小也没有增加，但由于所在区域的配套设施不断完善(比如增加一个Metro地铁站、或一个大型购物中心)，该区突然旺起来，于是，你要付的物业税也会飞快增加。

另一个误解是：“公寓本来交一次印花税就行，未来变成年年都要交土地税，那么新税制将对公寓或楼花明显不利“。

其实，目前的公寓也是要算土地税的，只不过，土地税有一个免税额(General threshold），今年的免税额是$73.4万。

一般人买到的公寓，其土地价值是政府估价师每年审定的，主要参考的是开发商买地时的价格，一块开发用地分摊成“每户楼面地价”，每户从10万到30万不等，远低于$73.4万的免税额，所以，买两三套也用不着交地税。

如果你投资一套独立屋，地价很容易就超过或接近$73.4万，若再买一套公寓，你每年就会收到一张政府账单，把你公寓土地的价值与独立屋地价加到一起来计算。你名下所有物业的“占地“就不分公寓还是独立屋，而是加起来(Aggregated unimproved land value)减去免税额，再乘以1.6%（超过$448.8万的部分要乘2%)，就是你要交的“土地税”。

如果你用信托公司来持有，免税额为零。

所以，简单地认为“现在买公寓不用交土地税，未来要交”，是个很大的误解。事实上，土地价值在公寓的价值成分里占比小得多。公寓通常也会处于交通更好的位置，获取租金回报更容易，那么公寓的优势反而会更明显。

其实，当选用物业税后，独立屋和公寓的土地免税额都会消失，那才是政府要收回的一块大蛋糕。

后话

在我后面的文章中，会写到一个用来观察和评估房市的系统。政府对税制的态度是其中一个很重要的评估因素，这其中包括了：印花税、土地税、增值税、负扣税、空置税等等。

前两年，最有可能被改的是增值税、负扣税，想不到现在要被砍的反而是印花税、土地税，这是房市反转向好的重要标志。唯一问题是，由于政府的执行力不够，在未来一段长时间内，新旧两套系统要同时存在，原本初衷是要把税制改简单，得到的结果却是更复杂。

感谢阅读。本文是否让你对“物业税”理解得更清楚？如果喜欢就请点赞、在看，那是对我最好的鼓励。谢谢！