文/James Tong

一. 吵翻

有一成语：“三军未动，粮草先行”，相信大家都懂。

澳洲与世界上所有国家一样，正在打“新冠疫情“和”经济萧条“两场超级战疫，要想赢，第一要务是有足够的“弹药粮草“- 资金。

因为这事，最近澳洲的前总理基廷(Paul Keating)与央行行长菲利普•洛(Philip Lowe)和现任财长弗莱登伯格(Josh Frydenberg) 突然“扛上”了。

基廷9月23日写了一封公开信给媒体，严厉批评央行保守、懒惰。说行长与其手下官僚，只顾及在国际同行间的评价，不为政府排难解忧，没有采取非常措施，阻止这场90年来最严重的经济危机恶化 -- 造成的结果是：60万个退休金账户清零、关闭，其中50万个是35岁以下的澳洲人 -- 被取出花掉的退休金达350亿。

对此，央行没有马上申辩，只暗示有可能把利率从0.25%再降到0.1%。倒是财长弗莱登伯格站出来帮忙还击，说基廷的指责毫无道理，“是恶劣的人身攻击、带报复性、不必要、而且是误导的”。

基廷火大挑事，是因为现任央行行长之前曾多次拒绝直接印钱从财政部购买政府债券，为政府解决赤字问题。

“粮草“不到，仗怎么打？面对经济大萧条，财长就是前线总司令，而曾经带领澳洲走出前两次严重危机的，有两位工党财长，一个是基廷(1990)，另一个斯旺(Wayne Swan, 2008)。相对来说，1990年那一次，因为舒困措施出得慢，澳洲经济恢复时间更长。所以，基廷才有这样的评论。

二. 不崩

那么，央行真的动作慢、没有作为吗？站在房市中人的角度，我并不这样认为。

只要你关注澳洲房市，就知道我们身边确实存在一个威力巨大的“核弹”。那就是自今年3月起，有39.3万笔房贷申请“冻结“还款(总值1,600亿，大约占贷款总额9%)。它们的还款假期是9月30日结束。

如果房市要崩，只有一个原因，就是这些人因无力还款，房子被银行强迫清盘。

可这个核弹并没有被如期引爆。因为在APRA的指导下，银行发出的8万封催款信里，给出了4个选项：1. 开始正常还款；2. 只还利息；3. 确实有困难可申请再延4个月；4.卖房。

在此Offer之下，选4的人真的没几个，即使是卖，因为房源还很少，价钱也合理，所以，到目前为止，房价坚挺。

三. “源头”

可是，银行借出的钱也有成本啊，他们为何就撑得住？

关键原因就是央行在源头的支持。

打开澳央行9月30日的资产表，黄金、外币和其他资产都在减少，只有“澳元投资”比上一周增加了454.2亿，达到空前的2,391亿！

这就是央行在使劲给银行和其他金融机构灌水。

“派钱“ - 大水漫灌已经是半年来经济的主旋律。不然的话，房市在3月份就应该如末日专家所言：“大跌40%”。

此后的JobKeeper、JobSeeker、首次置业资助、建房资助等等，也都是印钱带来的福利。所以，财长弗莱登伯格为央行打抱不平并没有错。

三. 拯救

当然，央行要派钱，不会告诉你，是因为有好几十万人还不起款。

他们会非常专业地说：是市场“缺乏流动性”，解决的方法是：“QE - 宽松货币政策”。

普通人不懂，我的房子并不流动、央行“澳元投资”跟买房有啥关系？这太深奥了... 找个金融精英问问，他们还会告诉你，要解决“流动性”，就要先解决Repo问题，再然后，要准备好TFF，设立SPV，购买RMBS、CDS...是不是快头晕了？

其实，大白话写出来，这就是“印钱 - 救房市”的过程。此话怎讲？

我们首先澄清一下概念：央行“印钱“，指的不是真开动机器印一堆纸币出来，而是在电脑里输入数字就行，然后就有钱划到商业银行的帐上，商业银行则把名下的资产划到央行的资产表中，钱就派出去了。

而Repo市场，是派钱的必经之路，全名为Repurchase Agreement 回购协议，是金融机构之间以证券为抵押品的短期融通(周转)市场，你也可以理解为“证券当铺”。这种交易体量很大，全球每日有数万亿。

“缺乏流动性”，指的是金融机构在Repo市场借不到钱了，就算借到，也要付很高利息。

那为何金融机构要借短期现金？我们举个例子。

比如，对冲基金通常持有大量资产(主要是债券)，却不会有大量现金，因为现金成本太高——持有它没有利息还要贬值。金融圈里都知道，“债”比“现金”更值钱。

当需要现金时，对冲基金会以手上资产(最受欢迎是国债)为抵押，向汇集了大量现金的货币市场基金借款，同时承诺一个日子，到时拿现金 - 并付出一些利息，把证券赎回。这叫Repo正回购。

反之，把现金放出去，把证券收进来，并协商一个日子，把证券卖出，这叫逆回购 ... 如果做这动作的是央行，就叫“量化宽松” ... 嗯，你看到重点了。

今年三月，新冠疫情来袭，经济出现大衰退，大家都怕风险太大，纷纷把钱捂在兜里，现金水池瞬间干涸，当时缺现金的远不只是对冲基金和银行，连政府也变成最缺钱的一个。

政府要钱只有两个途径：税收和发国债。

准备打一场大仗靠税收是肯定来不及了，而澳洲国债又被大量抛售。

这时，天生有“印钱“能力的央行就成了拯救大家的超级英雄。于是我们看到：澳央行一天之内往Repo市场紧急注入88亿，拉开了救市的序幕。

四. “派钱”

可是，由于钱是无中生有地“印”出来的，央行如果以为自己是“财神”可随意派，就会犯大忌：钱派多了，澳币的信用就没了。

所以，央行永远要摆出一副非常矜持的“独立”姿态。印出来的钱也不直接交给政府，而是绕一大圈：政府发债券，先由各大商业银行买下，或转变为其他证券资产，最后再变成各种“合规“的证券“押”给央行、提取现金...

目前大家都相信，这样做就叫“独立”。

央行印钱，已办了很多事，这里重点说说房地产是如何被拯救的。

原来，央行通过Repo拯救“流动性”的操作中，设立了两个机制，一个叫TFF - Term Funding Facility 定期融资工具；另一个叫RMBS - Residential Mortgage-Backed Securities 住宅抵押贷款支持证券。

Source: rba.gov.au

这两个是很好用的宝贝：

如果银行(ADIs-授权存款机构)的顾客(澳洲家庭或非关联企业)有欠还的借贷(商业地产情况比住宅地产更严重)，银行可通过TFF获得央行的超低息(0.25%)三年期贷款。而且银行这样做，可以获得贷款总额的5%资助津贴(Funding Allowance，3%再加2%)及额外津贴(Additional Allowan)作为补偿。

如果银行做了很多房贷暂时收不回来，也可以自行把房贷证券化，设立RMBS (不是人民币哦)抵押给央行，套出现金。

所以，即使39.3万个贷款逾期，银行一点也不慌。而只要银行不倒，当政府建桥、修路、抗疫、派钱发行国债时，银行都会非常乐意帮衬 - 买完再抵押给央行取钱。

说实话，若房地产市场出现大跌，背起最大损失的，是央行。

那担风险怎么办？精英们又发明了SPV(Special Purpose Vehicle特殊用途载体)，把TFF、RMBS装进去，就可把风险从央行主体分割开来，然后通过CDS(Credit default Swap 信用违约互换)加上保险。

这每一步不但增加流动性，使银行有钱赚，还增加就业、增加GDP。

如果按基廷的建议央行直接把钱给了政府，不但澳币的信用受损，而且银行就没得玩了。

五. 未来

有人会问：这样派钱真的好吗？是否能持续下去？

其实，全球央行在美联储的带动下，已经开启了无限量QE模式，我查了一下SWIF上的数据，全球100家央行印的钱，总额超过了33.4万亿美元，相当于美(21.43)、日(5.2)、德(4.43)、英(2.54)四国GDP的总和。

在国际间比较一下，澳洲3千亿还是一个小朋友，央行的资产负债并不算高。

比如截至9月29日，美联储资产负债表的总规模为7.056万亿美元。这相当于美国GDP的35%。而为了决定接下来再派1.6万亿还是派2.2万亿，川总一直与民主党怄气，若拜登赢，美联储资产负债表的规模将升至美国GDP的46%。

相比之下，澳大利亚央行的资产负债表在2月份升至1,700亿澳元，相当于GDP的8.52%，目前为3,040亿澳元，相当于GDP的15%。

也就是说，与各自的GDP来对比，澳央行资产负债表当前的规模，还不到美联储的一半。不过，如果拿政府赤字与GDP来对比，就没有那么乐观了。

本周刚好公布了2020 财政预算案，澳洲正式放弃了之前财政盈余的梦想(下图黑线)，走上了高赤字的通道(下图蓝线)。

预计在2020-21财年，政府总债务将增至8,720亿(占澳洲GDP的44.8%)；到2022-23年，政府总债务将继续增至1.016万亿(占澳洲GDP的50.5%)。之后将会长期保持在50% 以上。

央行副行长盖伊•德贝尔(Guy Debelle)已经表示，只要现金利率保持在目前的低水平，量化宽松政策就会继续下去。

这可苦了很多经济学家，无论根据供求关系、房市周期、失业率、家庭负债、拍卖清出等等理论对房价作出的预测，都要一次次地修正、再修正。

六. 彩蛋

上文《"925" - 房市放飞，唯一的疑问是将飞多高》就提过。这个专辑尝试对房市逻辑来一次更新整理，并把过程中遇到的理论、数据和图表整理成一个Notion系统包跟20位朋友分享。阁下若感兴趣，只需把其中5篇文章分享到朋友圈，收集截屏，并连同电邮地址发给我(这是第二篇)。

这儿解释一下彩蛋，“Notion系统包”是我码字时顺手整理出来的资料库，它大概会长这样：

里面除了整个系列的文章，还有各类房产网站和实用工具、有名词解析和分析体系，也有我所参考的文章、视频，其中有些比我的文章还要精彩。

而且，里面的信息可以不断更新和扩展，有心长期研究房地产的朋友可把这作为起点，建立自己的知识体系 - Notion是个很棒的软件，对中介朋友收集信息、与顾客沟通特别方便。有机会我另文介绍。

上月有位好朋友给我发来一串问题：“悉尼本季独立屋下跌2.2%，公寓下跌1.4%；墨尔本本季独立屋下跌2.8%，公寓下跌1%。不是说House比公寓抗跌吗？为什么公寓空置率那么高，下跌幅度反而比不上House? 有人跟我一样有疑问吗？接下来还会这样吗？”

我当时回答：“这些都是'人工'数据，说明不了房市的真实情况。”

本文要表达的意思也是：这些样本少、范围窄的统计数字，早已被巨大的量化宽松冲得失去了意义，想真正了解澳洲房市，要有更宽的视野。

感谢大家的阅读。任何点赞、在看，都是对我最好的鼓励。谢谢!

(注，本篇原题是《无限QE - 最后谁买单？》, 因考虑背景资料只说了一半，所以此问留在下篇回答)

参考资料：

• https://www.abc.net.au/news/2020-09-24/paul-keating-attacks-rba-over-recession-response/12694710

• https://www.ratecity.com.au/home-loans/mortgage-news/time-may-homeowners-mortgage-holidays

• https://www.rba.gov.au/statistics/frequency/stmt-liabilities-assets.html

• https://www.afr.com/companies/financial-services/later-rba-injects-8-8-billion-into-repo-market-20200313-p549t6

• https://www.youtube.com/watch?v=ZG8TGZAukrg&t=14s

• https://www.rba.gov.au/mkt-operations/announcements/increase-and-extension-to-further-support-the-australian-economy.html

• https://www.rba.gov.au/publications/bulletin/2020/sep/managing-the-risks-of-holding-self-securitisations-as-collateral.html

• https://www.rba.gov.au/publications/bulletin/2011/dec/6.html

• https://www.swfinstitute.org/fund-rankings/central-bank

• https://www.yardeni.com/pub/peacockfedecbassets.pdf

• https://www.visualcapitalist.com/the-feds-balance-sheet-the-other-exponential-curve/

• https://budget.gov.au/2020-21/content/overview.htm

作者：James Tong

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