文 / Max Wang

澳洲今年的房地产市场可谓多事之秋，以悉尼和墨尔本为主的首府城市，经历了从去年延续下来的高速增长，也经历了海外人士额外印花税上调，和澳洲四大银行停止对海外投资者提供房屋贷款，一波三折之后从业主、租客、地产中介、开发商等都受到不同程度的影响，不少以海外客户为主的销售中介已经被按到了痛处，而这一切其实才刚刚开始。

海外投资者对澳洲房产兴趣降低，中介销售交易量下降，开发商新的项目延迟开工，接下来澳洲房产何去何从？小麦就用两篇文章的篇幅，和大家分享下，重点聊聊出租管理。

今天我们聊“何从”，说说澳洲房产市场的现状；下篇文章我们讲“何去”，看看接下来会如何发展和会出现哪些新动向。

我之前写过不少关于房产出租的文章，如果感兴趣的话链接在这里：

《一辈子租房住》《出售投资房，租客怎么办》《十招教你如何把房租涨上去(上）（下）》《现实的租金回报率》

其实从不同的角色出发，澳洲房产的现状可能都有些不同。

从海外投资者角度来看，得到的信号大概是澳洲政府不欢迎我们去投资，否则干嘛推出这么多限制政策抬高门槛，银行也跟着帮忙打压，是怕我们把澳洲房价炒高吗？既然不欢迎我们，那我们去其他国家进行海外资产配置好了，英国、美国、欧洲有的是机会。这里插一句嘴，澳洲四大银行停止发放海外房屋贷款并不是为了保护澳洲房价，具体原因请看我之前写的《海外贷款谜团》。

从租客角度来说，现在房价越来越贵，租房的人一定会增长得比买房的人快，可是现在理想的房子租金在升高，而且越来越难租到，对租客的条件也越来越苛刻，CBD的公寓太小，外面的房子粥少僧多，这样下去也不是个办法呀。

从开发商的角度想，政府规划不利，导致同一时间这么多供给上市，造成一定的风险，然后政府又出台政策限制，银行停止贷款雪上加霜，那我索性先不开工好了，把地放在一边当做land banking，等市场好了再说。两年后供给会出现紧张？那不能怪我们开发商啊，我们也是按照经济规律做事，而且供给紧张岂不是更好，我们的房子可以卖的更贵。至于开发出来的房子好不好租我们不是很关心，我们关心的是好不好卖，这个就要拜托中介朋友们了。

新房销售中介（以华人中介为主）受到的影响最明显，依靠销售公寓楼花的中介现在日子都不太好过，去年轻轻松松一年卖掉个几十套不成问题，现在能出单就不错了，很多客户因为贷款的问题不能顺利交割，佣金也打了个问号，于是不少销售中介开始想办法转型，有的开始摸索二手房市场，有的开始研究农场酒庄度假村，有的开始打算提供出租管理服务，有的索性改行去做代购、旅游、“金融”了。

其实房产中介服务最主要内容大致分成两部分：销售和出租管理。

这两类工作虽然属于同一个行业，却非常的不同，从事工作的人的性格也几乎完全相反。

喜欢做销售的人一般需要爱冒险、外向性格、经受得住收入不稳定的折磨和每天坚持在朋友圈里发房产广告；

能胜任出租管理工作的人大多比较细致、能井井有条的做事、受得住房东的不理解和租客的各种抱怨。

销售中介佣金丰厚，但不稳定；出租中介没什么佣金，但收入非常稳定。

销售门槛相对较低，出租的水比较深，涉及到的法律法规和可能出现的问题会更多一些。

所以真正有能力提供出租服务的华人中介凤毛麟角，大多以销售为主，即使有提供出租服务的，也大多是辅助。

毕竟做出租事情多，赚钱少嘛。

但有一个有趣的现象，那就是房产市场好的时候，销售中介很开心，赚钱多又快；出租中介也挺开心的，毕竟房子卖掉做投资的话是要出租的嘛。但当房产市场不好的时候，销售中介二三成会失业转行，而出租中介反而生意会更好。

原因很简单，住房是人的刚需，房产市场不好的时候大家如果还不起贷款卖房或者暂时不买房了，但依然需要有住的地方，于是出租业务会更忙。

从中介行业的人员储备来说，其实销售中介相对比较好培训，剩下的看个人的修为了，但出租管理的人培训起来周期更长，内容更多，有第一线出租经验还有第二线管理带团队经验的人简直是兵家必争之人。

对于投资者来说，买房只是投资历程的第一步，也只是个开始，后面是否能顺利出租和妥善的管理才是关键，正所谓“三分买，七分租”，再好的房子不妥善管理，依然达不到预期的回报，隐形的维修成本等会提高；普通的房子如果合理妥善的管理，依然可以成为一个好的投资产品。

在各种挑战出现的情况下，其实机遇也在产生，投资者们会越来越看重出租这一块的服务，期待也会开始提高，未来两年市场会越来越多的挑战出来，如何做准备？我们下周继续聊。

Max Wang

墨尔本大学MBS在读MBA、墨大法学院MLS法律学硕士，澳洲最大的独立地产集团LITTLE Real Estate亚太区事务总监，澳洲地产学院AARE创始人。