每日地产 | 储备银行:Zoning条例或使得房价只能上涨

原创 2018年03月10日 每日地产ozreal



分区条例(Zoning rules)是政府干预市场的一种有效方式,旨在缓解邻避主义、保持地区宜居性,维持地块面积以及预防房价下跌。但是研究表明,分区条例使得悉尼购房者要额外支付49万澳元,而这一情况还会继续恶化。



澳洲储备银行(Reserve Bank of Australia)研究显示,这笔额外费用是政府的土地使用规则强加给买家的,其金额远超过了所谓的土地边际成本,也高于为建造新房提供额外空间所需的费用。


储备银行称其为“行政缺失”的代价。对于买家来说,这或许是他们一生中最大的一笔“税款”。



储备银行周四发布的一份讨论文件指出,在悉尼,分区条例造成的花费约为土地价值的73%,同时还导致独立住宅的平均价格从67.1万澳元飙升至116万澳元。


报告还指出,事情的糟糕程度远不止于此,分区条例在其他大城市也造成了类似影响,其中墨尔本买家要多付32.4万澳元,布里斯班和珀斯也分别为15.9万和20.6万澳元。


上世纪90年代末以来,房价上涨幅度惊人,除了人口增长造成需求上升以及针对投资者的税收激励政策,开发限制也在很大程度上造成了房价飙升。按照储备银行的说法就是,“房价上涨程度远远超过了实际投入的供给成本”。


研究报告还特别引用了一则事例,是去年7月《澳洲金融评论报》刊登的一篇报道,内容是墨尔本一处363公顷的场地重新规划用途之后,以4亿澳元的高价卖给了一家中国开发公司,创下当时的成交纪录。


而在一年前,其估值仅略高于1.2亿澳元,卖家更是在2004年仅花费1450万澳元就将其买下。



储备银行撰稿人Ross Kendall和Peter Tulip写道:“有观点认为,土地资源短缺是地价、房价居高不下的主要原因,但分区的变化导致房地产价格大幅度上升,这一事实显然与此观点不符。”


报告团队对分区造成的房价涨幅进行了估计,但同时也提出警告,称即使不存在分区条例,房价的下降幅度也并不等同于他们估计的数值,这还要对供求关系进行评估,不过这一报告确实表明,“在过去20年,分区极大幅度地造成了房价地价的上涨”。


团队表示,“这很可能是由于随着需求上升,现有限制政策的约束力更大了。”


“我们还注意到,澳大利亚(特别是悉尼)的实际地价要高于海外。所以,即使放宽分区条例,比起分区自由度较高以及土地不那么稀缺的城市,澳大利亚的房价还是相对比较高。”



房地产机构纷纷表示,这一研究及时为各州政府敲响了警钟,提醒他们要彻底修改那些导致房产供不应求的条例。


房地产委员会(Property Council)董事长Ken Morrison表示:“从来没有人说要随意规划,城市需要适当的规划。但储备银行要表达的是,必须解决各种各样的不必要费用。很多年轻人放弃了他们在澳大利亚的买房梦,很多家庭多背负了10万澳元的贷款,不修改现有的规划体系,这些人、这些家庭就是最大的受害者。”



研究显示,分区条例对于公寓价格也造成了相似的重大影响——在悉尼,分区导致公寓平均售价上升39.9万澳元,达到了87万澳元,墨尔本公寓价格也上升12万,增至51万澳元,布里斯班公寓价格上升11万,增至53.9万澳元。



 “有证据显示,在最近几年,公寓售价与建筑成本之间的差距越拉越大,悉尼尤其如此。”报告团队表示:“这表明,分区条例对于高密度住宅市场也有着十分重要的影响。”


他们警告称,住房需求有可能进一步增加,因此现有的分区条例会更加严格,并且会继续推动房价上涨。“通过政策改变,可以直接降低分区条例的约束性(如提高建筑高度限制),也可以在分区条例较为严格的地方设法降低土地需求(如改善交通设施),以这种方法间接达到相同目的,无论采取那种方法,都有助于减少对房价的上行压力。”




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责任编辑:安双  陈芷沁

资料参考:AFR



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