APR壹地产 | 一份澳洲各大城市的体检报告,澳洲壹地产微信公众号文章

作者

Kyrie

素材来源

Sydney Morning Herald

世界城市正在步入‘大都市’（Metropolitan）的时代，人口向城市集中，加速了城市发展，澳洲也无法置身于这一潮流之外。

90%人口集中于几大首府城市的澳洲，各种资源在城市聚集，推动城市繁荣发展和扩张。对于澳洲城市的建设如何才能应对前所未有的变化和挑战，事关国家未来的繁荣和福祉，是一个非常重要的课题。

为此，澳洲地产行业领先的机构 Property Councilof Australia 邀请国际顶级城市问题专家 Greg Clark 教授合作了一个 Creating Great Australian Cities 的项目。

这一项目对澳洲目前的5大城市的发展做出评估和定位以后，又结合世界上类似城市进行比较，深入讨论了当前城市发展背后推动因素、以及澳洲可以向世界其它城市学习哪些方面？最重要的是如何才能打造出‘伟大’的澳洲城市？

为配合这一报告的完成推出，Property Council of Australia 邀请 Clark 教授在澳洲的多个城市举行活动分享宣传Creating GreatAustralian Cities 的报告，

最先举行的墨尔本站取得极大成功，引起广泛的讨论，本人带着极大的兴趣参加了悉尼站的活动，收获巨大，借此文和大家分享一下。

首先Clark 教授可以说是城市发展和建设研究方面全球数一数二的权威，在世界银行、OECD 、布鲁金斯学院、ULI 和伦敦经济学院等多个政府、半政府机构、著名大学和研究机构担任重要研究和顾问职务，Clark 教授在城市和地区发展方面已经有10本著作，

这次和Property Council of Australia 的具体合作是通过他创立的 TheBusiness of Cities Ltd 这一机构来完成的。

Clark 教授的精彩分享和这一极有份量的报告一样分为四个部分，

1. City megatrends and disruptors –城市发展大趋势和干挠因素

2. Benchmarking Australia citiesagainst the world – 澳洲城市和国外城市的发展水平比较

3. Learning from internationalcase studies – 向国际研究实例学习

4. Creating great Australiancities – 打造澳洲伟大城市

澳洲城市发展现状

Clark 教授分享了大量有关澳洲城市发展的数据，这里选择一些个人觉得最有意思的来分享。

参照对象的选择

这是Clark 教授的研究所选择的参照对象。因为研究对象是悉尼、墨尔本、布里斯本、佩斯和阿德莱德五座澳洲城市，他相应地也选择了五个城市群（每个城市群五座城市）来进行对比：加拿大最大五座城市、美国西南五座城市、北欧五座最大城市、德国五座最大城市和‘智慧亚洲’的五个成员。

城市增长的速度

上图是Clark 教授在澳洲城市增长速度和其它城市比较的发现：

澳洲城市的人口增长总的来说是快于对比中的其它城市的，但并没有拉开十分大的差距；
佩斯和布里斯本在2016-2050 年间的预计增长量是澳洲城市里最快的；

澳洲城市’名过于实’?

Clark 教授指出澳洲城市的发展水平排名如果只考虑技术方面的硬性指标，排名结果会低于那些含有被调查人主观看法的排名，比如如果只看客观的衡量指标，悉尼排名第15，但如果结合受调查者的喜好这一因素，悉尼的排名是第10，澳洲城市形象加分远远高于这次取样的其它城市，可以说是品牌强过产品本身。

澳洲城市的强项

Clark 教授的报告发现澳洲城市在以下方面优于其它城市：

就业机会和全球经济影响:

海外投资的增长和发展（悉尼、佩斯和墨尔本在实际吸引的海外投资上都排在世界前15名）

大学的水平、规模和国际化程度

宜居程度和城市形象

澳洲城市发展的短腿

Greg Clark 教授的研究重点是找出澳洲城市发展的不足之处，下面几个问题非常突出，也都是平时可以直接看到和感觉到的：

交通：拥堵、通勤时间长、交通速度慢……

上图是澳洲城市使用公交通勤的时间和距离与其它 OECD 国家大城市的比较，是属于靠后的。

值得一提的是，与澳洲相似水平的是美国加拿大，这三个国家正是发达国家中比较代表性的一类，即人口分布广，私家车出行率和保有率高。

上图是按照城市人口规模分组的拥堵程度排名，澳洲城市情况严重。

地方政府众多，各自为政，缺乏大都市地区总体管辖和协调力度

澳洲五大城市都已形成大都市(Metro)地区，但是行政划分上却地方政府众多，实际上澳洲的几个大都市都不是统一的行政区域，既无对应的管辖部门，在发展上也没有突出统一的计划和规划，这一点上，对大都会范围的发展上的服务极度的跟不上。

以悉尼为例，大家习惯性说到的东西南北都是地理上的概念，并没有一个明确的政府机构分管悉尼的各个大区。不管是悉尼的东部还是西部，都被数个地方政府分割管理。

上图是一些城市的核心地区（CBD）人口占所处整个大都会地区人口的比例，澳洲的城市CBD 人口比例严重偏低，例外的是布里斯班，它的地方政府在1925年整合扩大，整个布里斯班地区几乎由单一的政府管辖。

从前文的拥堵排名可以看出它的拥堵情况和规模比它小很多的阿德莱德几乎相同，可见整合地方政府在交通方面的好处明显。

公共交通基础项目投资回报低

上图是全球一些城市公共交通基础项目投资回报的情况，澳洲城市扎堆于低回报率行列。

澳洲各城市的情况和对策

整个Creating Great Australian Cities 报告共分四个部分，另外还有悉尼，墨尔本，布里斯本和阿德莱德四个城市的专门概要和建议，Greg Clark 教授在悉尼的活动中做了整个报告的概况介绍，也提及了悉尼的情况，这里我做点功课分别介绍一下澳洲的几个城市的情况。

悉尼

对照Clark 教授采用的评估方法，通过对比300项衡量指标，悉尼在全球的水平是第二档的 ‘Contender’城市(一线地位的竞争者)，和旧金山、波士顿、多伦多及马德里处于相同档次。报告指出悉尼有以下的特点：

悉尼的经济面向全球性很强，类似于多伦多和斯德哥尔摩，但是在未来发展和知识产业多元化上与旧金山存在着差距，但是可以迎头赶上

对于悉尼的城市规模和经济角色来说，它在全球的地位异常突出；

悉尼在高峰期的交通拥堵程度属于全球城市中倒数30%；

悉尼是世界房价最不可负担的城市之一。

同时 Greg Clark 教授给悉尼的建设提出了三点建议：

1.认识到和管理好自己的优势；

维持近年来的基础设施的投资规模来应付城市快速增长带来的拥堵和房价高负担的问题。

2.提升城市实际表现以反映自己的城市品牌；

在大悉尼的范围内增加更多有充分配套实施和服务的中密度城区。

3.落实远景规划；

落实大悉尼委员会的权利，全力支持委员会制定的大悉尼战略规划实现。

墨尔本

按照同样的评估体系，墨尔本的排名比悉尼稍低，过去连续5年在前20之外徘徊，依靠它现有的生活方式城市的成功模式，墨尔本距离加入第二档次城市并不会遥远。报告指出墨尔本有以下的特点：

墨尔本的人口增长明显高于OECD 城市平均水平；

墨尔本在全球的影响力略低于它的城市规模和经济上的角色；

墨尔本的生活质量是它最有竞争力的品牌资源，为这座城市创造了大量关键的产业出口机会：教育、创新产业、旅游和科技产业；

墨尔本需要向相类似的城市：奥克兰、赫尔辛基和温哥华学习，改善商业环境、增加大都会范围内的基础设施投资、扩大对外贸易的规模和增加国际航线。

在城市发展上 Clark 教授给墨尔本提出了五点建议：

1. 打造一个‘独角兽’工厂；利用大学资源的优势将宜居城市逐渐发展成一个全球范围有一定地位的创新创业中心。

2. 逐步调整城市布局，发展为多中心的城市；

3. 增加有长远战略意义的基础设施投资；

4. 减少规划系统的官僚化；

5. 在大墨尔本都市圈范围内建立一批配套服务实施充足的中密度地区。

布里斯班

按照同样的评估体系，布里斯班的排名在前40名以内。值得注意的是，2012-14年以来，布里斯班的排名进步幅度非常显著。得益于大学的质量、交通和创新能力的提升，布里斯本在新兴城市中的地位已经大幅提升，有足够的质量和平台吸引投资者、人才和游客。报告指出布里斯班有以下的特点：

布里斯班的经济增长得益于人口增长其次才是生产力的提升；

布里斯班经济结构需要更加多元化，特别是需要增加知识密集型经济的比重；

和欧洲同等规模的城市相比，布里斯班在全球的吸引力偏小；

如果只考虑硬性的技术指标，布里斯班的排名和费城与休斯敦一个档次；

如果同时考虑名声和好感度这些客观因素，布里斯班的排名和巴塞罗那与首尔相仿。

在城市发展上Clark 教授给布里斯班提出了五点建议：

1.推进并争取达成整个昆士兰东南地区的城市结盟，扩大当地城市格局;

2.保持基础设施建设和人口增长同步；

3.更多地向知识密集型经济转型；

4.规划上推行‘whole place’模式，即城市大型中心在开发、建设和管理上的统一;

5.继续提升布里斯班的新世界城市的地位。

阿德莱德

按照同样的评估方法，阿德莱德的排名在过去的5年以内取得了长足的进步，一方面是由于这座城市技术创新水平不断提高，生活成本适中以及全年龄段宜居上带来的优势，同时也由于评分体系降低了对城市规模和增长的重视但更加重视生活成本、创新、规划密度、经济多元化程度和城市体验这些因素。报告指出阿德莱德有以下的特点：

阿德莱德和同等规模城市相比，在吸引国际性的金融和服务机构上越来越劣势；

阿德莱德的支柱产业与国际接轨程度低，且知识创新型经济不足；

阿德莱德现在的规模属于新兴城市的竞争者，有待突围；

阿德莱德在创新型企业的数量上尚可。

在城市发展上 Greg Clark 教授给阿德莱德提出了四点建议：

1.强化阿德莱德城市品牌，注重推广；

2.经济多元化；

3.吸引并留住更多人口；

4.谋求加入联邦政府主导的“城市发展计划” - city deal

一些思考

Clark 教授的报告非常详细全面，这里就不一一介绍了，一来时间和篇幅不允许，二来Clark 教授虽然给出了不少他的建议，但他更希望的是大家开始讨论这个话题，具体报告有兴趣和有需要的读者可以去Property Council 的网站去下载，我还是在下面做一些讨论。

首先感谢Property Council 和 Clark 教授的团队做了这样一项非常有意义的工作，澳洲非常需要刺激公众在这一问题日益严重的领域的兴趣并开始思考和讨论解决方案。

Clark 教授作为‘旁观者’可以更加客观的思考和发声，且不会受政治等因素的影响，加上他的经验、国际眼光和专业性，最后带给大家的发现可以说是非常全面深入的。

下面我就相应 Clark 教授和 Property Council 的号召，在澳洲城市发展方面分享一下我的讨论。

增长的烦恼

澳大利亚的城市建设是有很多值得骄傲的地方，发展水平很高，直到现在都保持着很好的国际形象。

但每个城市都已经增长到了一定的规模，过去的成功经验或运气已经无法再应付更多的挑战了，由于增长带来一系列问题得不到有效的解决和疏导，自然地反对增长的声音就越来越强，甚至这些增长带来的问题成了反移民团体的弹药。

Property Council 的活动避开关于增长是好事情还是坏事情的争论，直接提出方案，而不是短视的停留在修补目前的突出问题上，专注于如何利用增长建设伟大的城市，非常的赞赏。

笔者一直认为澳洲的问题不是增长太快，而是城市建设没有跟上。限制增长的想法是一种投降，只会让这个国家暂时回避或延迟问题爆发，同时也是试图掩盖建设端不给力的事实，这只会继续错过根本解决问题的机会。

澳洲也好，世界也好，城市的发展增长是不可阻挡的潮流，政府方面应该停止在如何控制增长上浪费时间，去面对和预计未来的增长并尽量匹配相应的基础设施建设。

如果相应的建设能够跟上，增长也会转化为繁荣，澳洲便能从增长中受益，这才是真正解决问题的方法。

低密度的城市布局

虽然澳洲城市全球同比之下属于低人口，但城市结构上也低密度，这造成了城市地域范围远远超过其它城市，同时人口和就业机会的分布之间的协调也不够，这就造成了大家通勤的距离和时间会较长，有更多的人需要通勤就会加剧拥堵，同时也迫使澳洲城市的公交线路更长，使用率就会不如其它国家城市高，公交基建工程的经济效益也相对较低。

把下图显示的澳洲城市人口密度与城市面积比值与其他城市比较，结合前文中澳洲城市通勤时间和距离的情况及公共交通基建项目的经济效益图表，就不难看出澳洲人的别墅情结带来了城市效率和土地使用率上的巨大代价。

澳洲低密度城市布局的形成有着很深层很复杂的原因，里面有大家对别墅住宅的偏爱，地方政府和民众对地区密度和高度增加的保守和抵制态度等都是要在这方面有所突破的难关。

政府管辖体制

澳洲的城市一直缺乏一个统一的行政管辖部门，除了布里斯本地区的 Council 有一定的规模整合以外，其它主要城市都是多个地方政府同处一城，悉尼、墨尔本、佩斯大都会地区都有着超过30个的地方政府，就连阿德莱德地区也有19个。

城市的总体建设规划主要由州政府牵头，各个地方政府都以自己辖区的利益为大，协调成本巨大，浪费无数时间和金钱，错过重要契机。

澳洲各州政府已经开始意识到这方面的重要性，2016年初的时候新南威尔士州就成立了专门的权利机构：Greater Sydney Commission (大悉尼委员会)，负责整个大悉尼地区的城市战略规划。

另外维多利亚州虽然没有推出相应的权利机构，但是维州规划厅也是推出了Plan Melbourne 的总体规划。昆士兰方面虽然没有一个统一的权力机构，但是在这一方面也是走在前沿，他们在2009年的时候就开始出台 South East Queensland Regional Plan（昆士兰东南部地区规划，包含黄金海岸，布里斯本，阳光海岸等多个新兴城市），同时当地地方政府数目本来就少，州政府重视程度高又高，因此不另设部门也能保证计划落实。