划分土地在现实情况中其实颇为常见：某人买了一块800平米的土地，将其划分为三块，每一块都重新盖了联排别墅（Town house），其中的两栋卖掉，另外一栋留下作为自住或出租房。
这种情况会引发怎样的赋税呢？我们自然是希望能够少交税。而如果这块土地以前就是属于我们自己拥有时，我们甚至希望ATO能够让我们完全免除这笔沉重的税赋。
可问题是，澳洲目前缺少沟壑分明、条条框框鲜明的条例来准确的应对各种情况。其结果便是，待到报税之时，我们怎样选择自然是我们的事，但ATO怎么想我们便左右不了了。
能够和平相处固然是好，一旦ATO不同意我们的观点，双方起了争执、甚至成为法庭上的案件时，细节上的定位难免会成为决定事情最终结果的“一垒基石”。
今天笔者就给大家讲一讲划分土地并出售的那些事儿。
首先，我们要说一下分地卖房可能引发的几种税收模式与结果，在此自住房土地的划分暂不考虑。
Ø 如果ATO认为您的行为“仅仅是将固定资产变现”（Mere Realisation of Capital Asset），其所得的利润便被视为增值（Capital Gain），从而可以享受50%的增值优惠政策。
Ø 如果ATO认为您的行为属于“盈利模式”（Profit-Making Scheme），其所得的利润应视作收入（Income），增值税50%的折扣与自住房豁免不能降低其利润；您需要注册ABN，而且还有可能被要求注册并缴纳GST。
Ø 如果ATO认为您的行为属于“不动产开发的生意”（Property Development Business），增值税的有关规定不会适用，包括增值税折扣；您需要注册ABN，而且还有可能被要求注册并缴纳GST。
划分土地（land subdivisions）在房产、土地的买卖中是一个根本性质的变化，它意味着划分后的每一块土地都会拥有一个独立标号（Separate Title）。而从增值税法（CGT）的角度讲，它意味着原有的土地被划分成了两个或以上的独立资产（Separate Assets）。
如果您继续持有这些土地的话，划分土地本身不会引发增值税事件（CGT Event），但一旦您将划分后的土地卖掉，划分土地这个动作就有极大的可能会被ATO（或法庭）高度重视起来。
而划分土地的收税方式则要根据事情本身的情况而取决于以下两个重要的因素：
纳税人获得土地时，他/她是否有盈利企图。
纳税人在整个过程中参与的程度（Degree of Activity Involved）。
盈利企图
盈利企图，也涵盖为“意欲”二字，较为通用的解释是纳税人意图在出售土地或房屋时获得利润，不管该不动产在获得之后是否进行过开发、修缮或出租。
根据相关的案例法，盈利企图必须要大于一定的可能性。“盈利”不一定要是单独或最主要的原因，只要它是纳税人众多目的当中“很重要的一项”，这就足以构成“盈利企图”。
所以，如果您获得土地的目的就是为了“盈利”，在ATO的人看来，这便不仅仅是变卖固定资产了（Mere Realisation of Capital Asset），这样增值税50%折扣的优惠政策几乎很难适用。
注意
如果您的交易被认为具有盈利企图的同时，还被认为该交易属于您生意中的一部分、具有生意业务性质或者交易本身具有商业性质的话，则该交易取得的任何利润都会被视作是您的普通收入（Ordinary Income），并且视情况可能要申请并缴纳GST,即便这项交易是只发生一次的“一次性交易”（One-Off Transaction）。
为了避免这种情况，您在获得土地时不能够以盈利为目的(或是为此采取了相关的举动或措施)，且在划分土地之前必须要长期持有一段时间并使用（如自住或出租）。
如果持有土地的时间相对较短，这种行为仍很有可能被认为是以盈利为目的，尤其是当获得的土地具有相当的开发价值。
需要说明的是，“盈利企图”这一概念与“意图占有土地或房屋作为投资(如出租出去)或自己使用（如自住）”相比，有很大的区别。
前者所产生的利润会被视作收入，而后者产生的利润则属于增值，视情况可以享受50%的增值优惠、或者享受100%的增值税豁免。
纳税人的参与程度
在划分土地、开发、最终出售的过程中，纳税人的参与程度会成为ATO或法院衡量的重要指标。要想避免被划分到不利的纳税政策中，纳税人要确保在划分土地的时候不要过多的参与进去。
因此，纳税人与具体进行操作的合伙人之间不应该有直接的合约性安排（Direct Contractual Arrangement），相对的，纳税人应当通过第三方参与并管理合伙人。
当涉及到的土地面积较大时，除了上述两个因素，还应当注意以下几个方面：
Ø 借款（Borrowing）纳税人不应当有借款。即使有，借款数额也应当最小化，并且只能短期存在。
Ø 广告与出售划分后的土地纳税人不应当直接参与市场营销、出售或与购买人洽谈，而应通过中介或第三方承担这些工作。
Ø 其它重要的方面出售土地时需要有一个合理的原因，如健康问题、经济压力；在划分土地之前，纳税人曾尝试去讲土地整块出售；纳税人保持其正常工作；纳税人之前未曾划分土地或就职于房屋开发或房地产中介。
以上因素虽然通常都涉及在土地面积较大的案例纠纷中，但这更主要是因为面积较大的土地的划分、开发与买卖更容易引起ATO的注意。
事实上我们不难发现，这些因素都是上面两个主要因素的延伸。无论土地面积是大是小，一旦与ATO产生了分歧，这些因素或多或少都会作为直接或间接的证据被提出以作为考量。
下面我们就列出几个标志性的案例，来帮助大家综合认识各种因素、哪怕是细节的重要性。为方便理解，以下案例经过不同程度的简化，特仅供参考。
案例1
甲有一块土地。由于疾病、生活拮据，他决定划分土地，并将其部分出售。他在土地划分开始之前去世。
执行人将土地划分为四块，并将其中三块建房出售。而执行人的参与程度也有所限制，比如：
只做了有限的清理工作，未在土地上建造房屋；
无借款；
执行人作为一个医生，保持了他的日常工作；
土地由房地产中介挂牌出售。
结果：土地拥有人的行为“仅仅是将固定资产变现”（Mere Realisation of Capital Asset）。因此甲可以享受50%的增值优惠政策。
案例2
乙获得了一块土地。他开始将土地划分为数块，并在接下来的几年中将划分后的土地逐块出售。乙在划分土地的过程中有很大的参与程度，包括：
乙管理该项目，并且亲自清理了部分土地以节省开销；
并未建造房屋但做了一些重要的工作；
有巨额借款；
乙在划分土地之后，控制市场的营销，并在有人询问时制定价格。
结果：乙的土地开发行为被认为属于生意的一部分（Carrying on a business of land development）。其中，乙在划分土地中的参与度，以及巨额借款，导致了此案例与上一个案例的不同，使得其结果从“仅仅将固定资产套现”转变为“生意中的一部分”或“盈利模式（Profit-Making）”。
案例3
丙获得了一个出租房，并将它出租3年。之后由于房市情况大好，将出租房卖掉，大赚一笔。丙之前没有房产交易的历史。
结果：丙的行为“仅仅是将固定资产变现” （Mere Realisation of Capital Asset）。因此丙可以销售50%的增值优惠政策。
案例4
丁获得了一块土地，并在土地上建了3座单元房，意图出租或出售它们。单元房建成之后，丁自己使用了一年，之后被出售获利。
结果：丁的行为属于“盈利模式”（Profit-Making Scheme），利润应视为其收入。
丁在案件过程中坚称自己建设单元房的意图是长期投资，但由于经济困难被迫出售。但由于他提供的证据有矛盾的地方、不能成为售房原因的佐证而不予理睬。尤其是丁并没有尝试去出租单元房，据此法庭认为该交易具有明显的商业性质。
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关于作者
Vera Liu是VL Business Group的执行总裁，CPA，北大学士，麦考瑞大学会计硕士，从业将近20年，房地产税务方面的专家， Financial Planner。
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