近年来随着悉尼房产市场的火爆，大家都纷纷开始购买起自己心仪的房产。对于曾经作为主要住宅（Main residence）后来用于出租的房产，在出售时如何最大限度的降低资本所得税（Capital Gain Tax, 简称CGT）？
当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出，开始将该房产用于出租时，该纳税人就可以将该房产所产生的相关费用来抵税（如：购买该房产所产生的利息，物业费，地税，房产保险等。）
从表面上来看，当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出，开始将该房产用于出租时，由于该房产在其出租期间不再认为是该纳税人的主要住宅，所以在出售该房产时，该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免（Partial main residence exemption）。
但是，出售曾经作为主要住宅（Main residence）后来用于出租的房产，在计算其资本所得税时，纳税人可以应用“暂时空置原则”（Temporary absence rule）和“市场价值原则”（Market value rule）来降低其应交纳的资本所得税。
1
“暂时空置原则”（Temporary absence rule）
当一处房产不再作为纳税人的主要住宅，即纳税人从该住宅搬出后，纳税人可以应用暂时空置原则，在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。
“暂时空置原则”规定：
当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出后，如果该房产没有用于营利目的，那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。
当纳税人从其主要住宅（Main residence）搬出后，如果该房产用于营利（如用于出租），那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内，仍旧将该房产视为其主要住宅。
如果纳税人应用了“暂时空置原则”，那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内，该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。
案例1：房产出租低于6年
Kate在2006年5月购买了一处房产，在此后的两年中，她一直住在该住宅中。2008年，Kate由于工作原因在别的州租房居住，并在接下来的5年中将她的房子用于出租。然后Kate卖掉了该处房产。Kate总共持有该房产的时间为7年（两年自住加五年出租）。
Kate是否可以应用“暂时空置原则”，从而避免为其出售房产的所得交纳资本所得税？
可以。在该案例中，Kate可以选择应用“暂时空置原则”，在其房产出租的5年中，继续将该房产视为其主要住宅。所以Kate不必为其出售房产的所得交纳资本所得税。
2
“市场价值原则”（Market value rule）
如果纳税人从其主要住宅搬出，而且该房产第一次用于出租的时间在1996年8月20日19点30分以后，那么该纳税人可以利用“市场价值原则”。纳税人在利用“市场价值原则”时，需要满足以下两个条件：
由于房产曾用于营利目的（如：租赁），所以在出售该房产时，纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免（Partial main residence exemption）。
如果房产在首次营利时间（即第一次出租时间）之前即刻出售，纳税人已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免（Main residence exemption）。
如果纳税人使用市场价值原则，那么在出售房产时，会影响到纳税人的资本收益或资本损失。市场价值原则的内容如下：
在房屋用于营利目的时，用此时该房屋的市场价值（Market Value）代替其成本价值（Cost Base）来计算资本所得；
从房产首次用于营利目的时开始，纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段（a new ownership period）。
市场价值原则不具备可选性。这意味着只要满足市场价值原则的条件，该原则就自动适用。
案例2：
Andy在1990年3月以$220000价格购买了一套房产A（该价格包括所有的附带成本，例如印花税和相关法律费用）。Andy与其家人在该住宅中居住了9年。
在1999年3月，Andy与其家人租了另一套住宅B居住，在接下来的13年，Andy一直把房产A用于出租。1999年3月，房产A的市场价值为$300000。在2012年3月，Andy以$750000的价格将房产A出售。出售房产A所产生的附带成本为$1000（法律费用）。
解析：
在这个案例中，市场价值原则适用。因此，对于Andy出售房产A的资本所得要做出以下调整：
§ Andy被视为在1999年3月（首次营利时间）以市场价值（$300000）购买了房产A；
§ Andy对房产A的所有权时间从1999年3月开始。因此，Andy对房产A的所有权时间为13年（从1999年3月到2012年3月）。
所以Andy初始资本所得（Initial capital gain）为$440,000（$750,000-$300,000-$1,000）。
如果不应用市场价值原则，Andy的初始资本所得应为$520,000（$750,000-$230,000）。
因此，在该案例中，市场价值原则使Andy的初始资本所得降低了$80,000（$520,000-$440,000）。
如果应用之前讲过的“暂时空置原则”（Temporary absence rule），Andy的应纳税资本所得时多少呢？
在这个案例中，Andy的房产A在13年的出租期间的前6年中被视为Andy的主要住宅（从1999年3月到2005年3月），可以获得主要住宅资本所得税豁免。在剩下的7年出租阶段中，Andy不能获得主要住宅资本所得税豁免。
因此，Andy的应纳税资本所得为$118,461。计算方法如下：
希望本文的资讯对你有所帮助，感谢阅读，我们下次再见。
END
关于作者
Vera Liu是VL Business Group的执行总裁，CPA，北大学士，麦考瑞大学会计硕士，从业将近20年，房地产税务方面的专家， Financial Planner。
欢迎关注作者公众号
点击图片，直达精彩相关阅读
《分地建房赚的钱是资本增值还是收入？会计师解读》
