相信周末不少朋友都被“维多利亚州地产新政策”的消息刷屏了。近来，税务减免、地产市场火爆的消息不断。不过笔者在此还是要奉劝一句：先别开心的太早……维州政府上周日（3月5日）表示：将取消首次置业者购买60万澳元以下房产所需支付的印花税，并称该政策将使约2.5万名首次置业者受益，使他们在购房时（无论是新房或二手房）平均节省8000澳元。这意味着从2017年7月1日起，首次置业者购买价值60万澳元以下的住宅，最多可以节省15,535澳元的印花税。举例来说：购买60万的房产，原本减免$15535，新政后将再次减免$15535；购买40万的房产，原本减免$8185，新政后将再次减免$8185。
此外，购买房价在60万-75万澳元之间的首次置业者，也将获得部分印花税的减免。
根据本地媒体报道，新政后最划算的，将是购买65万澳元房产的首次置业者，因为原本的各项税费原高达 $34000，但新政后将减至$11000，足足省了$23000。
该政策是在墨尔本拍卖市场面临“火力全开“”、房屋清盘率高出80%之后宣布的，可想而知，政府希望在房价高居不下的情况下，为首次置业者提供有效方案。维州州长Daniel Andrews指出：澳洲年轻人的“购房梦”变得越来越遥不可及，首次置业者正在面临比以往更加艰巨的阻碍，除了不断上涨的房价以及来自投资者的竞争之外，他们还需要消化联邦政府利好现有业主的政策。而新出台的政策意味着降低房屋的成本，将为首次置业者打开通往“澳洲梦”的大门。
新政策出台后，媒体呼声很好，特别不少华人媒体将其作为“重大利好”宣传。可如果仔细研究会发现，并不完全像大家想象的那般。一些地产分析师指出，该政策极有可能适得其反，进一步刺激住宅市场。除非房价有所下跌，或者政府引入区域划分等措施，以确保开发商所开发的一定比例新住宅价格是较低的，否则年轻人想要购房依然遥不可及。财政部长Morrison表示，他虽然欢迎降低印花税的政策，但认为该政策不应单独实施。否则会大大推动价值60万左右的房屋价格，导致部分市场的需求增加，使已经过热的房市再次升温。Wakelin地产顾问Paul Nugent指出：维州政府倡导该政策的出发点本是好意，但到最后它很可能会演变成一场灾难。相对于购房者，该政策可能更加利好卖房者。
包括印花税在内的税务问题，确实是投资房产的一个障碍，但不是首次置业者难以购房的唯一原因。目前住房市场的问题很大程度上出在供应方面，而非需求方面。根据Realestate上所登记的待售房屋记录，房价低于60万的独栋别墅或联排别墅数量较少，整个墨尔本地区仅22套。因此即使降低了印花税，首次置业者恐怕也很难在距离市中心20公里之内找到合适的住房。根据Domain的数据：墨尔本现在的房价中位值已创下历史新高，达到795,447澳元。如果维州政府只是一味地降低印花税，而不增加60万澳元以下房产的供给，此举预计只能在短期内帮助部分首次置业者。州政府需要和联邦政府进行合作，释放更多的分区和规划以批准更多房屋建设，尤其是在围绕交通基础设施、火车站等区域。值得一提的是，在减免印花税的同时，维州还宣布将重新划分约10万块住宅区，在未来两年为墨尔本边缘的主要增长地区创建17个新的郊区，并将会在这些地区建造足够的设施以满足需求。但该政策针对的房屋都地处偏远地区，对于部分购房者可能不具有足够的吸引力。即便对那些资金不足却迫切想要拥有一个家人来说是一大福音。但是这同时也引发了另一个问题：虽然这些地区的房价要比市中心以及中郊地区要低得多，但其他生活成本也会随之上升——他们也许需要花费更多时间和费用在交通上，不管是去上学还是工作，而且这些地区已经偏离了传统的“澳洲梦”。不少海外投资者非常关心自己是否能从新政策上得到优惠，答案是否定的。印花税减免政策没有特别针对海外人士的，且海外人士在澳洲投资地产，无论税务还是贷款方面都将面临比本地人士更高的“门槛”。这也不难理解，毕竟不断出台的相关政策都是为了打破现在房屋价格高企的局面，让更多当地年轻人能够拥有自己的房产，提升房屋的可负担性。购买维州偏远地区（regional Victoria）价值75万澳元以下新房的首次置业者补助金增加一倍至2万澳元拨款5000万澳元，推出一个名为“HomesVic（预计在明年一月开始实施）”的计划。该计划主要针对年收入低于9.5万澳元的夫妇以及年收入低于7.5万澳元的个人，计划实施后预计将为400人创造与政府联合购房的机会。买家需要支付5%的首付，政府将拥有房屋最多25%的产权。当房屋出售时，政府将获得其所占份额相当的补偿。此外，作为改革措施的一部分，政府还将针对墨尔本内城区和中郊地区的空置房产（除度假房、维州人暂时身处海外的房屋除外）征收1%的新税。
且官方消息显示，2017年7月1日以后，所有海外投资者和本地投资者都不再享受期房印花税减免，也就是说，所有投资者在维州购买楼花时，都需支付5.5%合同全额的印花税（之前只需要支付土地部分 现在建筑部分5.5%也需要支付！）。此举将预示维州政府为了控制房价上升过快，同时确保更多低收入者有房住（最近发布的加大首置房补贴）而发布的联合政策。
“ 对于已购得房产的投资者，澳洲地产市场近来真的那么“欣欣向荣”吗？根据澳洲地产研究机构CoreLogic公布的最新数据，在刚刚过去的一周，全澳首府城市清盘率平均达到77.8%，再上一周的数据更是达到了惊人的78.4%，创下2015年年中来最高纪录。
上周，悉尼和墨尔本的清盘率均超过80%，其中悉尼清盘率连续四周超过80% 。
但专业的分析师却表示，超高清盘率和房价上涨的背后可能是“伪繁荣”！免责声明：本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述，不构成交易建议，仅供参考，投资时请谨慎决策，风险自担。Level 7, 342-348 Flinders St Melbourne VIC 3000 
