最近，地产投资者们陆陆续续收到了土地税单，巨大的数额和“夸张”的年度涨幅让不少人表示“难以置信”……一位年过九旬的澳洲老太就是其中一位，她在接受《时代报》采访时表示：“看到的时候我还以为他们算错了，账单居然从去年的6千澳元涨到了4.1万澳元，我简直不敢相信自己的眼睛”。老太太拿着本月刚刚收到的土地税单（land tax assessment notice），表示无比震惊。和澳洲很多房产投资者一样，老太太在墨尔本市区投资了一家商铺，并打算依靠租金来获得额外的投资收入。但大幅增长的土地税让她很是不解，细细算下来，这样的投资未来可能不仅难以盈利，还将面临亏损。在澳洲，州税局（State Revenue Office）对于物业“土地价值”（site value）征收税款。按照规定，无论土地空置与否，土地持有者都需要在每年对其所持有投资用土地自身的总价值进行核算、缴税。虽然很多投资者在收到2017年土地税单时都表示难以置信，并怀疑收费单是否有误，但是“这个锅”州税局真的不背。
通常土地价值会被记录在业主每年收到的市政费通知单（Council Rate Notice）上，州税局再将“土地价值”当成是应纳税金额（total taxable value），并根据相应税率计算一年的土地税。因此，在税率保持不变的情况下，土地税上涨的主要原因是土地价值的上涨，这次也不例外。以维多利亚州为例，市政委员每两年对土地进行重新估值，评估时间为12月31日，也就是说最近一次评估时间是2016年12月31日，而上一次评估时间为2014年12月31日。这两年期间，整个澳洲的房产价值迅速增长，其中内城区的商业地产价值涨幅最大。
维多利亚州政府预计土地税收入会在本财年增长22%至22.25亿澳元。去年土地税收入为17.34亿澳元。其中，由于高密度的混合开发，Melbourne、Port Phillip、Yarra、Stonnington、Bayside、Whitehorse、Manningham和Boroondara等市政区的涨幅预计在14%至25%区间。首先，除了北领地没有土地税以外，各州应纳税土地价值的税率是不同的。根据上表阶段性的税收标准，我们可以算出不同土地价值所对应的征缴土地税额。假设小王在2016年12月31日之前投资了墨尔本一套价值380万澳元的房产，2016年小王收到市政费通知单上记录的土地价值为200万，那么今年小王应纳土地税则为：
9,375+1.3%*（2,000,000-1,800,000）=$11,975
有兴趣的朋友也可以直接登录维州税局的官网，直接输入所投资土地价值进行查询。（https://extranet.sro.vic.gov.au/SRO/SROCalcs.nsf/landtax?openform）值得注意的是，维多利亚州和新南威尔士州此前相继推出了只针对海外投资者（维州称为“缺席业主”absentee owner）的土地附加税。因此，海外人士在遵循土地税政策时，需要额外缴纳土地附加税。根据上表，假设小王是中国投资者，没有澳洲国籍，也没有澳洲PR，那么在其他条件不变的情况下，今年小王应纳土地税则为41,975澳元。没错！比澳洲本地投资者所缴纳的土地税整整高出了3万澳元。目前澳大利亚的土地税征缴主要针对土地价值高于25万澳元的投资房产、商业房产、度假村和闲置空地。此外，零售租赁法禁止业主将土地税转移至租户，除非该业务是上市公司。这意味着小王（上文的例子）收到6975澳元的土地税单时，让其租客支付该笔税费是不可能实现的。但他可以通过调涨租金的方式，来弥补土地税大幅上涨所造成的损失。而如果投资者在2016年和租客签署了一个长达十年的租赁合约，那么他在未来极可能面临大幅亏损。公寓房由于同一块土地上有众多公寓业主，因此均摊到每位业主名下的土地价值非常有限，达不到土地税的起征点。因此，投资者可以考虑投资公寓房而不是别墅。值得注意的是，在购买公寓时也需要考虑其他相应费用，如：物业管理费等。
此外，如果投资人所购买的农场的确主要用于农业用途的话，也是可以免除土地税的。
在一年中（1月1日至12月31日期间）的任何一天购买了投资物业，都需要缴纳全年的土地税，因此在年底购买土地的投资人可以将结算日定在来年初，以减少不必要的土地税。
各州目前对自住房都有土地税豁免的优惠政策，因此投资者可以考虑将土地价值较高的房产作为自住房，将土地价值较低的房产用于物业投资，以省下一部分土地税费。
由于各州的土地税率不同，土地价值越高，土地税率也会急剧上升并且土地税没有上限。因此，相对于“把所有鸡蛋放在一个篮子里”，在不同地区分散投资房产可以相对减少土地税的缴纳。尤其是在北领地购买物业，是不需要缴纳土地税的。土地税的上涨有可能会加快房屋的销售，为了权衡投资房的利益，一部分人会因为税收上涨造成投资房的盈利性较低而想将房屋出售。拥有多套房产的投资者，可能会剥离一些资产，使其能保持支付房贷利息。对于那些空置的房屋或是店铺的业主，土地税的上涨造成的问题更加严重，因为他们没有收入来支付相应的税。
随着时间的推移，土地价值大幅增长，而行业却没有做出任何意义上的土地税减免，为业主带来了压力。因此相关部门，如：物业委员会（Property council）需要及时对土地税制进行审查，以确保其公平性能够继续吸引投资增长，保持市场的良好平衡。免责声明：本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述，不构成交易建议，仅供参考，投资时请谨慎决策，风险自担。Level 7, 342-348 Flinders St Melbourne VIC 3000 
