2017是澳洲经济波澜不惊的一年。除了经济增长接近2%而非3%，其它主要经济指标都落入了预期的范围：通胀保持在1.50-2.00%以内，失业率在5.25-5.75%之间，基准利率稳定在1.50%。展望2018，澳洲经济中最引人关注的热议话题之一，就是房地产。

Corelogic的研究分析师Cameron Kusher称，澳洲如今是一个转型中的市场，资本市场高度活跃，意味着澳洲正在加入全球商业投资复苏的浪潮之中。投资界脍炙人口的一句真理：短期看政策，中期看土地供应，长期看人口。根据澳大利亚统计局（ABS）的预测，目前人口正在以每1分26秒便增加1人的速度增长，成为全球人口增长最快的发达国家。截至目前，澳洲人口数量达到24772437人，预计将会在2018年突破2500万人的大关。澳洲统计局数据显示，新州和维州净移民增长率均达到历史最高水平，超过2008年移民潮，住房需求供不应求。

海外投资专家表示：官方利率维持低位，加之人口增长强劲，2018年澳洲房市仍然大有作为。局部地方可能会平稳增长，或出现地区价格不平衡的情况。前麦格理集团银行家Bill Moss也频频发声：悉尼、墨尔本作为南半球最具标志性地区之一，将会继续吸引全球投资者。

研究机构SQM Research的老板路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）被誉为过去两年来《澳洲金融评论》最准确的房地产市场预测者。对于2018年，克里斯托弗预计：全澳房价将上涨4-8%。其中墨尔本仍会领涨，涨幅7％至12％；悉尼房价预计将上涨4%至8%。

保险集团QBE《2017-20年澳洲住房展望》（Australian Housing Outlook 2017-20）报告显示，未来三年澳大利亚独立屋中位数将持续上涨，其中墨尔本地区的增幅较有望超过10%。

2017年，澳大利亚一些最热门的房地产市场在连续上涨五年后出现下滑。数据统计，此前五年悉尼的独立屋中位数飙升超过53万元，而墨尔本上涨超过35.2万元。然而，18年开始房价的爆炸式上涨趋势将会放缓，并呈现出新的趋势：

1、住宅抵押贷款利率将被调高

进入市场预测，澳洲储备银行将从2018年开始调高基准利率。ME银行贷款部经理诺兰（Patrick Nolan）认为，储备银行调高利率对家庭偿付贷款造成的影响可以数量化。诺兰说：“澳洲储备银行调高基准利率意味着还款额增加。利率每上涨25个基点（即0.25%），则意味着承担40万澳元贷款的家庭每月还款额将增加50澳元。”即使2018年没有调高基准利率，贷款人也应该为未来的房贷加息做准备。

虽然储备银行在2011/13年度和2015/16年度分别降低基准利率，但主要商业银行选择不降低或者不以同等幅度降低贷款利率。而且即使基准利率在过去15个月内不变，但实际的住宅抵押贷款利率上涨了。

澳洲审慎监管局（The Australian Prudential Regulation Authority）已经收紧了贷款政策，商业银行调高利率的步伐不同于澳洲储备银行的基准利率调高步伐。结果，澳洲储备银行的基准利率与商业银行的住宅抵押贷款利率是之差是1994年以来最大的。不管澳洲储备银行在2018年是否调高利率，有一点是明确的 ，即在未来一段时间内房贷利率不可能下降。

2、住宅价格价格将继续降温

悉尼市场的住宅价格经历了数年以两位数的百分比上涨之后，在2017年已经开始下滑。墨尔本市场的增长速度在2017年年底之前已明显放缓 ，专家预测2018年的价格趋势将延续2017年的价格趋势。诺兰说：“银行监管机构希望看到房价增长速度减缓，这正是我们所预测的2018年房价趋势。”

澳新（ANZ）银行的经济学家们是唯一预测2018年澳洲储备银行将多次加息的机构，他们认为，APRA的紧缩收紧已经造成房地产行业疲软，但市场的局部地带将持续下滑。澳新银行资深经济学家格拉德韦尔（Daniel Gradwell）和玛斯特斯（Joanne Masters）在一份报告中说：“APRA收紧对投资者借款和纯利息贷款，导致这类借款人的贷款利率上涨，市场对住宅的需求降低。”

“进入2018年，相对疲软的拍卖结果显示，价格将进一步放缓。我们预测2018年澳储备银行将调高基准利率，这也将导致房价增长放缓。但是，如果澳储备银行不调高基准利率，那么住宅价格增长速度减缓的幅度可能会比我们预测的要小。重要的是，现在仍然没有任何迹象表明价格将大幅下跌。”

3、首次购房者将卷土重来

诺兰说：“随着投资者在房地产市场上退后一步，首次购房者将在2018年找到更多的机会。”澳新银行的数据确实显示，由于印花税减免，新州和维州的首次置业者跃跃欲试，但他们仍需要更多的优惠。澳新银行的格拉德韦尔和玛斯特斯说：“房地产市场对首次购房者的存款要求在持续上涨，更多人需要在首付款方面得到帮助。一旦他们进入市场，低利率则意味着他们可负担还款，而且利息支出一直在减少。”

4、屋主会选择翻新房产

屋主如果选择卖自己的低价房然后再买高价房，那么这种物业置换将需要缴纳大量印花税。所以，拥有住宅的澳洲人即使希望住更好的房子，他们将更可能选择翻新自己目前居住的房子。按照悉尼和墨尔本市场的住宅价格中价数计算，这种物业置换的印花税在5万澳元左右。诺兰说：“我们看到2017年装修贷款申请大幅增加，这一趋势很可能在2018年继续，因为澳洲家庭现在越来越多地选择翻新自住房。”“希望房屋升级的群体正在避免昂贵的搬迁成本，例如印花税。我们也看到，更多人利用低利率政策，对自己住宅的资本升值再贷款，从而获得装修资金。”

房价飙升促使这一问题恶化。具体地说，在20年前，在悉尼市场购买中等价位的住宅所缴纳的印花税是10,916澳元（经过通货膨胀率调整），但现在购买同类住宅的印花税是50,302澳元。这个差额足以改变房主的选择。西太（Westpac）银行的最新研究显示，与2015年相比，考虑在未来五年装修房屋的房主人数增加了14％。而HIA经济学家预测，住宅装修市场的强劲增长将持续到2020年。

5、自住房业主可拿到较好的贷款利率

在2017年住宅抵押贷款政策的核心是对投资者贷款重新定价，这意味着较少的投资者通过商业银行寻求贷款。其结果是，自住房的借款人比例增加。诺兰说：“由于投资者贷款和仅还息贷款遭受紧缩，商业银行为了争夺贷款客户，将会为自住房买家提供很好的利率。”

摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析家们证实，尽管投资者利率明显收紧，但自住房的还本还息类贷款的比例小幅上涨。分析家们写道：“我们认为，自住房贷款将会继续被重新定价，实际上变得更加明显。