我们是一家集房地产综合开发，地产投资及房地产项目策划为一体的综合性澳洲本土房地产公司，旗下包括了专业地产开发部，金融服务部，以及营销服务部。作为亚太投资者置业的服务平台，不仅致力于维系亚洲和澳洲间房产的桥梁，并且能根据不同客户群的需求，为客户建立一个不同房产的投资项目，力求为海内外客户提供贴心的配套服务，帮您实现高回报率的投资。
之前说了那么多在墨尔本买地开发的前景，有朋友在微信里问我们具体如何操作，今天就和大家聊聊这个事情，基本上可分为以下8个阶段：
01
购买前准备
买地开发不是小事，事先的准备工作至关重要，这其中包括筹集资金、调研决策投资区域、联系顾问团队等。
筹集资金是第一步也是最重要的一步，资金量的大小；预算中是否有贷款都会直接影响到项目的规模。
调研决策投资区域也是和资金的规模、盈利的大小周期息息相关的。
联系顾问团队是指如果你有熟悉的律师、测量师、城市规划师、房地产中介等，开始就应该让他们知道你的想法，并请他们分别就自己的专业给你建议为你把关。
02
项目评估
根据第一阶段的功课情况，如果你已经初步找到了符合你各方面预设条件的房产，就要马上开展全面评估工作，包括：
●这个房产所在区域当地政府政策（支持高密度还是低密度），
●这个区域的市场定位（高、中、低端，在平均售价高的区域不能做普通设计，反之在平均售价低的区域避免设计豪宅），
●房产所处的小区包括房产的沿街道路地下是否有管线限制，周围环境的建筑风格等等，
●还要向你的规划师咨询这个项目的规划（可开发的套数、房型朝向、车道位置，包括对邻居的影响程度等等），在这些基础上测算开发后的合理利润值。
03
购买
有了前期的准备工作，到这个阶段反而比较简单了，只要房产的各方面条件符合，就要果断下手，唯一要提醒的是必须控制情绪理智出价，成交价格不能超过你的预算和效益测算。
04
房产规划设计，申请批文
从这个阶段起，大部分工作都交给专业人士完成了，这个阶段经历时间的长短，取决于你和规划师、建筑设计师的沟通效率和邻居是否反对。
主要的工作内容是你委托的规划师根据你的需求，结合当地政府的规划政策为你大致设计出套数房型、绿化、车道等要素，然后建筑设计师在此基础上，依据你的具体要求，设计出：
●房屋的外观；
●整体建筑风格（简约现代、繁复法式或实用美式等，这些风格一定要和所在社区的景观协调一致）；
●外立面的颜色材质；
●屋内各楼层的高度；每个卧室、储藏室、洗手间的大小；
●门窗的位置等等。
当这些设计完成后就可以递交当地council审批了，一般合格的规划师和建筑设计师都会在规划政策的允许下进行设计，除非有特别大的变化或邻居投诉反对，通常在4～9个月可以完成审批，过了这个阶段你已经可以实现盈利退出了，你可以直接将审批通过的批文在市场上销售。
如果你准备建造房屋，将继续以下阶段。
05
施工图
在这个阶段你要委托专业的建筑师和工程师为你绘制施工图，他们会根据你的规划设计图绘制室内具体的房屋结构，还包括：
●所有上下水、电线、煤气等管道的排放走位；
●每个房间橱柜的位置结构；
●各扇门的大小材质；
●洗手间内台盆、洁具的位置；
●各种水龙头的摆放位置等等。
在此基础上申请建筑许可证和施工许可证。
06
施工前准备
这个阶段比较重要的工作是建造资金的筹备，如果是银行贷款则需要及时准备材料满足银行建造贷款的需求。
同时你自己还要联系水、电、煤、网络等部门，切断这些管道和服务，还要聘请专业公司砍树（如果规划需要，且council允许的话），委托专业公司推倒旧屋清理平整场地，等待建筑公司入驻。
07
施工
这个阶段主要由建筑商完成，周期大约需要10～16个月，取决于你工程量的规模。
此阶段需要做的事情是协调银行贷款逐步根据进度到位支付，同时要密切关注在建造过程中每个重要节点的工程验收（如结构完工阶段、管线排放完毕后、外墙地板完工后等），还有和建筑商沟通对一些细节的微调等等。
07
完工处置
这个阶段主要是当项目完工验收后你要面临一个决策，即打算保留出租还是出售变现。
根据每个人的情况不同处置方式也不同，从税务角度来说可能保留比出售更容易避税，并且你可以通过重新评估追加贷款的方式把房产升值部分的价值套现出来进行下一个投资。
当然如果你有滚动开发的项目储备，为了最大化利用你的资金，或者项目的发起方是一个团队共同投资的话，卖掉也是一个不错的选择。
来源: 老蔡侃房 ID:CaiGen599
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房产类型：买地建房项目
房屋类别：已平整的土地
所在区域：墨尔本Pakenham区域
地块尺寸：720m2-1693m2（不可分割）
预计交房时间：30、60、90天皆可
项目价格：$34.5万～$81.2万
东南新兴增长区Pakenham区少量空地出售，地势高起，风景独好。学校、交通、购物、休闲，您能想到的一切都超级方便，幸福生活享便利。幼儿园、小学、中学、职业教育、大学应有尽有。
该项目已经接待了几波购房团，对项目所在地景色赞叹不已，当场预定。项目所在区景色十分优美，山顶景观美不胜收。适合自住，度假，疗养，投资。
项目近各类零售商铺和购物中心，包括了Aldi、Woolworths及Coles在內的大型超市，十分便利，满足居民的日常生活需求。除了生活便利，交通也十分完善。Parkenham Station 有多条火车线通往市区，非常方便居民出行。
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