Westpac老大放话：悉尼房市无泡沫！NAB和Commonwealth两大银行首席执行官也均表态：澳洲房价没有过度膨胀！

在本周二的国会调查中，西太平洋银行首席执行官Brian Hartzer在采访中称：我能把‘投机性泡沫’和‘只是房价居高’区分开来。他认为，真正的房产泡沫是指，当人们坚信房价将持续走高时，先靠大量借贷去买房，然后在一年内卖掉当下的房子，去换一套更大的房产，从而将房贷像滚雪球一样放大的现象。“而悉尼、墨尔本并没有这种现象，它们的高房价并不代表其存在泡沫”Brian Hartzer说。

悉尼为代表的房价快速增长的城市总面临着大众对于是否存在泡沫的质疑，究竟，什么是房地产泡沫？维基百科给出解释——

房地产泡沫受什么因素影响？

政府政策

供求关系

银行贷款政策

海外投资

社会舆论

对于大众来说，只要是听到“房地产泡沫”这几个字，就足以胆颤心惊。可以看出，世界各地历经数次房地产泡沫破裂导致的毁灭性打击给人们带去了多么恐怖的记忆。

• 1923-1926，美国佛罗里达州房地产泡沫破裂

• 1986-1991，日本房地产泡沫破裂

• 1992-1993，中国海南房地产泡沫破裂

• 2008-2009，英国房地产泡沫破裂

• 21世纪初美国房产泡沫破裂

2001-2005年美国新一轮房地产泡沫不断形成与膨胀，该轮房地产泡沫于2006年中期开始破裂。房地产泡沫的破裂进一步导致2007年次贷危机全面爆发，次级贷款违约迅速传导至次级债券（次级抵押贷款证券化产品），演变为次债危机，随后向投资银行、银行、保险等金融领域蔓延，引发了美国自1930年以来的最大金融危机。美国经济受到巨大冲击，元气大伤，在2007-2009年出现较为严重的衰退，房价大幅下跌导致许多借款人的住房净值会零或者为负资产。

比照世界上知名的房地产泡沫危机，悉尼房产虽然价格高，但并不存在泡沫。原因如下：

政策因素导致泡沫的可能性极低

在澳洲，政府对于房地产业的政策始终非常严格。开发商需要有相当的资金实力和公众信用状况才能进入市场。在新州，土地开发申请通常要花费87天来审核。澳洲审慎监管局还限制银行的投资贷款增长速度，避免房价增长过快。近半年来，澳洲银行加强了对贷款人士还款能力的核查力度，就是为了避免信誉不良的人进入房地产市场，导致“坏资本”，并进一步抬高房价。适可而止的政策和严格注意风险控制的金融监管，让悉尼房地产市场不存在泡沫。

供不应求是长期的形势

悉尼作为汇集高质量学府的城市，拥有超20万名留学生，此外还每年吸引近8万移民，住房缺口高达10万套。到2036年，悉尼人口将达到642万人，届时需要72.6万套新住房。REA近期公布的房地产需求指数显示，新州潜在买家的购房需求在过去一年里上涨了33%，租房需求则在近1个月增长了8%，这种情况在悉尼更为严峻。所以，满足居民住房需求是政府的攻坚战，供不应求的长期局面也决定了悉尼房市无泡沫。

海外投资者信心高

澳洲良好而稳定的经济情况赢得了大量海外投资者的青睐。根据美国地产公司CBRE2016年全球投资者意向调查结果，悉尼是最吸引投资者的亚太城市。Knight Frank公布的数据显示，2010年到2015年，悉尼CBD海外业主的办公场所总价值占比16%升至20%，四星或五星级酒店的比例则从69%升至88%。不得不说，海外投资者对于澳洲市场的信心是非常高昂的。