签订购房合同和房屋过户都是买房中最重要的环节，但这些环节的背后会不会隐藏一些不为人知的陷阱？我们又该如何规避此风险？这一期，笔者有幸请到MJ Conveyancing的创始人和资深过户师(Conveyancer)Megan和Jo, 和大家分享一下买房过户中的陷阱和注意的事项。
在澳洲维多利亚州买房分为5个步骤，分别是：签合同前，冷静期 （私卖），交接期，交接前和交接当日。
阶段一 签合同前
签合同前都需要做什么准备工作?
专业解释：
1.如果需要贷款，建议在购房前做好贷款预批工作，防止被拒贷。并且在交接之前7个工作日必须把签好的贷款文件返回给贷款机构或者银行。
2.在签合同之前或出价之前要安排验房师检查建筑结构和白蚁，并签上“subject to building & pest inspection” 条款（特殊条款中的第二条） 避免购入危房，白蚁房，石棉房，漏水房或者修复费用严重超出自己预算，造成资金压力。
3.屋主通常会保持物业状况与其在合同日时一致，但不会做维修和清洁，除非在签合同前屋主书面答应。
4.签合同的时候要放特殊条款保护买家自身（特殊条款在附件）。
Note：如果买家出offer in writing， 只要卖家接受，其实就等于签买卖合同了，请务必知悉，任何下笔签字的文件都是具有法律效力的，不要以为是出价"offer"就掉以轻心。有很多买家就是被"offer"摇身一变，变成contract给捆绑的，务必提高警惕，不要随便签字，尤其在没有咨询法律代表的前提下。
签合同的时候都有哪些特殊条款可以添加？
专业解释：
理论上来说，只要卖家觉得合理并愿意签字，买家可以添加任意特殊条款保护自己。常见的特殊条款如下：
a.Subject to purchaser’s Finance being approved for 80% of contract price within 14 working days from Day of Sale;
b.Subject to purchaser obtaining Building and or Pest report of the property within 10 working days after Day of Sale. If the report is unsatisfactory to the purchaser, then the purchaser may end this contract by serving written notice on the vendor’s representative together with the report within 12 days of the sale. Should the purchaser end the contract pursuant to this special condition, then all monies are to be refunded to the purchaser without any deduction whatsoever；
c.All appliance must be in good working order at settlement or settlement will be postponed till 3 business days after purchaser have another satisfied inspection;
d.ALL unwanted items (rubbish) must be removed from the property prior to settlement or settlement will be postponed till 3 business days after purchaser have another satisfied inspection；
This Contract is subject to the Purchaser obtaining FIRB approval within forty-five (45) days from the Day of Sale.
在什么情况下能通过这些条款来取消合同，怎样取消合同？
专业解释：
1.如果贷款没有获批，银行要出示拒绝信，那么买家可以拿回定金。注意，我们一般不建议买家一签合同就支付10% 甚至20%的定金，可以的话，支付1000 澳币左右即可，这样可以降低自己的风险。
2.如果FIRB 没有获批，也可以结束合同，非永居非澳籍的买家务必格外留心。还有持有新西兰护照的买家，也有特殊的购房要求的，请提前咨询清楚。
一般Settlement period定多长会够？
专业解释：
对于需要银行贷款的买家, 我们建议settlement period不少于60天，给自己足够时间准备贷款。
阶段二 冷静期 （如果私卖）
冷静期里需要做什么？
专业解释：
1.如果是拍卖的话就没有冷静期了，只有私卖适用。
2.如果还没有验房请在冷静期间内安排验房。
3.确保资金和贷款预批到位。
Note：冷静期是从买家签字开始计算3个工作日，买家签字开始，不是卖家。
如果决定在冷静期内结束合同，买家需要给卖方支付合同价的0.2%，而不是"免费"结束合同。所以买家要考虑清楚再出价；不要同时给多个offer，如果卖家都接受，买家则会非常被动。
阶段三 交接期中
合同生效后需要给过户师提供什么资料？
专业解释：
1.过户师收到双方签署的合同，会先询问买家一些基本的信息，证件，贷款安排，是否更名(nomination)，自住还是投资，等等，以便过户师开展后续的文件准备工作。
2.买家如果有任何疑问或不确定的事情，请积极联系过户师。
3.有贷款条款, 验房条款等特殊条款的客人，请务必和过户师保持进度上的沟通。
4.购买的房产的目的/用途也和过户师沟通， 以方便过户师给出正确的指引。
等待期内除了准备资料还有其他需要准备的工作吗？
专业解释：
1.需要贷款的买家要尽快安排贷款的正式获批。
2.交接前一个月过户师会联系买家安排过户文件的签署等事宜，买家需要和过户师碰面安排身份验证等，如果离境或不在本地，请务必提前和过户师沟通，以免产生不必要的麻烦。
阶段四 交接前
交接前Final Inspection 需要检查什么？
专业解释：
1.Final inspection是为了查看交接时和签合同时房屋的condition是否一致，不要出现重大缺陷，结构，漏水，自然灾害导致的损坏等。所以购房前所做的Pre-purchase验房报告在这时候就非常重要了。不要等到这时候发现墙体裂缝，窗户破裂，门无法闭合等，由于没有之前的验房报告作为参照，即使发现了重大缺陷也无法拒绝交接，或要求屋主修复。其他的一些自然现象，例如草太高，蜘蛛网，灰尘，甚至卫生状况不好，垃圾没有清理，都不能作为拒绝或者延迟交接的理由，也不能要求赔偿 (除非有特殊条件保护)，卖家也不需要整改。
2.Final inspection的具体检查内容请参照早前文章，有详细的说明。
交房前都有什么重要的工作必须完成？
专业解释：
1.交接前一定要安排好贷款和尾款，资金需要在交接前1周到位，有贷款的需要把尾款安排在银行指定的账户里，没有贷款的需要和过户师沟通把钱存入信托或者送银行支票。。
2.根据合同，买家是需要听从卖家安排来开指定的银行支票的，请务必安排好时间，不能以要上班不方便为由延迟或拒绝开支票的，这样买家根据合同可能会蒙受不必要的损失。在维州，房屋交易法相对保护卖家，买家需要配合好。
3.买家提前一周需要安排final inspection，入住的话要安排接通电煤气网络等等，要出租的话要安排租赁中介，还有要买好相关的保险。
4.一定要把交接后的正确的通讯地址和你的师或过户师确认，自己也要通知有关部门改地址， 以免收不到有关账单。
阶段五 交接当天
交接当天都会发生什么？
专业解释：
1.交接当天一般是买卖双方法律代表和买卖双方银行进行交接工作。
2.交接结束了，过户师会通知买家，买家就可以和中介联系拿钥匙了。
3.买卖双方不需要出席交接现场。
都可能出什么样的意外，怎样防止这些意外？
专业解释：
交接当天可能会有各种状况发生，造成无法交接的局面。所以买家切记，交接当天万万不能安排搬家，不能送家具，不能安排进行装修，不能安排租客看房，等等， 一切等拿到钥匙之后再做安排，以免产生不必要的麻烦和费用。
出现意外了都会有什么样的后果，怎么样应对？
专业解释：
1.如果由于买家的原因造成交接延误，卖家有权利罚款并根据合同出违约通知没收定金；但是如果卖家方面延误，买家很难得到赔偿，再一次强调，房屋法存在不平等，请务必知悉。
2.如果出现问题，双方的法律代表会及时沟通，尽快处理解决困局，完成交接。每个个案会有不一样的解决方案，以后的节目再和大家分享交接过程中可能发生的意外。
最后希望大家买房都能一帆风顺，发生突发情况积极应对，过户师和买家是统一战线的联盟，会和买家共同面对，共同解决困难。
END
关于作者
Michael Fang，AIBS认证建筑检测师，MBAV认证建筑师，AIPM注册开发项目经理，IPMA国际认证职业项目经理人，2015年至今，带领和独自完成的开发和建造项目16个，带领着验房团队验房累积3000多套。
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