JLL（仲量联行）一份最新报告指出，在未来十年，墨尔本CBD地区的特征可能会发生巨变，因为与遍地开花的新公寓、学生住宿和酒店项目相比，办公物业开发一地难求。
JLL发布的《墨尔本城市轮廓变迁报告》（Melbourne Changing Skyline Report）调查了墨尔本CBD、Dockland和Southbank地区所有具有开发潜力的地块，通过分析这些地块潜在的用途，以推测墨尔本在2030年之后的城市风貌。
该报告发现，未来五到十年内，目前一波19个办公开发项目（其中许多是预租项目）将会相继完工，之后（墨尔本CBD地区）将只剩下“少数几个地块”适合开发新的办公项目。
与之形成鲜明对比的是，JLL预计墨尔本CBD今年将有7800套公寓完工，未来三年还将新增15,000套公寓，将在2020年含有1200套公寓的巨型高层项目“ Australia 108”建成之时达到巅峰。
上面的数字还要再加上墨尔本CBD地区2022年前已获开工批准以及正在规划中的274个住宅项目共86000套公寓。
墨尔本市区同期还有8个独立的学生住宿项目，一共含有4532个床位，以及和12个酒店项目（含混合使用项目），有可能为墨尔本的酒店库存增加3289个床位。这些项目都对墨尔本CBD地区的办公物业开发形成挤压。
JLL维州总经理David Bowden说：“墨尔本的宜居性和可负担性将继续支持强劲的人口增长和住宅发展，我们将会看到CBD的一些区域特征发生变化。”
他说：“随着住宅项目开发项目不断开展，CBD可用于办公物业的开发用地将变得越来越少有。”
近年来，人们越来越担心新建公寓在房地产开发中占有的统治性地位将对办公物业形成挤压。墨尔本CBD和Docklands的居民人口日益增长，在近五年内增加了近一倍，达到45,000人。为支持这些区域的人口增长，一波新的公寓项目已经完工。
墨尔本的CBD办公物业库存也有大幅增加，但大部分都在在Docklands地区（2000年以后新增的90万平方米办公物业库存中的75％都在此地），多数即将完工。
在其477 Collins Street办公项目（预计2020年完工）的揭幕仪式上，Mirvac首席执行官Susan Lloyd-Hurwitz说，“每个城市都需要找到平衡。”
JLL指出，办公物业短缺带来的影响可能是更为强劲的租金增长，因为租户会选择留在现有的办公场所；还会造成更多的场地合并，以创造空间更大的“特殊价值”办公场所；另外办公室租户可能会着眼CBD以外的地区，以寻求租金水平更可负担的办公场所。
如果规划控制允许的话，开发项目可能会扩散到类似Cremorne这样的边缘地带，也可能会扩散到Docklands区一些目前还未开发的地点——例如Etihad Stadium以北地区，还可能会扩散到一些旧城改造区域——例如Fishermans Bend和G-Gate。
根据JLL的报告，10个在建或即将开工的办公楼楼项目将在未来五年为墨尔本CBD增加42.9万平米办公物业面积，将把CBD地区的总办公面积从474万平米增至516万方米。
还有9个办公项目正在筹备之中，但除此之外，办公开发的机会将变得很少。
下一波住宅项目集中在Flagstaff区的西北角和CBD的北部，根据JLL的说法，“这些区域将被重新定位为以住宅为主的地区”。
“Southbank的南侧也会成为住宅公寓的热点。JLL报告称，这些地点住宅项目的集中将降低当地商用物业发展潜力，并会孤立商用租户，因为公司租户更倾向于与客户和竞争对手扎堆，从而产生集聚经济效益。
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责任编辑：毛宓 陈芷沁
资料参考：AFR
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