这个时候的悉尼本该进入春暖花开的季节了，而连续一周的降雨，让很多人把收好的羽绒服又拿了出来，今年的这个春天，比以往时候来的要晚一些。
而比低气压带来的降温更让人心里凉凉的，是澳洲的楼市，翻开现在的媒体报道，似乎除了坏消息，就是更坏的消息。真的是这样么？
新房销量下降
先数数坏消息吧，首先就是澳洲的新房销量相比之前有了大幅的下降。
据媒体报道，相比2014年高峰期而言，澳洲新房销售量已经下降了27.1%。楼市风向的骤变，也给身处这个行业的从业者们带来了巨大压力。
过去一年，我身边还在纯以卖楼花作为唯一收入来源的朋友数量下降的比例恐怕比新房销售数据翻一倍都不止。他们之中有相当一部分转做房屋短租管理，或者两者同时兼做；另一部分转去做了二手房或者物业管理，当然，改行做什么游学、旅游等行业的也多了去了。还坚持在新房销售岗位上的，则大部分是已经熬过很多年，目前还有些成交佣金可以拿的久经考验的老同志。
毕竟，不仅是万科，澳洲的房产从业者们也要活下去。
贷款政策收紧
看到这里，很多人不禁发出这样的疑问，澳洲人口的增长速度不是还在那摆着么？媒体整天说新移民数量如何增加，甚至新政策还将要求移民“上山下乡”以缓解城市人口暴涨压力，为何一夜之间买房人都好像消失了一样？
虽然人是多了，但绝大部分人买房都要申请贷款，可贷款这事，现在成了个烫手的山芋。
坏消息二，澳洲金融机构对于贷款收紧的趋势，而且这股浪潮目前可谓是“变本加厉”，毫无任何放松的迹象。
随着皇家委员会对于四大行在过去几年房贷市场上的种种作为的调查继续深入，我身边的不少贷款经理都预言，未来两三年内，不仅本地银行对于海外投资者的贷款大门不可能开启，本地投资者也会在申请贷款时，受到更为严格、审慎的监督和审查。
公寓交房困难
坏消息三，有越来越多目前正在面临交房的公寓项目，遇到了各种各样的困难和挑战。
AFR上周的一篇文章称，有6700个公寓项目被某银行列为贷款黑名单。虽然标题够惊悚，但一看就知道，就连大名鼎鼎的AFR也喜欢偶尔标题党一下，没事来个大新闻，把楼市批判一番，6700个公寓项目？整个澳洲有这么多公寓项目吗？这个蛋扯的未免有点太远。
上周媒体报道，布里斯班最高公寓项目Sky Tower的开发商打算通过法律程序，控告当地估价师对于该项目的公寓价格进行了不合理的估价。
这座270米高，总共90层的Sky Tower总共拥有1128套公寓，由于项目容量过大，开发商采取分阶段交房的做法，但目前即将交付的部分公寓，被估价师低估的幅度达到了恐怖的25%，这让开发商忍无可忍。
此事一出，我和一位布里斯班当地朋友讨论，他认为估价师对于目前的布里斯班公寓市场的确有些不公平对待，明明很多价格合理、质量也不错的公寓，在估价时被故意压低了价格。这其中的压力相当一部分还是来自于银行。
但是从另一个角度来说，我认为即使存在人为的故意压低估价，这也是市场自我调节的一部分，是整体大部分人对布里斯班公寓市场现状的客观反应之一。
或许很多当地的公寓项目，在估价的时候的确受到了“地域歧视”，但谁又告诉你房屋的估价和它的真实价值永远是一样的呢？
打个比方，在过去几年悉尼牛市横行的时代，不同样存在买什么房子都可以估到价格，甚至远高于合同价的情况吗？但你敢保证这其中没有滥竽充数的存在？
只不过因为整体市场处于牛市时，所有人都对资产的价值过于乐观，因此估价往往容易高于价值；而到了熊市，也不能怪人家过于保守，把价格估低了，因为整体市场预期就是如此。
房产投资新机遇
说了半天都是负面消息，那到底有没有什么正能量的信息？作为一个对楼市长期永远乐观的人，我的答案当然是肯定的。
在我看来，对于在各方面有能力，资金、贷款都ready的买房人来说，未来12-24个月可能是出手买房的好时机，尤其以悉尼这种调整幅度较大的城市，可能出现的机会最多。
回过头来看过去的2016-2017年，其实是悉尼房产最好的出售时机而非买入时机；而当现在所有人都一致看衰楼市，避之不及的时候，则往往意味机遇。
只不过大部分人买房的观念还停留在选一个好区，选一个好楼盘，选一个好户型的阶段，对于这样观点的投资者，我觉得不如再观望一段时间，因为楼市目前依然低迷。
真正聪明的投资者，从来不会纯粹依赖市场的增长，从而在楼市中获益。
房产投资的致胜关键，在于add value：买什么样的房子，以什么价格买，买完了有何可以主动增值的手段使用，才是成功投资的关键。千万别以为买个别人settle不了的房子，再给你打个折扣，就是捡了个大漏了。
罗伯特清琦在他的房地产投资书籍里说： “I don’t care if the market is up or down, what I’m looking for is a bargain.”
明白了这一点，你也就不会再一味的被当前市场表现，或者媒体的报道牵着鼻子走了。
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关于作者
Kevin Yu，《澳洲首次置业红宝书》房产篇作者，《澳房闲话》主笔，注册金融分析师，CFA三级候选人。
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