商业物业备受到投资者的青睐通常是因为商业物业会产生比住宅物业更高的回报。但是由于其较高的风险和复杂性，许多人不愿投资于商业地产，尤其是在研究如何为资产融资时。

NewGen lending solution表示银行在审核大型商业办公楼贷款的时候主要着重审核的有以下几点, 这些要点都决定了能否成功申请到贷款融资：

1.  净租金 ( Gross Rent  减去 outgoing) 这个部分很容易有误解，净租金就是我们经常说的net rent,银行除了考虑净租金本身以外，还会考虑这个净租金是否合理，会不会有虚高的情况出现。

2.  Interest Cover Ratio- 利息覆盖率，也称利息覆盖倍数，银行一般用这个参数来衡量公司的税前租金能否支付当下利息的指标。在银行看来这基本上是一个风险提示指数。越高的ICR指数，反应了公司抗风险的能力越强。ICR的计算方式如下：ICR= EBIT/ PI=　税前利润/当年利息。一般银行认为2倍以上的利息覆盖率是相对健康和安全的。

3. 加权平均租期， WALE (weighted average Lease to expire), 当购买的物业有多个租客的时候，银行就会用加权平均租约来衡量租约本身的风险。WALE的计算方法有两种：

   1） 根据（每个租客所支付租金在总租金收入中所占比例X 租约到期剩余年数）得出每个租客的加权租期，每个租客的加权租期总和便是该物业的加权平均租期（WALE）。

   2） 根据（每个租客租赁面积在总出租面积中所占比例X 租约到期剩余年数）得出每个租客的加权租期，每个租客的加权租期总和便是该物业的加权平均租期（WALE）。

4. 出租率， 出租率和WALE是确定商业物业的风险和回报的重要数字。当这些数字越高财产的价值便会越高。

5. LVR借贷比例-以大型商业办公楼交易为例，一般大银行可以接受50%-60%的借贷比例。

6.  Average Annual Yield平均年回报率- 在银行不断下降利率，并有可能在未来实行货币宽松政策下，商业物业的平均年回报率在进一步下降。银行认为平均年回报率在3.5%-4%之间，可以反应物业的真实价值。

7. 以大型商业办公楼为例，银行偏好有专业的物业租赁管理公司进行统一管理，从而降低管理风险。

   
   

对于商业贷款，最近几年各大银行的借贷资格考核越来越严格 ， 主要体现在：

• 彻底拒绝高风险贷款

• 提高对投资者的贷款历史的审查级别，包括以及对投资者未尝债务和生活消费的审查

这一举动直接导致了借贷率紧缩， 根据澳大利亚审慎监管局（APRA）2018年的统计， 借贷率迅速由6.6% 降至 5.8%。

Savills Australia & New Zealand亚洲市场部的联席负责人Andy Hu说：” 拥有足够的存款或资产来获得贷款资格至关重要，办公楼和仓库这类资产被视为“传统的商业物业”， 特别是商业写字楼能通过吸引大量的租客达到高利息覆盖率，物业的加权平均租期越长银行贷款获批的可能性则越大。

但是由于商业地产贷款的复杂性，确保您身边有法律和金融专家帮助梳理买卖合同和租赁协议的条款至关重要， 这些条款都有可能影响财产价值。

“购买永久业权商业地产的风险相对较小， 银行采用风险评级，“ A”为最佳，而“ D”评级为较高风险。如果在降低LVR的同时还能提供充分的财务数据来表明借贷人的资产状况良好且还款历史良好，这会帮助大幅降低大型商业投资贷款的利率。” Savills Australia & New Zealand亚洲市场部的联席负责人Jordan Lee 说到。

了解了以上的逻辑，当我们在讨论大型商业物业融资的时候，就能知道需要着手于哪里，什么是重要的考量因素。