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导读
期房和二手房的区别是经常被争论的问题。墨尔本作为迅速发展的城市，期房和二手房之争比较明显，本文试以墨尔本为背景讨论二者的区别。
期房别墅（off-the-plan house）：尚未建成的别墅，买家购买时地块处于空地状态，土地被购买后再开始建房。买家可以看见建筑设计和户型，但不能看到别墅本身。
期房别墅一般在新开发的区域。
开发商负责平整土地，建设道路、水电气管网、路灯、公园等设施，把土地分割为地块出售。
建筑商只负责建设建筑本身。
澳大利亚公民和永久居民简明购房流程：
以上流程中，土地交割时间由平整时间而定。
一般地块放出出售到交割时间相隔一年左右。
建房需要两个月左右的时间申请建筑许可后才开始建房。
建筑时间根据户型和建筑商实力而定，建筑商水平好的话，单层需要约三个月时间，双层需要约六个月时间。
二手别墅（established house）：已经建成有人买过的别墅，买家看得见土地和建筑。旧房拆掉重建在法律上仍然属于二手房。
二手别墅一般在已经开发的区域。买家和卖家通过谈判或者拍卖确定价格。
澳大利亚公民和永久居民简明购房流程：
以上流程中，房屋交割时间由双方商议决定，一般为一到三个月时间。
以上基本定义就引出一点： 期房比二手房贵吗？未必。
有人在Real Estate之类的房产网站上看到一些二手房的价格，再把期房价格一看，就觉得期房贵。这个想法是直观而片面的。
由以上购房流程可以看出，期房的大头购房款是在签订合同一年乃至两年以后才支付的，而二手房的购房款是要在签订合同三个月之内支付的。
期房房价和二手房房价就像拿现在的物价和两三年前的物价一样，是不能直接比较的。因为期房定价时必然要考虑将来土地价格、原材料价格和人工价格上涨的因素。适合和期房比较的是期房交割时周边条件相似的二手房成交价格。
虽然二手房Sold成交价可以和期房标价进行比较，但是绝大多数二手房成交价是不在房地产网站上放出的，又缺乏足够合适的对象和期房进行比较。以下是小编亲身接触到的两个例子：
1：Point Cook，同一楼盘
二手房在2018年5月拍卖成交，价格72万，土地面积400平方米。
公司客户的期房在2018年3月交割，购买价格64万，土地面积400平方米。据客户自述期房就在二手房旁边，建筑条件和上述二手房相近。 因为该期房建筑商为以优质优价著称的澳大利亚第一大建筑商Metricon，可以排除建筑质量差别造成的价格差距。可见，期房价格是低于周边条件相似的二手房的。
2：Truganina，同一楼盘
二手房在2018年8月4日以659000澳元成交。其土地面积为400平方米，建筑面积为172平方米，四卧二卫二车位单层。
2018年5月售出的同一楼盘期房购买价格为632500澳元。其土地面积为448平方米，建筑面积为209平方米，四卧二卫二车位单层。建筑商同样也是Metricon。由此可见，条件相同的情况下，二手房的价格可能比尚未建成的期房还要高。
此外，Real Estate房地产网站在给房产买家提供便利的同时也造成了误导。最突出的一点是二手房售价虚低。二手房市场极为普遍地存在标价虚低以吸引买家的行为。
即便是在经过政府大力打击以后，2018年5月墨尔本房产的成交价平均比标价仍然高出9.6%，最高可达19.6%，最低也有5.0%。（出处：Herald Sun）而期房的标价是由开发商或者开发商委托的专业中介出具的，是实价。招徕客户的虚价和能够写到合同上的实价，这二者也是不能够直接比较的。
供不应求还是供大于求？
期房一般在快速发展的新区。墨尔本的新区发展速度，政府投入和规划水平都超过老区，因此升值能够超出平均水平。而很多所谓成熟的老区，因为居民反对、拆迁困难、施工成本高等原因，被一张白纸开始的新区后来居上是很常见的情况。
问题来了，有人看到新区新开发的土地也很多，茫茫一大片建筑工地，觉得澳大利亚不缺地，土地会不会供过于求呢？不会。
首先上结论，在过去十二个月墨尔本别墅市场停滞不前的大环境下，新区的别墅年升值轻松超过10%。
再来说原因：澳大利亚不缺地，缺的是有完善基础设施的地。政府的资源有限。
租金的诱惑
对于投资而言，这点很有吸引力：买了二手房能够马上出租收租金！是的。
进一步说，早点出租二手房就能早点赚钱吗？不是。
回到刚才那张图，当前，墨尔本别墅的中位价是81万澳元，别墅房租中位数是一周430澳元。
维多利亚州法律规定，对于房产交易收取的印花税是按照合同价计算的。
对于期房，其印花税是按照合同签署时的地产状态计算的，即只计算土地价格。
对于二手房，就是按照土地加建筑的整个房价计算了。
同样81万的别墅，如果是二手房的话，要收取43000的印花税。如果是期房的话，假设土地价格是房价一半，则只用收取19000的印花税。（投资者除外）二手房多收了27000 的印花税，折合约55周的房租。也就是说，为了收租金提前一年买房子，把提前收的租金都交给澳大利亚政府了。
大地破房分割梦
买个便宜的大地破房，拆了分割建连排别墅卖了赚钱吧？
这是很多人买二手房时的想法，这个想法当然有可能实现，就是可能性越来越小了。
自从2017年7月起，鉴于小型开发商建筑商修建的连排别墅质量堪忧，维多利亚州政府从法律上收紧了建修建连排别墅的人员资格。如今只有Domestic Builder Unlimited一类执照有资格签署建筑合同，其学历和经验要求高于其它建筑人员。原本也能签合同的两类人员现在不能独立从事建筑工作。对资格要求的提高和范围的收紧相当程度上提高了分割开发的成本。
同样地，对土地使用条件的要求也提高了。墨尔本的居住用地里，常见的“大地破房”所在General Residential Zone提高了对居住绿地占比的要求，导致能够分割建设的连排别墅数量明显降低。而Neighbourhood Residential Zone对花园面积更高。（来源：Victoria Planning Authority）适合建连排别墅的Residential Growth Zone则因为在火车站/购物中心等热门地段加上适合建连排别墅的土地变少，价格也是上涨了许多。
因此，现在为了建连排别墅赚钱冲“大地破房”去的话请三思而行。
小编谈了这么多，希望大家有个简单的了解，有更多关于房产的疑问可以随时通过文章下方微信二维码联系小编噢！
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