学成回国房怎办？
勤奋好学的A小姐最近完成了硕士学位，准备回国发展。家境不错的她在澳就读时就买了一套联排别墅(town house), 目前火爆的房市也让这套房子增值不少。虽然A小姐回国发展，但是她并不排除将来有可能会去美国深造，或者申请独立移民来澳居住，因此她也希望能够在澳洲保留一些投资资产。不过她也听说了海外人士要交很高的税，左右为难的她在朋友的推荐下到访了我们的事务所，咨询怎样处理这套房产才能达到最佳的税务效果。
我们先是具体了解了一下A小姐的具体情况。
2016年来澳留学
2018年签合同在Oakleigh买了一套95万的全新联排别墅
2019年初交房一直自住至今
为了获取贷款，房子在A小姐和父亲的共同名下
银行贷款目前还有40万
父亲没有签证，只是偶尔来澳看望女儿
目前房子可以卖到130万
租金可以高达$650到$700一周
市政费council rate上显示房产的土地价值为55万澳币
A小姐希望有可能尽量保住在澳的投资
由于澳洲政府并不鼓励海外人士购房，联邦政府和州政府在不同的时间段出炉了针对海外人士购房的不同限制政策，因此计算税收要考虑到各个层面的税务政策。
问
保留房产出租收租怎交税？
由于当年A小姐买入的是全新的联排别墅，因此即使她离开了澳洲也可以将其出租。如果当年A小姐买入的是二手房，那么外资投资管理局(FIRB)就会规定她必须在离澳6个月内出售该房产，并且不能出租。
出租房产每年需要缴纳所得税
租金收入: 650X52=33,800
各种费用：
大致利息：400,000X3%=12,000
房产中介管理费：2,200
市政费: 2,500
水费：700
保险费：1,500
物业管理费：2,000
其他杂费及维修费：1,000
房产折旧费：7,000
土地税及缺席人士土地附加税：11,875
总费用：$40,775
应征税收入为零，亏损$6, 975可以继续保留到来年使用. 将来房产出售时需要计算资产增值税，出租时的房产折旧必须加回去而提高资产增值金额。
A小姐实际利息还贷大致为每月2,000, 即每年除利息支出外还需另外支付$12,000, 加回非现金支出的折旧费用，(6,975)+7,000-12,000=(12,025), 即实际还需掏1万2千澳币来维持该物业。
您会不会吃惊，什么是缺席人士土地附件税？为什么这么高，是不是算错啦？
Q1
谁是缺席人士？
非澳洲公民或没有澳洲永居权PR的人士，并且
通常不居住在澳洲，并且
○ 上个日历年的12月31日不在澳洲，或者
○ 上个日历年中没有在澳洲居住超过6个月
请注意，这是维州政府出炉的概念，其他州政府也有其相应的说法。
Q2
怎么计算缺席人士土地附件税？
如果您是缺席人士，除了正常的土地税，您还需每年缴纳土地价值2%的附加税。
Q3
政府会寄土地税单子给我吗？
州政府是要求您主动举手申报土地税和缺席税的, 也就是说A小姐必须主动联系维州地税局, 填写表格说明情况。如果她没有主动申报，一旦被政府发现，根据具体情况，最低罚款是25%，最高罚款可以高达75%。
Q4
州政府怎么知道我缺席了呢？
这其实要归功于科技的发展和大数据的对比。税局和移民局之间已经互享了不少数据，其中包括了您的进出入境记录。联邦税局和州政府的地税局之间也是互通有无的。数据盘查到您是迟早的事。
ML Tax Solution友情提醒A小姐，由于该房产是她和父亲共同拥有的，他父亲也必须申请澳洲税号，也必须每年报税。
Q5
海外人士如何申请税号？
A小姐的父亲需要提供以下资料：
购房合同的复印件
租房合同的复印件
护照的公证件原件
身份证的公证件原件
除此之外，我们还需填写纸质的表格，将以上文件和表格一起送至税局才能申请税号。
ML Tax Solution友情提醒A小姐，即使您的房子一直有租客，您无需申报缴纳维州政府的空置税，但是您千万别忘了每年还要申报外资投资管理局FIRB的空置税。
Q6
什么是FIRB空置税？
众所周知，海外人士买房必须向FIRB递交申请获得批准后才能进行。对于没有PR的海外人士，如果您是2017年5月9日以后向FIRB申请买房的话，那么在您可入住的周年，如果房子空置了半年，您就需要缴纳FIRB空置税，这相当于当时您申请买房的FIRB申请费。您必须在可入住周年前30天内进行申报。
值得注意的是，如果您的房子每次出租的日期低于30天，例如通过网上进行Air B&B式的出租，那么即使全年都出租了，您的房子仍然会被视同是空置了。如果您忘了申报，那么也会被要求缴纳这个空置税的。
另外还有维州政府的空置税
无论您是否有PR, 如果您的房子在维州16个好地区里，如果一个日历年中空置了半年，那么您就需要缴纳相当于房价1%的空置税。
听到这里，
A小姐就坐不住了，
马上问：
"那我卖房子是否要交税呀？"
出售房产如何
交资产增值税？
由于房子是A小姐和她父亲共同拥有的，A小姐目前留学生的签证还未过期，但是她的父亲是没有签证的，因此我们必须先向A小姐解释清楚资产增值税的一些最基本的规定。
Q1
海外人士卖自住房可以豁免资产增值税吗？
在过去的好时光里的确有过这样的好事，不过现在政策已经变了。
对于非税务居民，即不长期居住在澳洲的人士，包括没有签证的海外人士：
针对在2017年5月9日晚上7:30之前购入的自住房：
○ 如果您在2020年6月30日之前出售，您仍然可以享受资产增值税的豁免
○ 如果您在2020年7月1日之后出售，除非您出现了‘家破人亡，妻离子散，病入膏肓‘的情况，您都必须全额缴纳资产增值税
针对在2017年5月9日晚上7:30之后购入的自住房：
○ 除非您出现了‘家破人亡，妻离子散，病入膏肓‘的情况，您都必须全额缴纳资产增值税
对于暂时居民，即虽然没有PR,但是合法长期居住在澳洲的人士，您在成为非税务居民之前出售您的自住房，您还可以享受资产增值税的豁免，但是您一旦离开了澳洲成为了非税务居民，那就需要按上述非税务居民的情况来处理。
Q2
资产增值税的税率是多少？
其实没有什么资产增值税的税率。资产增值税是需要计算出增值金额，然后将增值金额加到您其它的收入上来按所得税的税率来缴纳的。
如果您至始至终是税务居民，不是以公司形式拥有该资产，并且拥有超过一年，资产增值会有50%的优惠。对于非税务居民或者是暂时居民，他们就没有这样的优惠。
非税务居民和暂时居民投资和澳洲地无关的资产是豁免资产增值税的，也就是说如果他们买卖上市公司的股票是不用缴纳资产增值税的，但是他们买卖房地产和矿产就需要全额交资产增值税的。
Q3
所得税的税率是多少？
税务居民的税率
非税务居民的税率
听我们解释完政策后，聪明的A小姐就问：“那么我在离开澳洲前就出售我的房子，是不是就不用交资产增值税啦？”
“您的一半是不用交资产增值税的，但是您父亲的一半还是需要缴纳的呀。”
“我有什么办法避免吗？”
“您有没有听说过资产增值扣税豁免证书？”
Q4
什么是资产增值扣税豁免证书？
该政策就是为了防止海外人士在澳购房却不交税而设置的。该政策要求任何人（无论是否是本地人还是海外人），只要其出售了价值达到75万澳币的和地相关的资产时，就要向税局申请该证书。税局会在调查清楚申请人是否是海外人士后决定是否给出该证书。如果无法提供该证书，那么买房方就必须在房产交接时按照购买的金额来扣除12.5%的代扣税交给税局。被扣税的出售方就需要在财年结束后向税局申报个税，计算出他应缴纳的各种税收，然后将预扣的12.5%的税进行多退少补的调节。
我们解释说由于房子是在她和父亲两人的名下，虽然是她的自住房，她作为暂时居民是可以申请到她的豁免证，但是他的父亲是海外居民，他就无法申请到豁免证，也就是说如果房子以130万出售了，130万的一半会被买家扣下12.5%的税，即1,300,000X50%X12.5%=81,250的代扣税。如果该房产当初购买时只写了A小姐一人的名字的话，那么这次自住房的出售可以豁免资产增值税。
我们感受到了A小姐的惊愕，懊恼和无奈。我们安慰她，虽然无法申请到豁免证书，但是我们可以帮助申请扣税调节证书variation certificate. 我们可以把他们拥有该物业的所有成本加上，算出她父亲的实际资产增值及应缴纳的资产增值税，然后递交给税局审核。一旦审核通过，税局会给出相应的扣税金额的调节证书。这样就能省去先被扣税，然后再申请个人税号，到财年结束后申报个人税，向税局申报真实的资产增值税，对预扣的税进行多退少补的调整。
Q5
哪些费用可以作为成本去抵扣资产增值税？
房产购入时的合同价，印花税，律师交接文件，过户费，律师费，FIRB申请费
房产出售的合同价，中介费，广告费，律师费
房产的贷款文件，贷款对账单，计算出贷款的利息
这些年的市政费council rate, 保险费，土地税费，水费
房产的装修费
听了这些费用，A小姐长长地舒了口气：‘如果加上这些费用，我们的增值其实不算太高“。
离澳后该如何
在澳投资？
“如果我卖了房子，交了税和银行贷款后，估计还有80万澳币，我不想把钱打回中国，那我该如何投资呢？“ 聪明的A小姐又一次发问道。
ML Tax Solution友情提醒A小姐，她该如何投资，投资何种产品，这个问题还需找持牌的理财师来咨询。不过我们作为税务会计师可以为她梳理一些海外人士投资交税的规则：
澳洲政府希望海外人士投资澳洲和地产无关的产品，因此税务上对地产投资设置了高额的税费：
FIRB申请费
买民房时维州还有额外8%的印花税
维州土地税和缺席人士土地附件税
没有免税额的所得税
没有优惠的资产增值税
没有豁免的自住房资产增值税
严格的FIRB空置税申报
不过对于非地产的投资来说，税务政策就优惠的多：
利息只需缴纳10%的利息税，由支付方代扣
基金投资只需由基金代扣10%的税即可
非地产的资产买卖无需缴纳资产增值税
公司的税后分红(franked dividend)无需再交税
公司未纳澳洲税的分红(unfranked dividend)需由支付方代扣30%的税即可
综上所述，如果A小姐继续持有该房产，每年还需补贴1万2千的资金，以后出售房产时需要缴纳高额的资产增值税。相反，如果A小姐在离开澳洲前出售了该房产，一半的资产增值无需交税，另外一半交完税后可能还有80万的现金可以用于投资，如果选对了产品，未来的增值无需交税，每年的所得也有税务优惠。
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