房产分析 | 展望2021！疫情对房市的“袭击”远远小于预期,Otas Consulting 澳诚微信公众号文章

按照目前的房价增长速度，预计到2021年3月，澳洲所有首府城市的住宅价格将超过2017年9月的最高房价记录。

2020年我们看到了4月和5月份的就业市场急速萎缩，潜在的以人口为基础的住房需求减半，2020年初预计房地产市场会是非常糟糕的一年。而事实证明，房地产市场表现良好，尤其是在接近2020年末的几个月又开始加速。如果按照目前的市场增长速度，到21年的3月份左右，各首府城市的平均住宅价格将超过2017年9月的纪录高位

2021年，由于创纪录的低抵押贷款利率，政府购房者的激励措施，澳大利亚的房价必定会继续上涨，取决于经济的复苏情况和速度，政府对老百姓收入的支持措施和银行的暂缓还贷的优惠政策将逐步消失。按照已知的数据，我们预计2021年平均房价将上涨在5％左右。

但是，各首府城市之间，城市与城市内部之间，公寓市场与独立屋市场之间的前景差异比较大。

尽管到目前为止，我们看到了各州对新冠疫情控制的有效结果，与冠状病毒相关的封锁在一步一步接触，疫苗应在2021年发放市场。但随着政府对收入的支持措施和银行的支持措施的逐渐减少，就业市场的恢复完全取决于经济的恢复速度，如果就业岗位不足，那么失业率很有可能将会上升，影响房价走势。

我们还可以预见，墨尔本和悉尼市中心的租金下降和空置率很高，给投资者带来压力。基础住房需求由于移民和疫情的影响预计2021年将减少10万套左右。

远程办公和疫情限制措施很有可能将成为“常态”，这就驱使了一大部分家庭搬往疫情以外，环境舒适，房租低廉的地区。目前的市场也是这样反应的，并且这种趋势正在压制内城区公寓的租金价格，推高了郊区房屋的租金价格。

按照目前的情况分析，澳大利亚净移民人数从每年约24万人还将继续下滑。从2000年代中期开始，由于移民的迅速增加，每年人口增长激增至15万人左右，使得人口年增长在37万人左右。移民数量的下降会导致2021-2022年住房基本需求减少一半。政府于是出台了包括HomeBuilder在内的各种举措来支持本土住房建设，特别是在降息和激励措施的推动下，需求向前发展，抵押贷款利率的下降达到了尽头。

墨尔本和悉尼内城区是最容易受到移民打击的城市，但是在接下来的六个月左右的时间里，这种情况可能不会完全显现出来。预计在2021年，悉尼和墨尔本的公寓价格涨幅可能很小，约为2-3％。

其他城市和地区可能表现良好，这反映了较低的债务水平和较少的移民风险。与悉尼和墨尔本相比，阿德莱德和布里斯班在多年表现不佳之后正在追赶，珀斯和达尔文在自2014年以来的熊市之后开始复苏，这得益于西澳州矿业投资的复苏。预计阿德莱德，布里斯班，珀斯，达尔文和区域地区的平均价格将上涨近10％，堪培拉和霍巴特的平均价格将上涨约5％至7％。