说“崩盘”：澳房江湖十年回顾

原创 2019年12月21日 澳房汇

图：airviewonline.com.au

文/ James Tong


壹 - 高手的无奈


接上一回，有位小伙伴看过《澳洲房市升成这样，为什么政府还不调控？》后，有点较真地提问：
 
“请教Louis Christopher测得准的是什么？测不准的又是什么？“
 
看来这是真正的数据控。好的，正文之前，咱先解答一下。


首先，Christopher这个“澳大利亚最准确的房价预测”称号，不是自封，也不是我造的，是由《澳洲金融评论》AFR在2017年1月3日的文章“授予”。

在2016年之前，Louis Christopher的大部份房价预测都可以说比较靠谱，或者比其他人更接近。
 
甚至2017年初，他预测2018年房价会下跌也正确。但是，他同时预测悉尼和墨尔本还有一轮11-16%的大幅的增长，就不太对了，那时房市已经不太好。

到2017年12月，他还预测2018年澳洲房价会涨4-8%，又错了。到2018年5月，他修正会出现小幅下跌，但随后的房市却是暴跌。

到2018年底，他也只好加入悲观阵营，预测房市在2019年要再下跌3-6%，但房市在5月就见底，之后的上升速度破了历史记录，现在已经差不多收复了过去18个月的损失。
 
连最好的房市数据专家，也不得不随着市场的变化来调整报告，就像看到乌云卷到来才发出天气预报，这确实令人十分唏嘘、甚至沮丧。所以Christopher说，已经很久看不到正常的房市。

 

然而，澳洲房市是如何从“可预测”变成“不可预测”呢？我们回看一下才知道，澳洲房市过去的十年，简直是被“崩盘”、“泡沫破裂”言论虐爆的十年。

 

贰 - 一亿对赌


从2008年9月全球金融风暴开始，西悉尼大学教授史蒂夫·基恩（Steve Keen）就预言：“澳大利亚房价将在2009年下跌40%！”，但事实上，Keen的预言大错特错：房价只跌了10%，到2010年回涨了13.6% (ABS）或11.5% (RPData)。
 
这件事很有趣，我在文章《离房市大涨，我们还欠些什么？》中写过了。然而，自此以后，就有不同的人轮番对房市发出负面宣判，他们之中包括有大学教授、基金经理、经济学家、研究机构、银行高管等等。具体事件整理如下，
 
  • 2010年4月
杰里米·格兰瑟姆（Jeremy Grantham），美国GMO基金经理, 一位声称预测了所有现代金融泡沫的大师。
预言：“澳大利亚房地产泡沫”即将破裂。因为房价是“家庭收入的7.5倍”，如果要回到长期趋势，房价将不得不下降42%
事实：2012年，2013年，2014年，2015年和2016年首府房价连年上涨。
 
这是一场引起媒体超级兴奋(也可能是有始以来数额最大)的对赌事件：“一个亿对赌”。因为Grantham遇到了战斗力爆灯的少侠Christopher Joye(见《2020：澳洲房市走势预测你信谁？》）。


Joye说：“你不是说要大跌吗？那好，我们刚好有一个基于CoreLogic数据的全国房市指数基金Rismark，你来买一亿“做空”如何？三年之内，指数每跌1%，Grantham就赢100万，如果升1%，就输100万。结果是，Grantham没有接战。



叁 - 车轮战


  • 2010年8月
杰拉德·米纳克 (Gerard Minack), 摩根士丹利
预言：“澳大利亚市场被高估了40%，泡沫将很快破裂。”
事实：从2010年到2017年，资本价格平均稳步上扬。
 
  • 2011年3月
克丽丝·赛斯 (Kris Sayce), Money Morning
预言：“一旦利率开始上升，你的房子可能贬值61%。”
事实：没发生
 
  • 2011年8月
Prosper Australia
预言：墨尔本将经历“美国式房市崩盘，价格下跌30%”。
事实：墨尔本房价在2012年、2013年、2014年、2015年和2016年均上涨。
 
  • 2011年9月
哈利·登特 (Harry Dent), 美国房产兜售者（Spruiker)
预言：2012年房价将下跌40%，建议澳大利亚人“卖掉多余的房产”。
事实：2012年房价平均上涨2%，2013年上涨9%，2014年上涨8%。
 
  • 2011年10月
史蒂夫·基恩（Steve Keen），西悉尼大学教授
预言：到2013年，房价将下跌20% (后来又改为下跌5-10%)。
事实：2012年城市房价平均上涨2%，2013年上涨9%。
 
  • 2012年1月
约旦韦·尔斯 (Jordan Wirsz), 美国房产兜售者
预言：从2013年开始，房市将被“血洗”大跌60%，地价将跌90%。
事实：2013年城市房价平均上涨9%，2014年上涨8%。
 
  • 2012年6月
肖恩·奥利弗 (Shane Oliver), AMP Capital首席经济学家
预言：房价“长期疲软”、“估值过高”，正走向“大幅下跌”。
事实：2012涨了一点，之后四年大涨。
 
  • 2012年6月
盖尔·凯利 (Gail Kelly), Westpac CEO
预言：房价的复合增长已经一去不复返了。
事实：房市热潮正是从2012年底开始。
 
  • 2012年6月
哈雷·戴尔 (Harley Dale)博士，澳大利亚住房协会(HIA)高级经济学家
预言：如果要房市再次繁荣，人口需要显著增加。
事实：几个月后就再次繁荣。
 
  • 2012年9月
迈克尔·鲍尔 (Michael Power)，Investec
预言：到2014年底，澳大利亚的房价将下降20%。
事实：2012年，城市房价平均上涨2%，2013年上涨9%，2014年上涨8%。
 
  • 2013年1月
NAB国民银行住宅物业指数
预言：未来两年的房价只会涨2.1%。
事实：2013年和2014年房价分别上涨了9%和8%。
 
  • 2013年4月
卢兹·埃利斯 (Luci Ellis)，澳洲储备银行
预言：房价快速上涨的趋势已经结束。
事实：房价上涨(主要是悉尼和墨尔本)从2013年持续到2016年。
 
  • 2013年6月
乔希·威廉姆森 (Josh Williamson)，花旗银行经济学家
预言：房价将在2014年3月见顶，随后下跌。
事实：房价持续上涨，尤其是在悉尼和墨尔本，在2017年达到顶峰
 
  • 2014年2月
哈利·登特 (Harry Dent), 美国房产兜售者(又回来了!)
预言：房价将在“2014年的某个时候”暴跌——在悉尼和墨尔本至少下跌27%。
事实：首府城市房价2014年平均上涨8%。
 
  • 2016年2月
Tim Lawless，CoreLogic 
预言：悉尼和墨尔本“达到或接近高峰”
事实：到2017年1月，悉尼上涨15.5％，墨尔本上涨13.7％，
 
  • 2016年2月
乔纳森·泰珀（Jonathan Tepper）Variant Perception
预言：澳大利亚房价跌幅将高达50%-80%。见《Tepper报告：在澳洲房市后院点了一把火》
事实：央行五月、八月降息到1.5%，澳大利亚房价再持续上涨3.5-11%一直到2017年中。
 
肆- 大跌

不要认为每一次预言都不准就没作用，到2017年，在连番车轮大战之下，末日派阵营不断壮大，最后达到了两个目的：第一，APRA不得不相信，澳洲人的信贷，已经达到了非常危险的地步。第二，政府不得不相信，银行长期为了利润不负责任地放款。

于是在2017年12月14日，皇家委员会成立，一场针对银行，退休金和金融服务业不当行为的“金融文革”轰轰烈烈地展开。银行被指责把利益放在顾客之上，房贷迅速收缩。房价开始了一场有记录以来的大跌。

但很奇怪地， 在这一年，末日论预言竟然静了下来。但随着皇家调查委员会报告出来，末日论再起，连一些向来小心翼翼的经济学家也倒向了末日阵营。
 
  • 2018年9月
马丁·诺斯（Martin North）, Digital Finance Analytics
预言：澳大利亚房价将下跌20-40%
 
  • 2018年11月
乔纳森·莫特（Jonathan Mott ），瑞士银行
预言：房市将进入“深度衰退”，房价可能下跌30%


  • 2019年1月
肖恩·奥利弗 (Shane Oliver), AMP Capital首席经济学家
预言：悉尼和墨尔本的房价将下跌25% (2018年11月，他曾预测跌4%）
 
  • 2019年2月
林赛·大卫 (Lindsay David), LF Economics
预言：悉尼房价下跌40%


  • 2019年3月
John Adams，Good as Gold Australia 经济学家
预言：悉尼房价下跌40%
这是一次John Adams与Christopher Joye(又是他)著名的论战，见《世纪之辩：澳洲的房价是否会下跌40%》
 
  • 2019年4月
CoreLogic 穆迪分析
预言：房价在2020年反弹之前将再下降10％

事实上，当真的遇到大跌后，澳洲人民才发现自己的痛点原来那么低。才跌了两年，才跌了15%，就已经痛苦到忍不住了，这时刚好在5月份有联邦大选，大家赶紧把懂房地产的总理Scomo选了回去。于是2018、2019年所有的悲观预测，一下子又不灵了，房价马上出现破历史记录的大反弹。
 
要了解人们对某一件事的关注度，有一个好方法是在Google Trends查一个关键词，在时间轴上的被使用频率，如果我们输入“Australian property bubble” - “澳洲房市泡沫”，就可以看到，过去十年澳房江湖是这样一个缩影：

这一段经历，是值得房市中人回顾的。它可让我们明白房价走势的完整过程，同时也知道，光听数据专家未必靠谱，多听听故事可能更好。特别是，在圣诞新年假期回来之后，如果“崩盘论”在2020再次响起，你也可以笃定前行。

你说是吗？同意的朋友请点一下“在看”。谢谢！


    

作者：James Tong

有数据、有深度、有温度的房地产评论


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