文/Roger Liu

一年两次的北京房展会又来了，这次是近年来我唯一没有回国参加的一次，因为澳洲当地事务之多，实在无暇归国。据说此次规模之大，参展商之多，乃历届之最！

在网上扫了眼下此次刊登的房展会参展商名单，名头之大，让人咋舌。于是抱着“事不关己高高挂起”的“变态”心理，在此动笔。

我总结了四点感想，也许略有偏颇，但不吐不快：

一，国内尚无一家顶级海外投资服务商

本报讯，本届展会已经确认来自美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国等三十余个国家和地区的360个项目。海外地产代理巨头，如XXX,XXXX,XXX等将悉数到场… …

作为在海外生活许久的华人，且同为房产圈人，猛虎不敢当，但地头蛇的称谓不敢不当。书读百遍还其义自见呢，抽象文字尚如此，何况房产乎？于是小爷好事的上了几位参展巨头们的官网… …

其中有成立近30年的巨头，有澳洲房产第一品牌服务商的巨头，也有成立仅半年的巨头… …如果这仅是营销手段本不应成为遭诟病原因的话，那咱就拿巨头们代理的项目来说话吧。

来自澳洲统计局（ABS）数据：在2013-2014年澳洲财政年中，全年澳洲增幅三甲里，悉尼增幅为13%，墨尔本9.4%紧随其后，其次为布里斯班。

可是海外房产巨头们尤其澳房代理机构的悉尼项目的代理量几乎是空白的，墨尔本顶级项目依然空白，就算有，也是被翻炒了良久却还久未摘盘的老项目了。今天的澳房市场之火，不言自明，顶级项目的开发商不傻的，能不费吹灰之力在当地消化，何必花钱雇你离岸销售。

澳洲当地的房产服务商目前的情况两极分化问题十分严重，饱得饱死，饿得饿死。那些吃得好穿得好的服务商可是与澳洲开发商经历过房产沉浮数年的，是经得起推敲的合作关系。比如由全澳房产开发大鳄Lend Lease开发的悉尼最贵公寓之一的Barangaroo项目第一期，开盘前已收到来自全球逾5000买家的$10,000定金,此期1房100万澳币起，早上8点开售，最贵的顶层售到1050万澳币，其在开盘后的半小时后便被买走。3个半小时内，共157套公寓全部售罄，全澳只有2家代理。能代理目前悉尼顶级开发商的顶级项目的当地代理商并不是吃素的。

除此共鸣度，难度系数较低但资金要求很高的项目外，一些当地的小型精品项目，不等消息传到海外，在当地就已消化，尤其是在一些当地声誉良好区域的别墅或公寓类项目，套数之少，根本不需要在营销上下太多功夫，在当地就已然被消化殆尽了。

当地中介尚且如此，试问，当地的巨头究竟巨在哪？

二，按投资人需求卖，还是按项目本身好坏卖？

“耗斯（House）蹲，耗斯蹲，耗斯蹲完糖耗斯(Townhouse)蹲!”这是我之前在一篇文字里调侃海外投资人的话，多有得罪。

入行房产这么久，我深知，国内投资人的土地情节有多么严重。记得曾带国内投资人游走于悉尼东区海边别墅区，他背对着耗斯，坐在房前草坪上，遥望着前方广阔的太平洋……其凝视良久，若有所思的画面依然在我脑海里。

站在行业外，摸着良心问一句：我们究竟是要给投资人他们想要的，还是在一定程度上，试着去扭转他们错误的思维？

看着巨头们写着距离墨尔本CBD仅37公里，我笑了。究竟还要多远？仅=居然有么？

什么庄园，什么仅￥600/平，又怎么样？投资人们啊，说白了还不是因为你的土地情节惹得祸么？

在悉尼，距CBD5公里的水边能看到悉尼海港大桥，一个内部面积44平方米的1居公寓仅卖165万澳币，悉尼以西距市中心仅24公里占地逾2000平方米的耗斯仅100万澳币。你觉得有劲么？李嘉诚关于房产投资不就连说了三个Location么？至于所有人都连着三遍传唱么？

投其所好是商业行为中最容易的做法，但我不是销售，我是顾问，我要我的投资人尽可能的去规避风险后，做到投资成功，在澳大利亚，有的项目，海外人扎堆买，有的项目，当地人扎堆买。这是为什么？你是应该跟着海外人投还是跟着当地人投？这个道理拿脚后跟都能想明白。

对于市场销售来说，一句话不说，按照投资人的想法去卖。对于投资顾问而言，要和投资人说很多话，纠正其很多误区，让投资人跟着投资顾问的思路去做，哪个更容易？这个道理拿脚后跟也能想明白。

三，展会模式之殇

每每回国展会，我几乎都把约见先前的国内投资人作为重中之重。至于展会上多为走走过场，因为多数聊不来。一些买家收集一大堆资料“满载而归”，又有何用？脑袋还是空的。看着朝向，评判着户型，又有何用？

今年初回国展会，碰到一伪投资人，手里拿着一大摞资料，问：“您觉得租金回报重要还是房产增值重要？”答：“当然租金回报重要啊！”

谈话结束。

有些商家们雇了一群女大学生，一天￥100，其往往穿着考究，游走于展会过道中，警觉并妩媚的拉着客，但是很奏效，往往这样的展台倒都门庭若市。

也许是我太孤傲了吧。对此模式，我是极为厌恶的。

我给我的投资人建议，之所以不收费用，是因为市场化还没有细分到这里。在澳大利亚，见会计师，见律师哪一个不按小时收费？专业人士把过往数年在学校在实践中所获得的学识按客人的情况与其分享，收取费用本就无可厚非。怎么到房产投资这就变成看客人脸色，难道顾问不是在想法帮投资人赚钱么？怎么反倒成了投资人帮顾问赚钱了？

不客气的说一句，海外房产业缺乏秩序，投资人多自以为是！

四: 大悟的投资观

既然动了笔，也损了别人，但时间不能白花，要对读者和自己有意义。以下为本人在海外房产多年，对于房产投资的一点个人建议。

1 房产属中长线投资，没经历过低点的项目不能算好投资

房产的属性决定了它的回报。如果你要炒短线，拜托别选房产，别今年买了一套明年问我涨了多少，这种问题很幼稚。市场好时涨幅好，未必市场萎靡时跌幅小。风险规避问题不考虑进去，问题早晚会发生！

2 房产风险问题的规避

足球讲究进攻与防守，房产投资如是。投资的潜台词是风险，不考虑风险，过分强调回报的投资人是贪婪的，贪婪则必然遭受惩罚。诸如投资与自住人比例问题，项目所在区域的密度问题，及其未来所衍生的银行低估问题等都要考虑。

3 独立屋与公寓哪个重要

有的公寓能卖上千万甚至上亿，比如伦敦的海德一号，同时，在纽约，摩纳哥，香港等地，这种高价公寓现象也屡见不鲜。究竟公寓还是独立屋，要看所在位置的稀缺性。不管独立屋还是公寓，其建筑成本是一定的。偏执的认可一类，是不够理性的选择。并不是所有好的位置都适合盖耗斯。位置方面的宏观要素同样是关键。

4 供需决定价格

多数开发商的定价是极为考究的。不充分考量市场，定高了再降价是极为被动的。若定低，则机会成本变大，是为损失。做到让你踮着脚刚刚够到的价格是要经得起推敲的。市场高点时，踮脚价变成了跳跃价，入市需更谨慎。

5 投资是个人行为

你的富有，在未出生前就已注定。你有什么样的父母，受到了什么样的教育，遇到过什么样的人，养成了什么样的性格等等。如果一味的忽视独立思考能力，以身边人的意见为宗旨，而无视客观数据与专家意见，投资这件可做可不做的事永远难称满意。

6 资产合理配置

犹太人说过，一只手工作，一只手投资，两者不发生关系。我觉得就很有道理。充分利用可支配收入去合理配置达到财富自由无可厚非。尽管房产是手段之一，但犹太人并没有说要单靠房产，投资也包括银行理财产品，贵金属，股票等等。他们都需要合理分配。大有大分，小有小分。房产投资自然也需合理分配，分国家投，国家分地域投，房屋投资模式多样化等要素，都会在未来起到一定的积极作用，勿将鸡蛋放在一个篮子里。

7 信息传递的不平衡

一些投资项目在刚开盘尤其是第一期时，在国内往往是最缺乏共鸣的，但在当地却不尽然，往往这样的项目成熟到一定程度时，海外投资人才若有所思地挤破头皮去抢，还未必能抢到。最好的入市时间时，说再多都无济于事，因为身边这样的信息少到无法提供信心，投资人缺乏第一手信息，往往这时杯中剩的美酒量已然不多。更别提享受了。

……

篇幅所限，不能在此把一些理论问题说得太透，诸如为什么突然间一个城市公寓供应量变大，为什么有些国家或城市的租金那么高或低？等等这些宏观经济问题，是需要一定篇幅才能说得清楚的。

上纲上线的写了这么多，有的人脸都快气歪了吧，多有得罪。但我依然期待此文能对一些国内外读者中的投资人有些许借鉴作用。

感谢阅读！

澳洲房产投资最前线为您提供最新最全的房产资源信息，在这里有澳洲最本土的投资分析师给您中肯的投资建议，同时为您提供贷款事宜及相关法律咨询，免除您的后顾之忧,达到海外投资利益最大化；如有有关房产方面问题，我们将一对一专家解答。
请加微信号： 1159445040
Email：[email protected]
回复－－－1
告诉您“澳洲楼花购买流程及购房成本”
回复－－－2
告诉您“以房养学”的大秘密
回复－－－3
告诉您“澳洲买房贷款全解析”
回复－－－4
告诉您“AOLI 在中国的独家代理项目－“悉尼下北岸公寓””
回复－－－5
告诉您买房必知概念"Re-finance 贷款重组／转贷”