谁输谁赢？银行家细说疫情下的房市真相

2020年07月17日 澳洲房产网


资深银行家对银行的巨额房贷出乎意料的乐观。图: Wolter Peeters

文 / Karen Maley

借用托尔斯泰的名言改变一下，去形容现在的情况: “幸福的经济体都是相似的，而不幸的经济体各有各的不幸”。

我一直相信，对经济哪些部分正遭受衰退拥有最好洞察力的是经验丰富的资深银行家，因为他们已经有几次经济衰退的经验，财长Josh Frydenberg似乎也同意这个看法。

一位经历过全球金融危机和1990年代初严重衰退的知名银行家指出:“这和我们过去所见过的衰退不同。”

他指出，这在一定程度上是由于财政和货币应对措施的规模。澳央行不仅推出了一系列大型经济刺激计划，还将官方利率下调至0.25%的创纪录新低。

此外，他指迄今从退休金储蓄中提取的270亿元进一步刺激消费。

这种非同寻常的财政、货币和消费刺激，意味着许多个人和企业抵御经济衰退的能力比最初担心的为佳。

但是，疫情引发的经济衰退影响非常不均衡。

另一位资深银行家说:“并不是所有地方都出现不景气。事实并非如此。部分人处境非常好，部分人情况糟糕。”

事实上，银行家指出，他们的客户，包括个人和企业的财务状况似乎出人意料地强劲，这可以从他们账户上的现金数量来判断。

这大大减轻了银行家对于经济将在9月份面临突然出现经济悬崖的担忧，到时联邦政府的工资补贴将结束。

相反，银行家现在看到的是将要面对漫长而艰苦的处境，因为他们要解决问题贷款。

在这个阶段，银行家仍然默默地相信，尽管经济活动放缓，失业率飙升，他们的巨额房贷账户不太可能遭受巨额损失。

他们指出，超低利率意味着，平均$350,000的房贷，每年只需支付不到$9000的房贷还款。

但银行家正在密切关注的是，随着普华永道(PwC)、毕马威(KPMG)和德勤(Deloitte)等专业服务公司、律师事务所和广告公司为应对疫情引发的经济低迷而裁员，专业人士将出现第二轮失业潮。

银行家指出，从事专业服务的人的房贷往往金额更高，并居住在更高档的城区。由于大多数借贷者仍有遣散费可用，现在预测这类问题是否会激增还为时过早。

- 支出减少 - 

一位银行家说:“要解决这些问题，将花掉今年所有的时间。”

不过，观察入微的银行家指出，保住工作的人往往表现不错。其中一位银行家说:“我们看到的是，很多人减少了支出。”

在家工作的人在通勤，例如公共交通、道路通行费和停车费的支出减少。他们不会像以往工作时要花钱买咖啡或午餐。

关闭边境意味着个人在旅行上的花费比疫情前要少。

令人惊讶的是，许多企业目前的现金流高于2月份，而一些企业削减成本的速度超过了营收下降的速度。

另一位资深银行家说:“我们多数客户的业务表现都非常好。那些在网上活跃或在社交媒体上活跃的公司都做得很好。

“很明显，维州现在会受到打击，但并不像所有人预期的那么悲观。”

其他银行家指出，随着很多店铺和公司重新营业，许多企业(尤其是零售企业)可能会考虑是否需要这么大的实体店面。

银行家对房地产开发商的前景也相对乐观。以往房地产开发商通常会在经济低迷时期受到冲击。

他们指出，联邦政府的HomeBuilder建房补贴提供$25,000的免税资助。

如果再从退休金储蓄中提取$20,000，这将成为一笔相当大的房贷首付。

这将支撑对新住房的需求，尤其是可供使用的住宅开发用地数量有限。

不过，银行家认为，由于很多人对高密度生活方式的态度有改变，中高层公寓开发商的前景更具挑战性。

房地产价格呢? 许多指房价将下滑10%的经济学家是否有可能证明其预测准确?

一位银行家回答说:“我认为你不能把它看作一个单一市场。对于旅游区的物业来说，价格可能太高了，可能会降下来。豪宅的价格也可能会下降。

“但在中端市场，我认为房价不会下跌。那是因为从海外回来的澳大利亚人想买房子。

“目前的情况是，从欧洲、美国和香港回来的外派人员正在抵消移民人数下降的影响。”

不过，银行家指出，在经济的某些领域，尤其是与旅游、交通和航空相关的的企业处境艰难，将继续需要政府有针对性的支持。

尽管如此，即使是这些遭受重创的行业，部分也在蓬勃发展。一位银行家说:“如果你与网上购物有关，那么业务就会表现很好。”

当然，银行家毫不犹豫地承认，疫情的全面影响在澳大利亚并未完全显现出来。

一个关键的不确定因素是，陷入困境的昆士兰州旅游业在在未来几个月国内旅游恢复后，将可以在多大程度复苏。

如果新州被迫步维州的后尘，再实施防疫限制措施，银行业也担心会对经济构成影响。

一位资深银行家预测:“显然，第二波疫情也将冲击新州。今年下半年的压力不会减轻。”

当然，全国银行业面临着一项重大任务，那就是让客户不再依赖已经批准的2660亿元延期还贷。

根据金管局上周公布的数据，全国20家最大的银行推迟了总计2660亿元的还贷，约占其房贷的10%。

其中1920亿元是房贷，另外560亿元是小企业贷款。

金管局严厉要求银行不能无限期容许延期还贷, 指示他们“从现在开始到现时的延后还款期结束前，主动与受影响的借款人商讨，决定是否延长优惠时间、重组贷款或把贷款列为减值贷款。”

金管局补充称，银行家“应鼓励能够还款的借款人重新还贷，并应该找出无法重新清还的贷款，加以监控和作出适当处理”。

银行家指出，在3月和4月选择推迟还贷的人中，有一半以上这么做是作为一种保险。

他们不确定自己是否会失业，于是决定利用银行提供的自动房贷延后还款优惠。

现在很多人对自己的财务状况的信心增强，很可能会开始偿还房贷。

其他的贷款将不得不进行重组，例如转为只付利息贷款，这样才更容易负担。

尽管如此，银行家承认，仍会有一小部分人失去工作，或企业倒闭，他们将不再有能力支付房贷还款。

其中一位银行家说:“如果有人真的无法还贷，而且他们也不可能支付得起，那么他们最好卖掉房子。”

来源：澳房汇

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