澳洲房产市场上充斥着各种能让投资者亏钱的物业，究竟什么样的物业才真正值得投资呢？ 

在解答这个问题前，你需要知道：  

第一，你的投资成败，不取决于物业本身，而取决于你的投资操盘能力。   

哪怕是同一类物业，也有很多种玩法，看你是否有通过咨询或者学习，获得房产投资的知识和技能，从而懂得该如何运营房产投资这项事业。  

第二，没有人主动向你推销的物业，不等于该物业不存在。值得你投资的，往往占市场上所有物业的极少数，埋没在茫茫房产海洋里面。  

今天我们来讲一讲买地建房应该如何投资。

买地建房，顾名思义，就是购入一块土地，然后在这块土地上盖房子，最后要么出租，要么卖掉。整个过程，你就是开发商，你开发出你客户（租客或买家）认可的产品，从而获利。

你要确保的是，你开发出来的产品的最终售价，起码要达到你的购地、设计、审批、建房、持有（利息、市政厅费、保险费等）、销售的总成本的115%，如果能达到你的总成本的120%以上那就最好。  

例如，如果你的总成本是100万澳元，那么你得看周边同类产品的售价，是否至少115万澳元，如果周边同类产品能卖到120万澳元，那就更好。 

你的总成本和你开发出来的产品的最终售价之间的差额，就是你的税前利润。 

千万别小看这个筛选条件，一旦你算好这笔账，你可以马上排除掉市场上许多买空地建房的机会。   因为许多做营销做得特别好的买地建房的机会，往往背后有一个更大的分地开发商，把你这个小开发商本来想得到的利润也榨干了。 

具体表现为，买地建房的总成本等于周边同类产品的售价，没有利润！

如果你建房以后打算长期持有，那么还需要考虑当地的空房率是多少，最好能控制在2%以内。有些区域的空房率很高，高达29%，这些区域是一定要避免的，因为房子在建成之后，很难出租。  

空房率高的地方，往往也是有大批量新房供应的地方，容易出现供过于求的情况。   在新房设计方面，你要想好你最终是出售还是出租并长期持有，因为这两种不同的投资道路有各自合适的设计方案 

如果你要出售，那么就要按照当地自住买家的需求去设计你的房子。   如果你要出租，就要按照当地租客的需求去设计，同时最好设计成带有两份或以上租金收入的房型，最大限度的提高租金回报。

☀ Point Cook位于距离墨尔市中心20公里的西南方，隶属于City of Wyndham，南临墨尔本西海岸线，北面连接著墨尔本国际机场。

☀ Point Cook是个刚开发的住宅区，家庭宜居的住宅屋苑坐落在大型、现代化的街区，大部分都享有湖畔景色，可以说是宽敞、现化代生活的典范。

☀ Point Cook区域内包含众多原始的海岸公员和湿地环绕的盐水海岸新社区，把海岸景观、自然环境和时尚住宅微妙结合。清晨的鸟语花香令您陶醉在城市和海湾的迷人景色中。

☀ Catalina位于墨尔本CBD以西约20公里处的高速增长区Point Cook的一处理想居所。

☀交通十分便利，社区通过快速干道，可直通西线高速公路以及新型火车站。

☀ 社区附近已经设立的Bus站非常便利，可轻松通往 Princes高速路。无论选择怎样的交通方式都可在半小时内轻松抵达墨尔本市中心。

一、人口增长迅速

Catalina是墨尔本仅存的海湾别墅群之一，距墨尔本市中心大概20公里。专案所在地区Point Cook现有常住人口约78,000人，预计到2031年家庭数量将比现在增加110%。

二、政府规划

政府首肯的发展大规划：墨尔本第二个CBD---East Werribee就业区与大学城的崛起。完工后预计将增加58,000个新工作岗位。

三、稀缺地段

紧邻湿地公园，墨尔本的稀缺的海边地区。

四、增值潜力巨大

作为西南第一生活区的Point Cook，它创造了土地价值5年翻一番的增值奇迹，现在已经成为白领及中产阶级的聚集地。

澳洲9号台关于Point Cook的报道

交通

• 七大公交网点 M1高速公路 路路直通CBD

• 497路公交连接Sanctuary Lakes购物中心、Williams Landing火车站

• Werribee火车站 10分钟车程

• Hoppers十字车站 10分钟车程

• Williams Landing公交总站 10分钟车程

• Williams Landing 火车站6分钟车程

• 机场火车站 8分钟车程

• Laverton 火车站 8分钟

• 规划载客渡运码

购物娱乐

• Werribee 广场 12分钟车程

• Williams Landing 中心 10分钟车程

• Central Square 购物中心 7分钟车程

• Woolworths Point Cook超市  5分钟车程

• Future Saltwater coast 购物中心 2分钟车程

• Sanctuary Lakes购物中心 3分钟车程

• Sanctuary Lakes酒店 3分钟车程

• Neighbourhood商城 5分钟车程

• Point Cook镇中心 8分钟车程

• Point Cook SUPA IGA大型超市 7分钟车程

教育

• Sanctuary Lakes P-9 School- 距离社区400米

• Point Cook Senior Secondary College- 3分钟车程

• Alamanda College- 4分钟车程

• RMIT University-电车6分钟车程

• 墨尔本知名公立精英高中Suzanne Cory High School- 8分钟车程

• Werribee East Employment Precinct- 8分钟车程

• Werribee Secondary College – 15分钟车程

• Victoria University- 20分钟车程 

医疗

•Point Cook医疗中心——2.3公里

•Werribee 仁爱医院——8公里

Lot 1004

土地面积：448㎡

价格：$480,000

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