多年来，澳洲的房产可负担性一直备受大家关注。

根据2020年《人口统计学》的住房负担能力调查，澳大利亚房价中位数与年收入中位数之比为澳大利亚的5.9倍，而加拿大为3.9倍，英国为4.5倍，美国为3.6倍。

与此相一致的是，相对于长期平均水平，房价与收入之比处于经合组织国家的高端。情况并非总是如此，澳洲曾经被视为拥有相对廉价和负担得起的住房的国家。

在四分之一英亩的土地上拥有房子是“澳洲梦”的重要组成部分。但这在过去十年发生了变化，因为平均房价相对于平均收入而言越来越高，这与家庭债务相对于收入的激增齐头并进。

房地产价格经历了多次周期性下跌，这些因素在可负担性方面带来了短期缓解。在全球金融危机期间，根据CoreLogic数据，平均首都城市住宅价格下跌7.6％，2011年左右房价下跌6.2％，而2017-19年代 价格下跌了10.2％，但它们是短暂的，房地产价格在之后迅速的反弹。

冠状病毒可能会产生更持久的影响。它给人类带来了许多痛苦，也给经济带来了许多的不确定性。短期内，这将给房地产市场带来很大的干扰，而且这种可能性更大。但它在房地产方面可能具有持久的积极影响，在澳大利亚，住房的可负担性也许会大大改善。

要理解为什么会如此，首先必须考虑导致澳大利亚住房负担能力差的原因。人们普遍指责税收减免，外国投资者购买，政府相关的住房基础设施收费和印花税，低利率和宽松信贷。但是这些都没有真正解释可负担性。

许多其他国家也有各种住房税收减免，但住房便宜得多。外国投资者购买情况在整个澳洲市场中所占比例相对较小，并且近年来持续下降。与住房相关的基础设施并非澳大利亚独有。印花税增加了交易成本，但如果有任何因素使价格保持在低于原先的水平。从高利率到低利率的转变使得银行可以提供更多的贷款，从而使住房变得更加昂贵。但在最近几十年中，其他国家也出现了超低利率，但住房价格却便宜得多。

相反，最基本的问题是最近十年中人口增长激增，供给反应不足（部分原因是严格的发展控制和基础设施落后）。自2006年以来，年平均人口增长率比2000年代中期的十年间高出约15万人。这就需要每年额外提供50,000套新房屋。不幸的是，由于供应不足以应对激增的需求，价格得以保持上涨。

冠状病毒有可能改变这种持续的周期性波动，这是持续的负担能力较弱。自四月以来，它已经引发了房地产价格的再次低迷，首都的平均价格下降了2％，墨尔本的价格下降了约4％。目前，JobKeeper和银行付款假期可防止跌幅过快。但是，由于高失业率，租金市场低迷和移民冲击的崩溃，全国价格可能会进一步下跌。现在，我们看到首都城市的平均价格从4月份的高点到明年年中下降了10-15％，墨尔本的风险最大，并且有可能下降15-20％。

过去的经验表明，这可能只是又一次周期性的衰退，一旦冠状病毒得到控制并且经济回升，它将以负担能力较弱的方式恢复正常。特别是在创纪录的低利率下，使大举借贷变得可行。

首先，冠状病毒对经济的打击比战后时期所能看到的要大。虽然一旦受到控制，大多数受到锁定的活动就会反弹，有些事情将需要更长的时间才能恢复（例如旅行和旅游），而有些则将永远永久改变，在线购物，教育，医疗保健和观看体育比赛以及企业将利用不确定性来加速节省成本。JobKeeper已经使澳大利亚免受4月15％的失业率和现在11％的失业率的影响。但是官方测算的失业率到年底仍可能会达到10％，到2021年底可能只会降至9％左右。这可能会导致更多的强迫性房地产销售，并作为收入支持措施拖累房价。

其次，移民是房地产价格的主要驱动力，受到了巨大的打击，可能需要很长时间才能恢复。由于旅行禁令，净移民人数可能在2019-20年度降至略低于170,000，从上一个财政年度的240,000降至本财政年度的约35,000。这将是一次巨大的打击，这将使2020-21年的人口增长率仅为0.7％，为1917年以来的最低水平。与去年的约200,000住房需求相比，这将使房屋的年度基础需求减少至约120,000住房。移民的大削减并不是许多其他国家必须处理的事情，因此他们的经验不能直接转化为澳大利亚。当然，如果只用一年，那就不会产生太大的持久影响。澳大利亚侨民的返回可能会提供短期补偿。但是，由于失业可能会持续一段时间，因此从政治上讲，即使从冠状病毒的角度来看这样做是安全的，政府也很难迅速将移民人数增加到以前的水平。在1990年代初期的经济衰退之后，直到2000年代中期，净移民量一直保持在90,000左右。所有这些都表明，长期以来住房需求受到限制，因此房价受到了更大的限制。

最后，大规模转向在家工作可能会对住宅房地产价格产生巨大影响。现在，由冠状病毒导致的封锁，它对大多数白领工人来说是可行的，并且对生产力有好处。当然，全职工作确实要付出团队凝聚力，企业文化，年轻工人的发展以及自发地交流思想的机会。因此，某种混合可能会成为常态，有些始终在家里，有些总是在办公室，但大多数都做到一半。在家工作的房子最适合居住的地方，而不是公寓。所有这些都可能彻底改变住宅物业的需求。这将意味着对靠近中央商务区的房地产的需求减少，郊区对房地产的需求将增加，社区和环境将得到良好发展，区域中心的房地产需求将增加。所有这些都可能破坏其拥有昂贵财产的城市的主导地位。这将改变近几十年来的趋势，倾向于在靠近城市的地方集中居住更多的紧凑型房屋。

我们仍在与冠状病毒作斗争，但正如过去遭受各种冲击所看到的那样，我们很可能会克服它，回到更正常的状态。但是，并非一切都会恢复正常。持久的影响可能是澳大利亚的负担得起的住房。