有遇到过这个状况的开发商一听到Covenant，多半会闻之色变。这个隐藏在土地地契（即Title）里的‘陷阱’，首先要在购买土地时查清楚是否存在，是什么内容，再作后续打算。在通过一些设计手段的处理后，如果成功移除，则可以给开发商带来可观的投资回报。
什么是covenant？
Restrictive Covenant是土地所有者之间的私人条约或书面协议，用来限制土地的使用和开发方式。它并不是政府规划中的法规，而是前任土地所有者与他人出于私人要求签定的，也具有法律效应。
怎么查看您的土地是否带有covenant？
Restrictive covenant 记录在土地的所有权证书即通常所说的地契(Title)上。如图即是某块土地的Title, 其中高亮处即为土地原所有者在1963年签定的Covenant。
Covenant 的类型
- 建筑开发商所施加的契约，以确保遵循特定的建筑要求的covenant（例如：建筑物高度，颜色）
- 保护邻里特征的Covenant
- 保证邻里共同生活规则的Covenant
最常见影响开发的covenant 要求
- 限制房屋的数量。如single dwelling covenant，即不可开发，只能建造一栋房子。
- 限制房屋的材料。如只能使用brick or brick veneer（双砖或单砖墙体）。传统上砖的造价更贵，特别是用在二楼的外墙，这个Covenant就极大的影响了开发项目的成本。
移除或修改covenant的方法
听来Covenant的确是令开发商很头疼的东西，但它并不是不可摆脱，而是可以通过正规途径去申请移除或修改。方法有二：
1. 通过申请规划批文（Town planning application）移除。可以和规划批文的申请手续一起进行，在申请规划批文的过程中处理这个问题。
2. 通过Supreme Court 移除。可以单独进行，即上庭。
综合来说，即是利用丰富的设计经验和巧妙的设计手段，从各方面论证移除Covenant之后对邻里街区没有负面影响，即有机会成功移除。
富维成功案例
如下即通过上庭（supreme court ）成功移除single dwelling covenant（即一块地只可有一栋建筑，不可开发）的文件。
通过修改后：成功移除只可建造一套住宅的限制。
小结：
鉴于每块土地的多样性，我们公司经验丰富的设计团队将会对不同的地块进行具体分析，提供最佳的移除或修改方案，帮客户争取最大的开发利益，不让Covenant成为项目成功道路上的绊脚石。
有一些带Covenant的土地在售价上就较为划算，如果投入一点成本将其移除，将给开发项目带来很可观的投资回报。但在入手前，请记得一定要咨询专业人士以确认可行性。富维专长于前期的可行性分析，只要您有一个地址，我们就能帮您做出分析。如果您现在就有问题，请扫码添加客服，我们随时准备为您服务。
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