每日地产 | 观点:澳洲版“上山下乡”上演?偏远地区房子迎来历史机遇?

2018年10月28日 每日地产ozreal



关于澳洲政府即将出台新的移民政策,强制部分新移民到偏远地区生活五年以上的新闻,已经在媒体上火热了一段时间。消息一出,虽然我也憋了一肚子的话想说,但本着一贯“让新闻再飞一会儿”的宗旨,也就没有在上一次的专栏里写这个话题。



但因为这个话题牵涉到太多人的切身利益,一旦实行,对于房地产这样的行业来说更是如同晴天霹雳,所以,我想有必要来谈一谈这个让人谈虎色变的移民新政。


当然了,目前这一新政还没有出细则,我也不是移民政策的专家。究竟这个把新移民赶出墨尔本和悉尼五年的政策会否正式出台,何时开始实施,具体怎么实施,我也不好判断。


但是,我们不妨就假设一下这一政策成为现实,那又会对澳洲的房产市场有怎样的影响?


 
最愚蠢的人口政策


首先,不得不说这一新政是我看到过的最愚蠢的人口管理政策,澳洲政府该自己补交一些智商税。


根据澳洲人口与基础建设部长Tudge先生的说法,由于60%的人口增长来自海外,而其中90%的技术移民都定居在悉尼和墨尔本。在此前提下,悉尼和墨尔本的技术设施建设已经不堪重负,因此需要引导新移民去往其他城市居住。



换言之,Tudge先生的言下之意就是说,只要新移民都离开悉尼墨尔本,那么这两地的基础设施建设就不用发展了,因为这就可以满足现有人口的需求啊。


更有意思的,新州州长Berejiklian女士还很快出来回应,说将会把新州的移民数量从现在的水平下降一半。



如果这些事成为现实,我觉得我们已经不应该为悉尼和墨尔本的房价担心,而应该为澳大利亚这个国家的前途而忧虑了。


谁都知道,这几年澳洲的经济是靠什么拉动的,移民,尤其是富有的亚洲中产以上阶级,给这个国家贡献了多少真金白银和人才导入。亚洲移民,尤其是中国移民,在政治上从来没有什么大的企图心,大家只要过过小日子,买买好房子,就很开心了。


现在倒好,这届政府不想着怎么“一心一意为人民,全心全力谋发展”,反倒学会了某些国家,搞起了“户口”制度,限制人才自由流动。


也难怪,澳洲到现在也没有出现像伦敦,纽约,东京这样的世界顶级城市。


当然,在澳洲时间长了以后,你也知道这个国家的政治特色,就是喜欢“没事搞个大新闻”,很多事弄到最后都是雷声大,雨点小。所以,这所谓的澳洲上山下乡政策,到底最后搞成个啥样,我们还是再等一等,看一看。


赶快去边远地区买房?



在这条新闻刚出来的那几天,朋友圈里首先就被类似这样的广告给刷了屏:“新移民政策即将出台,×××人口暴增在即,房价即将起飞…”


意思很明确了,就是悉尼和墨尔本的人口增长即将受到限制,因此移民一定会往×××这样的地方迁移,那房价还不暴涨?现在再不入手,估计就来不及了…


下次再碰到这样的,不如就直接拉黑得了。


... ...





橡树资本的联合创始人Howard Marks,是我非常崇敬的著名投资人。他在自己的著作《投资最重要的事》里,第一章就提出一个观点,即成功的投资者需要培养自己的“第二层次思维”


 
 
所谓的第二层次思维,就是指在思考一个投资决策时,需要比普通人拥有更深一层的思考方式。
 
 


比如说,当所有人都认为一个投资是好投资,人人趋之若鹜时,你是否可以看到其中蕴含的风险,并且拥有自己的独立判断?而当所有人对某个投资机会嗤之以鼻,不屑一顾时,你又是否可以看到其中潜在的独特机会,而不是人云亦云?


把这一观点放到如今可能出台的澳洲新移民政策上来看的话,第一层次的思维方式就是,悉尼墨尔本的人口减少了,移民去了其他城市,那当地的房地产自然会受益,房价自然就要涨了。


而拥有第二层次思维的人则会考虑,悉尼墨尔本的海外移民数量减少,是否和其他地方的移民人数增加必定画上等号?会不会出现其他的情况?





在我看来,如果澳洲真的逼移民上山下乡,可能出现的情况至少有以下几种:


-"海外移民数量整体减少"- 
 

要知道,世界上的移民国家可不知澳洲一个,既然你澳洲政府不欢迎海外(技术)移民,那我为什么还要热脸贴冷屁股的一定要来?


此处不留爷,自有留爷处!


这样一来,虽然悉尼和墨尔本的移民数量少了,但其他地区的人口未必增加,这对整体澳洲来说,都不是好事。

 

不就是五年吗,我见过很多现在就是在边远地区临时居住的新移民,但这些人一旦“刑满释放”,马上就给全家买张机票飞往悉尼或者墨尔本。


为什么,还不是因为大城市机会多?


更何况,在民间智慧满满的中国人之间,永远少不了上有政策,下有对策的情况,搞不好这还能促成一个新的产业——“无需上山下乡,本公司一条龙服务,帮你搞定移民新政!”

-"适得其反,限购的涨得更快"-

  

这其实是很好理解的。你看看国内城市,北京上海深圳的限购时间最长,政策最紧,人口也是严格控制,那铁岭这样的大城市有没有因此而得益,房价大涨,反超?


放到澳洲来看也是一样,真不是我对澳洲的偏远地区或者小城市有啥意见,而是说到底,一个城市的房地产有没有吸引力,是看实力的,不是你政府出个政策,强制把人移走就能解决的。


虽然现在悉尼和墨尔本没有什么大涨的实力了,但这里的房市低迷,和其他城市的房价崛起之间,没有可以直接推导的逻辑关系。


... ...


总之,这个还没正式确定,但已经放到台面上讨论的移民新政,让人看到了部分澳洲政治家们的格局有多大,这实在不是一个伟大的国家该有的政策水平。


当然,咱们还是希望政府里还是有多一些水平再高一点的高人,及时看到这一政策对整个澳大利亚经济前景的不利因素,但如果真的靴子落地,那我觉得,它就会像CBD轻轨一样,成为众人口中的一个笑柄。


今天的文章就是这样,感谢阅读。

 

END


关于作者

Kevin Yu,澳房大全专栏作者,专业地产分析师,注册金融分析师CFA三级候选人,拥有近十年中澳两国房地产行业经验。本文转自澳房大全《澳房闲话》专栏。

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观点:最好的房产投资策略,就是这一种

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