墨尔本中央商务区（CBD）住宅市场将何去何从？

高力国际近期发布了市场报告，从行业领导者角度给予了客观的回答。

自2001年起至2017年，墨尔本（含墨尔本中央商务区）的人口已由55,000人增长至将近160,000人。自2013至2017年，每年都有10,300人口安家于墨尔本。与2000年每年增长4,500人相比，该人口增长速率加快超过两倍之多。

墨尔本市中心不断快速增长的人口反映出该区域对新居民强势的吸引力，这些源于其方便的交通，毗邻高品质商业、生活配套设施、文体活动、就业与教育资源，以及高品质的公寓项目。

值得一提的是，澳大利亚统计局预计从2018年至2050年将有平均每年110,500新居民进入墨尔本安居，届时人口将由现在的500万人增长至2050年的850万人。

然而这一增长速度实际高于近期（自2010年以来）每年101,500人的速度。

基于墨尔本对其他州与国际移民的持续吸引力，以及较其他主要城市更宜居、生活成本更低的特点，未来住宅的需求量将继续攀高。

建成公寓项目供不应求

2018年墨尔本中央商务区建成的新公寓项目陆陆续续交付，然而在这之前的2013至2017年，是完工项目的高峰期，以及之后的2019至2022年也将迎来大量的公寓完工交付。

但是在2022年之后，市中心公寓供应量将急剧下降，并且不会再恢复至之前的供应水平，原因是中心已无可供开发大型住宅项目的土地。

史无前例的购买与租赁需求是近期与未来的高供应量浪潮的定心丸。伴随着高峰的到来，我们将看到其中大部分地标性项目是由海外开发商根据市场需求开发打造出的高品质产品。

然而在2023年后供应量的前景将截然不同。目前看来，Aspire将会是墨尔本中央商务区2023年预计建成的唯一项目。

同期，市中心仅有一栋塔楼现已通过审批，然而在施工顺利的情况下，该项目也几乎无法于2024年前完工。

以下图表展示了墨尔本中央商务区过去及即将建成的公寓量。

抛开墨尔本市中心公寓市场根本的优势与弹性不谈，自2017年中以来，新公寓项目的开盘量已大幅度缩减，平均每年只有650套公寓，与之相比，2014至2017年每年却有2,300套公寓在市场发售。

已获批开发用地的日渐稀缺，尤其是可供开发地标性新住宅项目的用地的减少，将进一步加剧墨尔本中央商务区公寓未来供应量锐减的局面。并且这一局势将因近期制定的城市规划政策而进一步加剧，容积率的降低使得开发住宅项目所创收益大幅降低，而开发商用或其他非住宅项目将在现有规划条件下更加可行。

近几年大量已开售的住宅项目被重新修改开发类型（很多改为办公用途），因此不难看出未来公寓供应量将越来越少，仅此一项，就已导致2,640套公寓供应量的减少。

我们明显的看到随着2018年完工项目的减少而显现出的空置率下降与租金的上涨。墨尔本内环的空置率已由一年前的2.1%将至1.4%（2019年2月），原因是新公寓以极快的速度被租赁市场吸收。以致中央商务区一房公寓的年租金收益可达6%。

从长期来看（2000至2008年），一房与两房公寓的中位段租金年上涨率约3%， 尽管同期市场供应量上涨11%。 租赁市场容量的增长也并未对市场平衡带来任何负面影响， 如今租赁市场已至42,000套的年交易量，而2000年仅有7,600套的交易量。

在去年市场供应量不足的情况下，市中心一房与两房的中位租金分别增长6%与4%。

值得一提的是，上一次出现墨尔本市中心公寓供应量短缺时（2007至2008年）空置率降至1%以下，租金增长率高达10%-12%。

现有数据表示2022年之后随着人口的强势增长和墨尔本市中心对于新进和现有居民持续攀升的吸引力，租赁市场将继续走俏，尤其是有着优质配套设施的最后一代地标性公寓。

可以预见的是空置率将继续走低，租赁收益将持续增长。