澳大利亚“阳光之州（Sunshine State）”昆士兰州地理位置优越，自然资源丰饶，投资环境良好，矿业、农业和旅游业等发达。近年来，中昆关系健康发展，经贸合作不断深化，越来越多的中资企业来到昆士兰州开展投资贸易业务，昆士兰州已成为中国对澳大利亚投资的 热点地区之一。

由于介绍昆士兰州投资环境及法律法规的中文资讯较少，中方投资者对昆士兰州的投资情况缺乏必要了解，在业务拓展与投资选择的过程中遇到了诸多问题。而房产交易作为投资中占量最多的，其相关法律资讯也最为中方投资者所关注。需要注意的是，本文中所指的房产交易主要为二手房交易。

为使中方投资者，特别是澳洲新移民与房产置业者，更好地了解昆士兰州相关投资法律环境，本文将对澳洲（昆士兰州）《1974年产权法》、《1994年土地法》与《1975年外国 收购与接管法》进行总结归纳，通过以下罗列的法规要点对昆州房产交易法律进行集中地介绍与分析。

需要指出的是，当前澳洲投资环境不断变化，加上各投资者在自身背景、投资领域或选择方向等方面存在差别，本文仅为读者提供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

以下与各位分享《昆州房产交易法律指南(1) | 置业合同中的十大“问题”条款》

重点条款解读 – FIRB：

澳大利亚外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board/FIRB）规定，如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业，需要向外资委员会递交申请（2017 年 7 月 1 日起，最低申请费为 5500 澳币/每次置业行为），申请获批后方可进行置业行为。

若以物业属性区分，外资委员会对海外人士的置业行为规定如下：

重点条款解读 – 冷静期：

· 当买卖双方在合同上签字，并且买方或其律师收到签字的合同后，按法律规定， 买方享有 5 个工作日的合同冷静期（拍卖往往不会附有冷静期）。

· 在此期间买方随时可以终止合同，但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额 0.25% 的罚金。

重点条款解读 – 标准合同条款：

 · 在昆州房买卖中最常见的是 REIQ 合同，这个标准合同得到了昆士兰律师协会和地产协会的双重审合。但是，这并不代表使用标准合同一切手续都会得到简化。

 · 事实上，如果买方不聘请律师，就需要非常仔细的阅读合同条款，并且明确了解各种可能发生的情况。如果买方没有按实履行合同条款，将有可能导致合同被卖方终止。合同上规定的时间对合同执行来说是至关重要的。

重点条款解读 – 风险转移：

 · REIQ 标准合同规定，房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午 5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁，如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等，即使尚未完全成交，造成的损失也将由买家承担。

 · 买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险，以保障自己的权益，否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款，多数银行也会要求买方先购买房屋保险。如果购买的是公寓或连体别墅等有业主委员会介入的房产则会由业主委员会购买共同的房屋保险。

重点条款解读 – 贷款条款：

重点条款解读 – 建筑及害虫检查条款：

 · REIQ 合同规定，合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样，＂检查时间＂＂房屋检查人＂和＂害虫检查人＂三项 都必须正确填写，否则此条款无法生效。

· 同样，买方必须尽力安排检查并得到报告，如买方不安排检查，或者在判断检查结果是否满意时不实事求是，都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依 然觉得报告结果不能使其满意，即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在 合同上规定的检查时间当天下午 5 点之前提出。

重点条款解读 – 特殊条款：

· 口头承诺达成的条款很难取证，因此很难保护到买家，因此我们建议任何条款的达成都要以书面的形式加入到合同中。

· REIQ 合同是可以附加特殊条款的。但是在撰写特殊条款时必须非常小心以免造成合同意思不明确。如果加入特殊条款，建议您向律师咨询，由律师按照您的意愿起草条款以确保您的最大利益。

重点条款解读 – 泳池安全证书：

· 在达成合同之前，卖家有义务向买家提供揭露申明，说明物业中是否含有泳池，并且泳池是否有泳池安全证书。

· 如果卖家无法确定泳池是否可以被安全使用，那么卖家有义务要请一名持牌泳池检测人员进行泳池安全检测，以确保该泳池是符合安全规定，例如标志、护栏和建筑规范等等。

重点条款解读 – 各项调查：

 · 在合同签订后到成交之前这段时间，买方应该安排各种必要的调查以确保其在此房产上的权利。一般需要到产权办公室（Titles Office）进行调查，包括做房屋产权调查和规划图纸调查。

 · 产权调查可以确定登记在此房屋产权上的按揭贷款，以及有无任何妨碍物（如他人通行权或附属建筑物等），还可以检查合同上的第号是否正确。买方还应该项产权办公室调取将购买的地块的规画图以确保在政府登记的地块确实是自己将要购买的，并且合同上的面积也没写错。

· 买方还可以向房产所属的是政府要求进行以下调查：

 · 买方还需要向政府的地税部门调查现屋主是否需要就此房产缴纳地税。另外，交通规划部门可以告诉买家政府现在或将来是否有计划征用此土地。

· 根据房产的所在地以及其特点，有些客户可能会需要做一些特殊调查：

重点条款解读 – 产权过户文件：

· 过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。

· 如果委托律师办理房屋买卖事宜，律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程，则需要到州政府的财政税务部（Office Of State Revenue） 缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。

· 成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请，把买方登记为房产的所有人，并将贷款银行登记为按揭权人。

· 在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变，如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产，还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。

· 政府部门不会主动提供实体的产权证明，需要业主主动申请。但是，业主可以通过产权检索（Title Search）找到物业所有权的证明。

声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

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